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Rapports locatifs : un congé non valide

Rapports locatifs : un congé non valide
Octobre 2016
Le Particulier immobilier n° 334, article résumé.
Auteur : BERTRAND (Marianne)

Cass. civ. 3e du 7.7.16, n° 14-29148

Il est relativement fréquent qu’une société civile immobilière (SCI) ayant donné un bien en location envisage de le reprendre, souvent pour y loger un proche. Une situation qui dégénère souvent en conflit avec le locataire en place. La Cour de cassation est ici appelée à trancher, pour la première fois, la question de l’obligation de relogement lorsque le bailleur est une personne morale et le locataire en place, une personne protégée en raison de son âge.

LES FAITS. Une SCI familiale, qui avait consenti un bail sur un appartement dont elle est proprié­taire, donne congé à sa locataire pour loger l’un de ses associés. Un congé que l’occupante des lieux considère comme non valable. Étant âgée de plus de 65 ans et disposant de faibles ressources, la SCI aurait dû, selon elle, lui faire bénéficier d’une offre de relogement, en application de l’article 15 III de la loi du 6 juillet 1989. Ce qu’elle n’a pas fait. L’argument est contesté par la SCI, qui se retranche derrière la dérogation au principe de protection prévu par cet article. À savoir le critère de l’âge, également 65 ans (depuis la loi Alur du 24.3.14), ou bien de ressources, du bailleur lui-même (à noter qu’à la différence du locataire, il s’agit d’un critère alternatif et non cumulatif). L’article 13 de la loi du 6 juillet 1989 permet en effet aux SCI familiales, c’est-à-dire constituées exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré, d’invoquer, au profit d’un associé notamment, les dispositions de l’article 15. Or, il se trouve que l’un des associés de la SCI remplit lui-même la condition d’âge. Une ligne de défense que conteste une nouvelle fois la loca­taire car, en l’occurrence, le bénéficiaire de la reprise n’est pas une personne âgée, mais un autre associé, qui n’a, lui, que… 35 ans.

LA SOLUTION. Argument surabondant, pour la Cour de cassation, qui conforte la solution retenue en appel : la SCI est une personne morale qui, en tant que telle, ne peut se prévaloir, fût-ce au bénéfice de l’un de ses associés, de la dispense d’offre de relogement, réservée par l’article 15-III au bailleur personne physique. Autrement dit, l’article 15-III prévaut sur l’article 13. Le bailleur personne morale ne peut invoquer l’âge d’un associé pour faire échec à la protection du locataire âgé. Conséquence, le congé délivré à la locataire est considéré comme nul et son contrat de bail renouvelé. Cette solution stricte se révèle fidèle au texte dont elle fait une interprétation littérale. On peut s’interroger sur sa transposition au cas d’une indivision, l’article 13 prévoyant que les dispositions de l’article 15 sur le congé peuvent également être invoquées par tout membre de l’indivision. Marianne Bertrand

Résumé de l'article

Une SCI familiale donnant congé pour reprise à un locataire protégé n’est pas dispensée de son obligation de reloger son locataire, lui-même âgé.
Cass. civ. 3e du 07/07/2016, n° 14-29.148

Le dossier en version complète fait 1 page papier. Il comporte l’ensemble des articles du sommaire, les textes de lois, jurisprudences et compléments associés.

Mots-clés :

BAIL D'HABITATION , CONGE DE LOCATION , JURISPRUDENCE , PERSONNE AGEE , SCI , SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE




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