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Bail d'habitation: les obligations du bailleur

Le propriétaire qui donne en location un logement à titre de résidence principale du locataire doit respecter certaines obligations. Il doit louer un logement décent et en bon état d'usage. En cours de bail, il doit prendre en charge les réparations et assurer la tranquillité de son locataire. Le point sur les obligations du bailleur.

Un logement décent

La première des obligations du bailleur est de s’assurer que le logement donné en location est décent.

Un logement décent suppose le respect de normes de sécurité, d'équipement, de confort et de superficie du logement. Avant tout, le local doit pouvoir être considéré comme un logement. Les caves ou combles, même décents, ne peuvent pas être loués comme locaux d'habitation.

Le propriétaire qui loue un bien ne les respectant pas peut être condamné à effectuer des travaux et s'expose à des sanctions. Même en accord avec le locataire, le bailleur ne peut pas se soustraire à cette obligation ni convenir d'un loyer minoré prenant en compte le non-respect des normes de décence.

Un logement en bon état

Deuxième obligation du bailleur, le logement donné en location doit pouvoir être occupé immédiatement. Le locataire doit pouvoir s'installer dans les lieux à la date prévue par le contrat de bail, tous les travaux nécessaires de remise en état ayant déjà été exécutés. Délivrer un logement en bon état ne signifie pas que les locaux doivent être neufs mais que les revêtements des sol et des murs soient en bon état, et que tous les équipements fonctionnent correctement.

Si le logement est en mauvais état, le locataire peut exiger la réalisation de travaux et le versement de dommages et intérêts en cas de préjudice. Le locataire peut également obtenir une diminution, voire une dispense de loyer jusqu'à l'achèvement des travaux.

Toutefois, les parties peuvent établir une convention prévoyant une liste de travaux que le locataire exécutera moyennant une contrepartie telle qu'une réduction de loyer par exemple. Les termes de cet accord doivent être rédigés avec soin:

  • décrire précisément quels travaux seront exécutés ;
  • le montant des travaux ;
  • la durée de la réduction de loyer accordée ;
  • en cas de départ anticipé du locataire, les éventuelles modalités de son dédommagement.

Prise en charge les grosses réparations

Parmi les obligations du bailleur figure encore la nécessité de réaliser toutes les réparations autres que locatives (voir lestravaux à la charge du bailleur ).

Le bailleur doit:

  • pallier à l’usure du logement,
  • assurer le remplacement des équipements devenus vétustes,
  • assumer les travaux nécessaires à la conservation du logement.

À noter que si le bailleur le souhaite, il peut également faire exécuter des travaux d'amélioration de la performance énergétique du logement loué et demander à son locataire de participer financièrement.

Assurer la tranquillité du locataire

Dernière obligation du bailleur, s'assurer de la tranquillité de son locataire. Le bailleur est tenu, en effet, de garantir au locataire "une jouissance paisible des lieux". Cette obligation recouvre aussi bien les troubles que le bailleur pourrait lui causer que ceux qui pourraient être provoqués par des tiers.

Le bailleur n'a pas le droit de modifier les conditions de la location. Les aménagements mineurs ou des modifications constituant une amélioration sont toutefois admises.

Le bailleur ne peut pas, non plus, pénétrer dans le logement sans l'autorisation du locataire. Une telle intrusion constitue une violation de domicile réprimée par le code pénal.

Enfin, le bailleur peut être responsable des agissements commis par des tiers qui causent un trouble de jouissance à son locataire. Le bailleur ne sera pas directement responsable des troubles provoqués par le voisinage mais le bailleur devra prouver qu'il a fait le nécessaire pour faire cesser la nuisance (par exemple, en envoyant un courrier au syndic de la copropriété pour lui demander d'intervenir auprès du copropriétaire à l'origine du trouble subi par le locataire).

Alexandre Berteaux

Textes de référence: Loi du 6 juillet 1989, n° 89-462 (art. 6, art. 20-1) , Décret du 30 janvier 2002, n° 2002-120.

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