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Loueur en meublé professionnel: statut fiscal du LMP

Le statut de loueur en meublé professionnel permet de bénéficier d’avantages fiscaux, notamment pour l’imposition des plus-values et l’ISF. Toutes les conditions pour bénéficier du statut de LMP.

Définition

L'activité de loueur en meublé peut être exercée à titre professionnel (LMP) ou non professionnel (LMNP). Cette distinction n'a aucune incidence sur les conditions d'imposition des loyers. Dans les deux cas, ils relèvent de la catégorie des Bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

Cependant, le loueur en meublé professionnel (LMP) bénéficie d'avantages fiscaux spécifiques car les loyers qu'il perçoit sont considérés comme des revenus professionnels. Par exemple:

  • il peut déduire ses déficits de l'ensemble de ses autres revenus imposables ;
  • il est exonéré des plus-values immobilières réalisées en cas de revente de biens loués, dès lors que l'activité est exercée depuis plus de 5 ans ;
  • les logements loués meublés de exclus de son patrimoine taxable à l'impôt sur la fortune (ISF).

Conditions

Pour être considéré comme loueur en meublé professionnel, le propriétaire doit réunir ces 3 conditions:

  • ses loyers annuels dépassent 23 000 € ;
  • ses loyers excèdent la somme des autres revenus d'activité du foyer fiscal ;
  • il est inscrit en qualité de loueur en meublé professionnel au registre du commerce et des sociétés (RCS).

Montant annuel des loyers

Les loyers annuels perçus par le loueur en meublé professionnel (LMP) entre le 1er janvier et le 31 décembre doivent dépasser 23 000 €. Les recettes à prendre en compte sont tous les loyers de l'année (encaissées ou non) par les membres du foyer fiscal, charges comprises. Si le bailleur a perçu des indemnités d'assurance couvrant la défaillance d'un locataire, il faut les ajouter.

Si le bailleur démarre son activité en cours d'année, le seuil de 23 000 € doit être ajusté selon la durée écoulée entre la date d'acquisition du bien (ou la date de son achèvement si elle est postérieure) et le 31 décembre. Cet ajustement doit être fait distinctement pour chaque logement loué. En cas de cessation de l'activité de loueur, les mêmes règles d'ajustement s'appliquent.

Concrètement, si le bailleur a débuté son activité au 1er juillet et qu'il a perçu 20 000 € de recette au 31 décembre, il ne pourra pas être considéré comme loueur en meublé professionnel pour cette année.

Revenus du foyer fiscal

Pour être qualifié de loueur en meublé professionnel, le contribuable doit percevoir des loyers pour un montant supérieur à celui de tous les autres revenus d'activités perçus par l'ensemble des membres de son foyer fiscal (exceptés les revenus exonérés d'impôt).

Ces revenus sont retenus pour leur montant net imposable, c'est-à-dire après déduction des frais professionnels et des abattements, mais avant déduction des charges imputables sur le revenu global.

Inscription au RCS

Pour être reconnu loueur en meublé professionnel (LMP), le bailleur doit s'inscrire au registre du commerce et des sociétés (RCS) en tant que tel. L'inscription s'effectue auprès du greffe du tribunal de commerce.

Si le greffe du tribunal refuse cette inscription au prétexte que cette activité est civile sur le plan juridique, il faut conserver la décision de refus d'inscription pendant toute la durée de l'activité. Ce document permet de justifier le statut de loueur professionnel auprès du fisc.

Si le contribuable exerce son activité par l'intermédiaire d'une société de personnes, seule la société doit s'inscrire au RCS. Mais, le seuil de 23 000 €, représentant plus de la moitié des autres revenus, reste apprécié au niveau du foyer fiscal.

Alexandre Berteaux

Textes de référence: Loi du 6 juillet 1989, n° 89-462 (art. 25-3 est suivants), Décret du 29 mai 2015, n° 2015-587.

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