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Plus-value immobilière : la vente de l'usufruit et/ou de la nue-propriété

Si vous détenez un bien immobilier en démembrement de propriété, c'est-à-dire en nue-propriété ou en usufruit, et que vous décidez de vendre ce droit démembré, la plus-value imposable y afférente, doit être calculée selon des règles particulières. 

En cas de vente d'un droit démembré détenu sur un immeuble, c'est-à-dire la nue-propriété ou l'usufruit, la plus-value immobilière imposable éventuellement dégagée, est calculée en respectant une règlementation particulière concernant la détermination du prix d'acquisition, du prix de vente et du délai de détention. Les règles applicables sont différentes selon que la vente de la nue-propriété et de l'usufruit détenus par des personnes distinctes est réalisée isolément ou conjointement.

La vente de la pleine propriété d'un imeuble après réunion de la nue-propriété et de l'usufruit est aussi soumise à une règlementation spécifique pour le calcul de la plus-value immobilière.

Pour rappel, la combinaison de l'usufruit et de la nue-propriété constitue la pleine propriété. Le premier droit démembré confère à l'usufruitier le droit d'user du bien ("usus") et d'en percevoir les fruits ("fructus"), le cas échéant. Le second permet au nu-propriétaire d'en disposer ("abusus").

 

La vente isolée de l'usufruit ou de la nue-propriété

Si le droit démembré cédé (usufruit ou nue-propriété) a été acquis isolément, le prix d'acquisition à retenir pour calculer la plus-value immobilière, correspond au montant figurant dans l'acte d'achat ou à la valeur vénale retenue pour le calcul des droits d'enregistrement en cas d'acquisition par donation ou succession.

Lorsque la succession, à l'origine du démembrement, est antérieure à 2004, le prix d'acquisition est déterminé par application du barème prévu à l'article 669 du code général des impôts tenant compte de l'âge de l'usufruitier à la date de la vente.

Le délai de détention est décompté à partir du jour de la date d'acquisition de chacun des droits démembrés.

Si l'usufruit et la nue-propriété sont vendus séparément alors que l'immeuble sur lequel porte ces droits démembré a été acquis en pleine propriété, le prix d'acquisition retenu pour chacun des droits démembrés est déterminé par application du barème prévu à l'article 669 du code général des impôts tenant compte de l'âge de l'usufruitier à la date de la vente. Sont pris en compte dans la même proportion les frais liés à l'achat, qui majorent le prix d'acquisition.

Dans ce cas, le délai de détention court à compter de la date d'acquisition de l'immeuble en pleine propriété.

 

La vente conjointe de l'usufruit et de la nue-propriété

Lorsque le nu-propriétaire et l'usufruitier vendent leurs droits démembrés conjointement, le prix de vente est ventilé de manière à faire apparaître d'un côté le prix de cession de la nue-propriété et de l'autre, celui de l'usufruit. Cette répartition s'effectue en appliquant le barème prévu à l'article 669 du code général des impôts tenant compte de l'âge de l'usufruitier à la date de la vente.

Si les vendeurs ont acquis séparément leurs droits démembrés, le prix d'acquisition de chaque droit à retenir pour calculer la plus-value immobilière, correspond au montant figurant dans l'acte d'achat ou à la valeur vénale retenue pour le calcul des droits d'enregistrement en cas d'acquisition par donation ou succession. Lorsque la succession, à l'origine du démembrement, est antérieure à 2004, le prix d'acquisition est déterminé par application du barème prévu à l'article 669 du code général des impôts tenant compte de l'âge de l'usufruitier à la date de la vente.

Le délai de détention est décompté à partir de la date d'acquisition de chacun des droits démembrés.

Si l'un des vendeurs détenait la pleine propriété du bien vendu avant de le démembrer, le prix d'acquisition du droit qu'il cède, est déterminé par application du barème prévu à l'article 669 du code général des impôts tenant compte de l'âge de l'usufruitier à la date de la vente.

Renaud Bernard 

 

 



Mots-clés :

NUE-PROPRIETE , PLUS-VALUE IMMOBILIERE , USUFRUIT , VENTE




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