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La détermination du prix d'acquisition à titre onéreux pour le calcul de la plus-value immobilière

Lorsque vous vendez un bien immobilier que vous avez antérieurement acheté, le montant de la plus-value immobilière imposable sera obtenu en déduisant le prix d'acquisition du prix de vente. Le prix d'acquisition à titre onéreux est majoré de certains frais, diminuant ainsi votre plus-value taxable.

Si vous cédez un immeuble, quelle que soit sa destination (habitation, commerce, etc.), que vous avez achetez (acquis à titre onéreux), vous devez déduire le prix de cette acquisition de celui de la vente pour déterminer.

Le prix d'acquisition à titre onéreux retenu pour le calcul de la plus-value immobilière correspond au prix payé lors de l'achat du bien. Son montant figure dans l'acte de vente.

Ce montant est augmenté des frais d'acquisition et des dépenses de travaux. Ce qui réduit la plus-value immobilière taxable.

Les règles de détermination du prix d'acquisition à titre onéreux sont différentes de celles applicables au prix d'acquisition à titre gratuit (par héritage ou donation).

 

Le prix d'acquisition à titre onéreux majoré de certains frais liés à l'achat

Les frais effectivement supportés et justifiés, afférents à l'acquisition à titre onéreux, qui majorent le prix d'achat pour le calcul de la plus-value immobilière, sont les suivants :

  •  les honoraires du notaire ou du rédacteur de l'acte de vente ;
  •  les commissions des intermédiaires ;
  •  les droits d'enregistrements ;
  •  la TVA.

Si vous ne pouvez pas justifier vos frais, vous avez le droit d'évaluer forfaitairement ces frais à 7,5 % du prix d'achat.

Si la vente porte sur un terrain à bâtir, vous pouvez ajouter au prix d'acquisition, les frais de voirie, réseaux et distribution, tels que les dépenses d'aménagement et de viabilisation d'un terrain situé dans un lotissement.

 

Les dépenses de travaux augmentant le prix d'acquisition

Pour diminuer le montant de la plus-value immobilière, vous avez aussi le droit de majorer le prix d'acquisition à titre onéreux, forfaitairement de 15 % au titre des dépenses de construction, de reconstruction, d'agrandissement ou d'amélioration, sans justificatifs, à la condition d'avoir détenu le bien vendu plus de 5 ans. Le fait de ne pas avoir réalisé ces travaux est sans incidence. 

Si le montant des travaux est supérieur au forfait et que vous pouvez le justifier, vous avez intérêt à privilégier une évaluation au réel. Notez que les dépenses d'entretien et de réparation ne doivent pas être comptabilisées.

Les travaux doivent avoir été exécutés par une entreprise. Ceux que vous avez réalisés vous-même sont exclus.

Ne sont pas concernées les dépenses de travaux déjà prises en compte pour le calcul de votre impôt sur le revenu, telles que les dépenses déductibles de vos revenus fonciers, les grosses réparations déductibles du revenu global du nu-propriétaire, ou encore les dépenses bénéficiant d'une réduction ou d'un crédit d'impôt (travaux d'économie d'énergie).

Renaud Bernard



Mots-clés :

PLUS-VALUE IMMOBILIERE




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