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Colocation: droits du bailleur et des colocataires

La colocation est la location d'un même logement par plusieurs locataires. Cette colocation est soumise à des règles légales spécifiques. Le point sur les droits et obligations des colocataires et du bailleur.

Définition

La colocation est "la location d'un même logement par plusieurs locataires, constituant leur résidence principale, et formalisée par la conclusion d'un contrat unique ou de plusieurs contrats entre les locataires et le bailleur".

Contrat de colocation

Tous les baux signés depuis le 1er août 2015 doivent être conformes au contrat type de location, identique à celui exigé pour une location conclue avec un seul locataire. Par ailleurs, les mêmes annexes (diagnostics, notice d'information) doivent être fournies avec le bail. Sont à annexer aussi, l'engagement des personnes qui se sont portées caution pour les colocataires.

Le logement doit être décent et les pièces justificatives que le bailleur peut réclamer aux locataires et à leurs cautions sont les mêmes que pour un bail classique. Par ailleurs, les obligations du locataire et du bailleur sont également identiques à celles d'un bail d'habitation conclu avec un seul occupant.

Attention, le statut de la colocation ne s'applique pas aux baux conclus par des locataires mariés ou liés par un pacs.

Signature du bail

Le bailleur peut signer un bail individuel avec chaque colocataire. Dans ce cas, chaque contrat doit préciser la pièce du logement dont le locataire a la jouissance exclusive et les parties communes mises à la disposition de tous (cuisine, salle de bains, salon, etc.).

Chaque colocataire doit disposer, en plus des pièces communes (salon, cuisine, salle de bains...), de la jouissance exclusive d'au moins 14 m2 de parties privatives représentant 33 m3 de volume habitable (soit une hauteur sous plafond de 2,40 m approximativement).

En cas de signature de plusieurs baux de colocation, chaque locataire paye uniquement sa quote-part du loyer et des charges. De même, l'éventuelle caution du locataire est engagée dans les mêmes limites.

Par ailleurs, si un locataire quitte les lieux avant les autres, le bailleur doit, à son départ, lui restituer son dépôt de garantie.

Attention, signer plusieurs contrats pose un problème concernant la durée du bail. Au fil des arrivées et des départs de colocataires, le bailleur va se trouver, au bout d'un moment, avec plusieurs durées de location pour un même logement. Un handicap, s'il désire donner congé.

Le contrat de colocation unique

Si le bailleur préfère signer un contrat de colocation unique, il doit réunir tous ses colocataires le même jour. Ils versent alors un dépôt de garantie global, qui ne sera restitué qu'au dernier locataire quittant le logement, lors de la remise des clés.

En cas de bail unique, la superficie privative de chaque colocataire doit s'élever au moins à 16 m2 pour deux personnes, auxquels s'ajoutent 9 m2 par personne supplémentaire, jusqu'à huit.

Le bail unique, s'il est assorti d'une clause de solidarité, permet au bailleur de réclamer à chacun des colocataires la totalité des loyers et des charges. À ceux qui paient de se retourner contre celui qui ne paie pas.

Le bailleur peut demander une caution à chaque locataire mais l'engagement de la caution prend fin six mois après la date d'effet du congé par le locataire concerné. Si le bailleur a agréé un nouveau locataire "remplaçant", l'engagement de caution cesse immédiatement lors du départ du locataire.

L’état des lieux

En colocation, un état des lieux est obligatoire à l'entrée comme à la sortie de chaque colocataire. L'état des lieux est rédigé de la même manière que pour une location classique.

En cas de changement d'un ou de plusieurs colocataires, il est impératif de rédiger l'état des lieux avec chaque colocataire entrant et sortant, en présence de tous les autres occupants. À défaut, il ne sera pas opposable à tous.

Quel que soit le nombre de colocataires, le montant du dépôt de garantie ne peut pas dépasser un mois de loyer hors charges. Dans le cas d'un bail unique, un colocataire qui s'en va ne peut pas exiger du propriétaire qu'il lui rembourse sa quote-part du dépôt de garantie. Le bailleur peut attendre la fin du bail pour le restituer en globalité.

Assurance habitation

Chaque colocataire doit souscrire une assurance contre les risques locatifs (incendie, dégât des eaux...). Cette assurance peut être souscrite individuellement par chaque colocataire ou collectivement auprès du même assureur (cela évitera les conflits entre assurances en cas de sinistre). Dans ce cas, il faut préciser à l'assureur qu'il s'agit d'un bien donné en colocation et les noms de chaque locataire doivent être inscrits sur le contrat.

Les parties peuvent également convenir que le bailleur souscrira une assurance pour le compte des locataires.

En cas de contrat d'assurance commun, un avenant devra être rédigé à chaque changement de locataire.

Fin de la colocation

Chaque colocataire est libre d'adresser son congé au bailleur, en respectant le délai de préavis de trois mois (ou d'un mois, dans les cas prévus par la loi). Le congé n'engage que celui qui l'envoie, le contrat de location se poursuivant avec les autres colocataires.

Si tous les locataires veulent donner congé en même temps, ils doivent chacun envoyer un congé et chacun doit respecter la durée de préavis selon sa situation personnelle.

Suite au départ d'un colocataire, les occupants restant dans le logement se chargent souvent de trouver eux-mêmes un remplaçant. Le bailleur n'est pas tenu par leur choix mais en cas de bail unique, le propriétaire ne peut pas imposer un nouveau colocataire sans l'accord des autres.

Attention, lors de l'entrée d'un nouvel occupant, le bailleur se contente souvent de faire signer un avenant au contrat de colocation. Le dernier arrivant prenant le bail "en marche" pour la durée restant à courir depuis sa signature. En réalité, chaque nouveau locataire peut revendiquer un bail de trois ans, commençant à son entrée dans les lieux.

De son côté, le bailleur peut mettre fin au bail dans les mêmes conditions qu'une location habituelle: vendre le bien, habiter le logement ou encore pour un motif légitime et sérieux. Il est prudent d'envoyer un congé individuellement à chaque colocataire.

Alexandre Berteaux

Textes de référence: Loi du 6 juillet 1989, n° 89-462 (art. 8-1), Code de la construction et de l'habitation, art. L111-6-1.

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