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Copropriété : nouveaux contrats de syndic, déjà hors jeu

Juillet-août 2016
Le Particulier immobilier n° 332, article complet.

Malgré l’entrée en vigueur du contrat « tout sauf », censé corriger certains abus tarifaires, le coût de gestion des syndics continue de s’envoler. En parallèle, les prestations négociées dans le forfait baissent.

Honoraires en hausse, niveaux de prestations en baisse… Malgré le nouveau contrat type institué par décret (1) et censé faire cesser les abus de facturation des syndics, le compte n’y est toujours pas, selon une enquête réalisée par l’Association des responsables de copropriétés (ARC), à paraître dans la revue de l’ARC en juillet (2). L’association a en effet sondé près de 1 300 contrats, signés depuis le 2 juillet 2015, date d’entrée en vigueur du décret. Le résultat est sans appel. La quasi-totalité (97 %) des syndics a augmenté ses honoraires de base, c’est-à-dire le coût du forfait. En un an, ces honoraires ont bondi de 15,2 % en moyenne et « les évolutions constatées peuvent facilement atteindre 25 % », pré­cise l’enquête. Faut-il imputer cette hausse des forfaits aux conséquences du nouveau contrat « tout sauf », en vertu duquel l’ensemble des prestations essentielles – organisation de l’assemblée générale (AG), comptabilité, déclaration de sinistre, ouverture d’un compte séparé… – sont désormais incluses dans le forfait de base, tandis que les prestations pouvant être facturées en plus sont limitativement énumérées dans le décret ? Non, estime sans surprise l’ARC, qui ajoute : « À l’exception des frais de photocopie, les nouvelles prestations comprises dans le forfait de base ne justifient pas une telle augmentation ». L’ARC est formelle, ces augmentations des honoraires de base sont, bien souvent, décidées arbitrairement par le syndic et les copropriétaires ne doivent pas hésiter à les « réajuster à la réalité de la situation. »

Des prestations revues à la baisse dans un tiers des contrats

D’autant que, d’après les résultats de l’enquête, le niveau de certaines prestations négociées contractuellement est revu à la baisse dans au moins un tiers des contrats. Il en va ainsi du nombre de visites réalisées par le gestionnaire dans l’année (35 % des contrats prévoient moins de vi­sites d’une année sur l’autre) et du nombre de réunions prévues avec le conseil syndical (38 % des contrats sont également moins-disants). Par ailleurs, la plage ho­raire allouée à la tenue de l’AG annuelle diminue dans 31 % des cas (mais grimpe pour 10 % des contrats), se trouvant in­cluse dans les heures ouvrables. Ce qui permet de facturer en honoraires supplémentaires la tenue des AG en soirée… Une fois n’est pas coutume, la bonne surprise provient des frais de photocopie. La quasi-totalité des forfaits incluent désormais ces dépenses. Seuls 1 % des contrats continuent de les exclure du forfait pour les facturer à l’unité. Toutefois, selon l’ARC, 30 % des anciens contrats (négociés avant 2015) avaient déjà anticipé cette obligation.

Des prestations hors forfait, également en hausse

Qu’en est-il des prestations devant être facturées hors forfait ? Leur coût croît, lui aussi. « Autant les conseils syndicaux repèrent rapidement les baisses du nombre de visites ou de réunions, autant les ­hausses de prix de certains actes passent inaperçues », note Émile Hagège, directeur de l’ARC. Tout d’abord, le tarif des vacations horaires. Celui-ci s’apprécie dans 69 % des contrats, avec une hausse moyenne de 12,3 %, ce qui, combiné à l’augmentation du forfait « entraîne donc de substantielles augmentations globales », rappelle l’ARC. Les prestations privatives n’échappent pas à la règle. La facturation des mises en demeure et relances envoyées aux copropriétaires débiteurs augmente respectivement dans 53 % et 55 % des cas. Quant à l’état daté, son coût a augmenté dans 53 % des contrats. Un état daté est aujourd’hui facturé autour de 500 €, mais parfois bien au-delà. Alors qu’un décret doit venir en plafonner la facturation, ce texte, pourtant très attendu, n’a toujours pas été publié, presque deux ans et demi après la promulgation de la loi Alur. En attendant, aux syndics de s’expliquer… Jorge Carasso

(1) Décret n° 2015-342 du 26.3.15, JO du 28.

(2) Le Particulier réalise sa propre enquête sur la base d’un appel à témoignage de ses abonnés et en publiera les résultats dans son numéro d’octobre (n° 1125).


Mots-clés :

COPROPRIETE , REMUNERATION , SYNDIC DE COPROPRIETE




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