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Assurance : un risque assumé par tous

Assurance : un risque assumé par tous
Novembre 2016
Le Particulier immobilier n° 335, article résumé.
Auteur : LE SCORNET (Laure)

Cass. civ. 3e du 8.9.16, n° *15-17000*

Un règlement de copropriété peut-il valablement faire supporter à un copropriétaire qui exerce une activité potentiellement risquée, une surprime d’assurance ? L’équité conduirait à répondre par l’affirmative, en faisant payer celui qui est responsable de l’accroissement du risque, facturé au prix fort par l’assureur. Mais le droit n’est pas l’équité.

LES FAITS. Un syndicat de copropriétaires assigne en paiement d’un arriéré de charges une société propriétaire de deux lots, l’un correspondant à un local commercial à usage de dancing et l’autre à usage de réserve-bar. L’arrêt d’appel retient qu’en application de l’article 10, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965, les primes d’assurance souscrites dans l’intérêt de la collectivité, y compris les surprimes liées à l’exercice de certaines activités dans les lots privatifs, constituent des charges générales concernant l’administration de l’immeuble, à moins qu’il n’existe une clause contraire dans le règlement de copropriété. Or, le règlement sti­pule que l’immeuble fera l’objet d’une police globale multirisque couvrant les parties privatives et communes et que les surprimes consécutives à l’utilisation ou à la nature particu­lière de certaines parties privatives ou communes spéciales incomberont aux seuls copropriétaires concernés. La cour condamne la société à payer la somme de 78 000 € correspondant aux surprimes d’assurance. Cette dernière se pourvoit en cassation. Elle soutient qu’elle n’est pas tenue de supporter, à elle seule, la surprime relative aux risques liés à l’activité de discothèque exercée dans son lot.

LA SOLUTION. La Cour de cassation censure l’arrêt d’appel. Elle réaffirme que « la clause du règlement de copropriété, qui a pour effet de faire supporter la surprime d’assurance par un seul copropriétaire ou certains d’entre eux seulement, doit être réputée non écrite ». Une solution qui fait application de l’article 10, alinéa 2, de la loi de 1965, qui est d’ordre public. Ce texte énonce en effet que les copropriétaires sont tenus de participer aux ­charges relatives à la conservation (…) des parties communes proportionnellement aux valeurs rela­tives des parties privatives comprises dans leurs lots. Seul ce critère de distribution peut être retenu. Dès lors, les clauses du règlement contraires à cette disposition sont réputées non écrites. Il faut ajouter que le prononcé du caractère non écrit d’une clause a un effet rétroactif, dans les limites de la prescription. Ainsi, dans le cas où le copropriétaire aurait volontairement payé cette surprime illicite, il pourrait en demander le remboursement au syndicat des copropriétaires…lls

Résumé de l'article

Une clause d’imputation de surprimes d’assurance est réputée non écrite.
Cass. civ. 3e du 8.9.16, n° 15-17000

Le dossier en version complète fait 1 page papier. Il comporte l’ensemble des articles du sommaire, les textes de lois, jurisprudences et compléments associés.

Mots-clés :

ASSURANCE , CHARGE DE COPROPRIETE , COMMERÇANT , COMMERCE , COPROPRIETE , JURISPRUDENCE




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