Réduisez vos impots avec les SCPI fiscales
Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) fiscales permettent aux épargnants de bénéficier des mêmes avantages qu’un placement en direct sans contraintes de gestion. À la clé, de belles économies d’impôts.
Vous souhaitez réduire vos impôts? Pourquoi ne pas investir dans des Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) dites «fiscales». Celles-ci vous permettent de bénéficier, au même titre qu’un investissement en direct, des avantages fiscaux dans la pierre (Pinel, Malraux, Déficit Foncier…). Le principe est simple. Vous souscrivez des parts d’une société de gestion chargée d’acheter de l’immobilier ouvrant droit à une réduction d’impôt - par exemple du neuf ou de l’ancien rénové avec un engagement de location. Vous bénéficiez ensuite du même taux de réduction que si vous aviez acheté en direct. Sans contraintes de gestion. Une fois les logements loués, la société de gestion verse les revenus issus des loyers, entre 2 et 2,5 % hors gain fiscal.
Le Pinel pour une réduction d’impôt jusqu’à 21%
Pour bénéficier d’une réduction d’impôt maximale, les souscripteurs peuvent investir sous le régime Pinel. La réduction d’impôt s’échelonne de 18 à 21 % (pour un engagement de location initial de 9 ou 12 ans). Les logements éligibles au Pinel doivent être situés dans les zones en forte tension locative, et loués sous plafonds de loyers. Une majorité de SCPI font le choix d’investir en Ile-de-France, car le la demande locative est plus forte.
Le Malraux pour la belle pierre
Les SCPI Malraux font l’acquisition d’immeubles à rénover situés dans des zones protégées. La réduction d’impôt s’applique sur la quote-part des travaux. La réduction d'impôt (de 22 à 30 %) s'applique sur le montant des travaux engagés sur 1 ou 2 ans, ce qui équivaut, pour le souscripteur, à une réduction sur le montant global de l'opération de 17 à 18 %. La réduction d'impôt est accordée l'année de paiement des dépenses. Une situation idéale, si vous souhaitez gommer une rentrée d’argent ponctuelle. Depuis 2011, ce dispositif est exclu du plafonnement des niches fiscales. L’engagement de location porte sur 9 ans.
Le déficit foncier pour effacer les revenus de ses locations.
Vos revenus fonciers sont fortement imposés? Pourquoi ne pas souscrire des parts de SCPI de déficit foncier. Ce mécanisme vous permet de déduire l’ensemble de vos charges (travaux, entretien, cout du crédit, assurance…) de vos revenus. Via une SCPI, le principe est le même. La société acquiert des immeubles avec une grosse part de travaux, généralement autour de 50 %. C’est cette part qui sera imputable sur vos revenus fonciers. Plus votre Taux Marginal d’Imposition (TMI) est élevé, plus le revenu à effacer est important. Un dispositif fiscalement intéressant à partir d’un TMI de 30%.
À savoir:
La durée détention en SCPI, autour de 18 ans, est plus élevé qu’en direct. Elle intègre la constitution du patrimoine et sa revente. En direct, les engagements de location s’étalent entre 3 ans pour le déficit foncier, 9 ans pour le Malraux et 6, 9 ou 12 ans pour le Pinel.
À retenir:
La souscription de parts de SCPI permet de calibrer votre avantage fiscal à l’euro près. Le montant de souscription moyen en SCPI se situe entre 30 000 et 50 000 €, soit une somme bien inférieure à un achat en direct. Le prix des parts commence à partir de quelques centaines d’euros.
Novembre 2016, Paris Normandie num 69
