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Les sociétés civiles de placements immobiliers (SCPI)

Les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) ont pour objet l'acquisition et la gestion d'un patrimoine immobilier locatif grâce aux fonds collectés auprès des investisseurs.

Les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) sont des sociétés ayant pour unique objet l'acquisition et la gestion d'un patrimoine immobilier locatif. Il existe de 2 sortes de SCPI : les "classiques", qui investissent dans l'immobilier du secteur tertiaire et les "fiscales" qui achètent des immeubles pouvant bénéficier de dispositfs fiscaux d'investissement locatif.

 

Le fonctionnement d'une SCPI

Une SCPI collecte des fonds auprès d'investisseurs particuliers. Avec les fonds, la SCPI achète des immeubles et s'occupe de la gestion des biens. En contrepartie, l'investisseur (l"associé") reçoit des parts sociales de la société et perçoit les revenus provenant de la location ou de la vente des immeubles détenus par la société. Il peut également profiter d'avantages fiscaux lorsque la société investit dans des programmes immobiliers y ouvrant droit.

Le ticket d'entrée est généralement faible (quelques milliers d'euros).

 

Deux formes de SCPI

  • SCPI à capital fixe : la société fixe un capital plafond dans ses statuts. Une fois le plafond atteint, le capital de la société reste fixe. Lorsqu'un investisseur se retire, il faut trouver un ou plusieurs acheteurs qui vont reprendre ses parts de façon à ce que le capital ne change pas.
  • SCPI à capital variable: à tout moment, la SCPI peut émettre des parts nouvelles ou racheter des parts pour permettre à un investisseur de sortir. Des limites existent à la variation de son capital : une limite haute, le capital plafond, et une limite basse multicritères. Quand un investisseur se retire, la SCPI rachète ses parts et elle émet de nouvelles parts pour les personnes qui, dans le même temps, souscrivent.

 

Les différentes SCPI

  • SCPI de rendement : elle distribue régulièrement aux investisseurs les revenus tirés de la location des immeubles qu'elle détient (tous les trimestres par exemple). Ces sociétés investissent dans l'immobilier du secteur tertiaire (bureaux, commerces, locaux d'activité, entrepôts, etc.).
  • SCPI de valorisation : l'objectif n'est pas de distribuer des revenus mais de faire bénéficier les investisseurs d'une plus-value lors de la liquidation du patrimoine.
  • SCPI fiscales : ces sociétés investissent dans des programmes immobiliers ouvrant droit aux régimes d'avantages fiscaux (Scellier, Duflot, Pinel, Malraux, etc.). En plus des revenus tirés de la location, l'investisseur peut bénéficier, sous conditions, d'une réduction d'impôt liée à son investissement.

 

La fiscalité des revenus

Les bénéfices des SCPI sont directement imposables entre les mains des porteurs de parts (qu'ils soient distribués ou non). Ils sont également soumis aux prélèvements sociaux, au taux global de 15,5 %.

Si vous avez souscrit, avant 2010, des parts de SCPI dites "Robien classique", "Robien recentré" ou "Borloo neuf", vous bénéficiez des avantages attachés à ces dispositifs. Il en va de même si vous avez souscrit depuis 2009 des parts de "SCPI Scellier" ou, depuis 2013, des parts de "SCPI Duflot" et "SCPI Pinel".

Les revenus d'une SCPI provenant de la gestion des immeubles qu'elle donne en location et correspondant aux parts que vous détenez sont imposables dans la catégorie des revenus fonciers.

Si la SCPI a réalisé des bénéfices, vous êtes personnellement imposable sur les revenus financiers perçus et correspondant aux parts que vous détenez. Les revenus mobiliers sont alors soumis au barème progressif de l'impôt.

Si vous vendez vos parts de SCPI et que vous réalisez une plus-value, le gain sera soumis au régime fiscal des plus-values immobilières.

Enfin, lorsque les parts de SCPI ont été acquises dans le cadre d'un contrat d'assurance vie, les éventuels revenus et plus-values sont taxés, en cas de retrait partiel ou total, selon le régime fiscal spécifique de l'assurance vie.

 

Alexandre Berteaux 

 

Textes de référence :



Mots-clés :

PLACEMENT , SCPI , SOCIETE CIVILE DE PLACEMENT IMMOBILIER




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