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Travaux et réparations à la charge du bailleur

Le propriétaire bailleur doit effectuer toutes les réparations autres que locatives dans le logement loué. Il doit remplacer les équipements devenus vétustes et assumer les travaux nécessaires à la conservation du logement. Le détail des travaux et réparations à la charge du propriétaire.

Les réparations à la charge du propriétaire

Le propriétaire-bailleur a une double obligation d'entretien du logement envers son locataire, il doit:

  • prendre en charge les travaux importants et assurer le remplacement des équipements devenus vétustes,
  • assumer les travaux nécessaires à la conservation du logement.

Mais il n'a pas à réaliser ces travaux si la dégradation résulte d'un défaut d'entretien ou d'un usage anormal de la part du locataire. En effet, ce dernier doit assumer les menues réparations locatives et les dégradations survenues de son fait.

Par ailleurs, le locataire ne peut pas, de sa propre initiative et sans l'accord du bailleur, faire réaliser les travaux à la charge du propriétaire et lui envoyer la facture ou lui en demander le remboursement. Il ne peut pas, non plus, imputer ces dépenses sur le montant de son loyer.

Liste des travaux à la charge du propriétaire

Les travaux à la charge du propriétaire-bailleur incluent toutes les réparations autres que locatives, par exemple:

  • réfection complète des peintures, tapisseries, carrelages, parquets...,
  • remplacement des portes et fenêtres et travaux d'étanchéité,
  • réfection complète de l'installation d'électricité et, ou de gaz et mise aux normes de sécurité,
  • travaux de plomberie: remplacement des robinets, siphons, canalisations,
  • remplacement des chaudières, des dispositifs de production d'eau chaudeet des appareils de chauffage,
  • remplacement des stores et volets,
  • changement des équipements sanitaires ; détartrage des canalisations,
  • réparation des gouttières, clôtures et chéneaux.

Par ailleurs, depuis le 8 mars 2015, tous les logements doivent être équipés d'un détecteur avertisseur autonome de fumée (DAAF). L'obligation d'installer ce détecteur et de s'assurer de son fonctionnement incombe au bailleur. En revanche, son entretien en cours de bail reste à la charge du locataire.

Les travaux d'économie d'énergie

S'il le souhaite, le bailleur peut faire exécuter des travaux permettant d'améliorer la performance énergétique du logement loué (isolation thermique du toit ou des murs, installation de double vitrage, d'une chaudière utilisant une énergie renouvelable...). Dans ce cas, et en respectant certaines conditions, il peut demander une contribution financière à son locataire.

Tout d'abord, le bailleur doit engager une concertation avec son locataire qui doit porter sur les travaux envisagés, les modalités de leur réalisation, les bénéfices attendus en termes de consommation énergétique du logement et la contribution du locataire (notamment sa durée de versement).

La contribution varie selon la date de construction du logement et de la nature des travaux réalisés.

Pour les logements achevés avant le 1er janvier 1948, le bailleur doit réaliser un "bouquet de travaux" en combinant deux réalisations parmi cette liste:

  • isolation de la toiture ou des murs extérieurs;
  • isolation thermique des parois vitrées ;
  • travaux de régulation ou de remplacement de systèmes de chauffage ou de production d'eau chaude sanitaire ;
  • installation d'équipements de chauffage ou de production d'eau chaude sanitaire utilisant une source d'énergie renouvelable.

La contribution est alors forfaitaire et le propriétaire peut répercuter l'économie réalisée par le locataire en appliquant un forfait mensuel, selon la taille du logement: 10 € pour un logement d'une pièce, 15 € pour 2 ou 3 pièces, 20 € pour 4 pièces ou plus. La contribution peut être demandée pour une durée de 15 ans au maximum.

Pour les logements achevés entre le 1er janvier 1948 et le 31 décembre 1989, les travaux doivent viser une performance énergétique globale, variant en fonction de la situation géographique du bien et de l'altitude. La réalisation d'un "bouquet de travaux" peut également être choisie par le bailleur. La liste des travaux éligibles est identique à celle applicable aux logements construits avant 1948.

Concernant la contribution, le bailleur doit faire estimer le montant de l'économie d'énergie réalisée et ne peut en répercuter que la moitié sur le locataire. Pour estimer ce montant, deux possibilités: la méthode réglementaire dite "Th-C-E ex" réalisée par un ingénieur thermicien, ou la méthode classique, applicable au diagnostic de performance énergétique (DPE), fondée sur les factures de consommation d'énergie.

La contribution, dont le montant est fixe, peut être répartie sur une durée de 15 années au maximum. Si le bailleur ne détient pas plus de 3 logements locatifs dans l'immeuble en cause, il peut appliquer le barème forfaitaire applicable aux logements construits avant 1948 (10, 15 ou 20 € par mois en fonction du nombre de pièces).

Les logements construits depuis le 1er janvier 1990 sont exclus du dispositif.

Alexandre Berteaux

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