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Plus-value immobilière : la vente en pleine propriété d'un immeuble initialement démembré

Lorsque vous vendez la pleine propriété d'un bien immobilier après en avoir acquis séparément l'usufruit et la nue-propriété, la plus-value immobilière, éventuellement dégagée, est calculée selon des règles spécifiques.

En cas de vente de la pleine propriété d'un bien immobilier après réunion de la nue-propriété et de l'usufruit entre les mains du vendeur, la détermination de la plus-value immobilière, concernant aussi bien le prix d'acquisition que le délai de détention, fait l'objet d'une réglementation particulière.

La cession isolée ou conjointe de l'usufruit et de la nue propriété est également soumise à des règles spécifiques pour le calcul de la plus-value immobilière. 

Pour mémoire, la pleine propriété est constituée de la combinaison de l'usufruit et de la nue-propriété. Le premier droit démembré permet à l'usufruitier d'user du bien ("usus") et d'en percevoir les fruits ("fructus"), le cas échéant. Le second permet au nu-propriétaire d'en disposer ("abusus").

 

La détermination du prix d'acquisition des droits démembrés servant au calcul de la plus-value immobilière

Si la nue-propriété et l'usufruit ont été acquis séparément à titre onéreux, le prix d'acquisition à retenir pour calculer la plus-value immobilière imposable, est déterminé en additionnant les prix d'acquisition de chacun des droits démembrés dont le montant figure dans chaque acte d'acquisition.

Si la nue-propriété a été acquise à titre gratuit (par donation ou succession) et l'usufruit à titre onéreux, le prix d'acquisition retenu se compose de la valeur vénale de la nue-propriété au moment de la donation ou de la succession, à laquelle il faut ajouter le prix d'acquisition de l'usufruit.

Si la nue-propriété et l'usufruit ont été acquis séparément à titre gratuit, le prix d'acquisition est constitué de la somme des deux valeurs vénales au moment des donations et/ou successions correspondantes. 

Si la nue-propriété a été acquise à titre onéreux et l'usufruit par extinction (par décès ou arrivée du terme), le prix d'acquisition est déterminé en ajoutant la valeur vénale de chacun des droits à la date d'entrée de la nue-propriété dans le patrimoine du vendeur.

 

Le point de départ du délai de détention des droits démembrés

Pour déterminer le montant de la plus-value immobilière imposable, et plus précisément l'abattement pour durée de détention applicable aux cessions en pleine propriété d'un immeuble après avoir acquis séparément la nue-propriété et l'usufruit, la durée de détention est décomptée à partir de la première acquisition des deux droits démembrés. Et ce, peu importe qu'ils aient été acquis à titre onéreux, à titre gratuit ou par extinction naturelle.

Renaud Bernard



Mots-clés :

NUE-PROPRIETE , PLUS-VALUE IMMOBILIERE , USUFRUIT




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