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Dénichez le bon terrain pour construire sans failles

Vous avez souvent plein d’idées pour imaginer la configuration de votre future maison. En revanche, votre vision de la parcelle est souvent plus floue. Une véritable enquête… de terrain s’impose pourtant avant de la sélectionner.

Une superficie confortable, une belle vue, des arbres trentenaires… trouver la parcelle qui convient ne doit pas se résumer pas à cette première impression favorable. Ces critères se révèlent utiles pour votre qualité de vie et la valorisation patrimoniale du bien, mais ils ne sont pas suffisants. En effet, devenir propriétaire d’un terrain c’est aussi intégrer des paramètres qui ne sautent pas aux yeux lors de la première visite. Bien sûr, votre notaire peut vous conseiller mais les obligations d’informations du vendeur sont limitées lorsque vous achetez en diffus (en dehors d’une opération de lotissement). Or une fois signée la promesse de vente, c’est trop tard pour vous désengager… sauf à perdre l’indemnité d’immobilisation (somme d’argent versée pour entériner votre volonté d’acquérir). Autant donc ne pas en arriver là!

Chasse aux indices

Un examen attentif de la parcelle se révèle souvent instructif. Par exemple, réfléchissez à deux fois avant d’envisager un déboisement massif pour construire. Lorsque le terrain est couvert de peupliers ou de saules (signe d’un milieu humide) vous risquez de provoquer une montée du niveau de la nappe phréatique dans laquelle ces végétaux puisaient jusque-là. Autre indicateur, la présence d’arbres inclinés sur une pente peut révéler un glissement de terrain récent. De même, des bosses ou des creux signifient que le sol a subi des remaniements successifs: des fondations plus profondes seront alors à prévoir pour édifier votre maison de manière à pouvoir atteindre une couche homogène. Pensez également aux abords du terrain. En effet, des constructions sans sous-sol, des fissures sur la maison d’à côté… doivent vous alerter.

Au-delà de ce que vous pouvez voir, veillez à recueillir le maximum d’informations. Renseignez-vous auprès des voisins qui pourront vous avertir que le ru tranquille au fond du jardin déborde furieusement à la saison des crues… ou, mieux, vous fournir les résultats d’une étude de sol déjà réalisée. En présence d’un terrain argileux (sa particularité est de gonfler ou se rétracter au fils des saisons) il sera ainsi peut-être judicieux d’installer une dalle en béton armé pour répartir les charges de construction et rigidifier fortement l’ossature du bâtiment. Une dépense supplémentaire qu’il vous faut intégrer dans la valeur de la maison. Soyez aussi attentif aux noms de voies et de quartiers révélatrices de la nature du terrain («rue de l’ancienne carrière», «place des sources», …). Achevez cette phase d’inspection en dressant un état des lieux des dessertes, des services de proximité et des infrastructures existantes, tout en raisonnant en termes de projets d’utilité publique futurs. Une bretelle d’autoroute ne manquerait pas de gâcher la belle quiétude champêtre… Vous pouvez vous renseigner auprès de la Direction Départementale du Territoire (DDT) ou en préfecture.

À savoir

Lorsqu’une parcelle pleine d’atouts est proposée à un prix très attractif, il y a fort à parier qu’elle n’est pas raccordée aux réseaux collectifs (eau potable, gaz, électricité, téléphone et assainissement). Faites effectuer des devis pour apprécier si la viabilisation n’entraîne pas une facture démesurée… En cas d’impossibilité pour relier la future maison à un réseau d’assainissement collectif (lieu éloigné du tout à l’égout), vous devrez avoir recours à un système autonome, dont les normes sont très strictes.

À retenir

Un terrain ne vaut qu’au regard de la réglementation applicable. Consultez le PLU (Plan Local d’Urbanisme) à la mairie pour vérifier que le terrain est bien situé dans une Zone Urbaine (ZU) constructible. Ce document vous renseigne aussi sur les contraintes locales d’urbanisme applicables, qui peuvent venir limiter sérieusement votre projet. Demandez, toujours en mairie, un certificat d’urbanisme opérationnel (veillez à ce que son obtention soit inscrite en condition suspensive de la vente dans l’avant-contrat) pour avoir la certitude que le terrain s’accorde avec votre projet.

Septembre 2016, Paris Normandie num 62

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