Acheter un bien occupé: une location clés en main

«À vendre logement occupé, loyer de…». Dans la conjoncture actuelle, investir dans un logement déjà mis en location présente des attraits. Nul besoin de se mettre à la recherche d’un locataire, il est déjà en place. Sa solvabilité et l’historique de ses paiements sont connus, ce qui minimise les risques d’impayés. Qui plus est, vous bénéficiez d’une légère décote à l’achat, ce qui permet de choisir un bien de meilleure qualité, avec l’espoir de réaliser une plus-value à la revente et de doper son rendement. À Paris, où l’encadrement des loyers a été renforcé, il suffit que le bail soit antérieur au 1er août 2015 pour échapper à la contrainte du plafonnement, tant que le locataire reste dans les lieux. Une stratégie en soi… Comment s’y prendre pour réussir une telle opération? À quelles difficultés faut-il s’attendre? Décryptage.

Une offre disséminée

Il s’agit d’un marché de niche - il représente 5 % des ventes, pas plus - qui plus est, localisé. «Le marché de la vente de biens occupés est circonscrit à Paris et aux grandes agglomérations. Dans les villes moyennes, et même en petite couronne parisienne, il n’est pas vraiment représentatif», constate Thierry Smadja, directeur général de Nexity Grands Investisseurs privés. Il est donc relativement difficile à appréhender pour un particulier. Comment s’y prendre pour trouver un bien occupé? L’exercice n’a rien d’évident, car les moteurs de recherche des portails d’annonces immobilières classiques - qu’elles émanent de professionnels (SeLoger.com, Bien’ici) ou de particuliers (Pap.fr, Leboncoin.fr) - ne permettent pas d’accéder directement à l’offre de biens loués. Il existe certes deux sites internet dédiés à ces produits. Mais vente-appartement-occupe.com, le premier, racheté récemment par le groupe Vaneau Investisseurs, ne propose actuellement en ligne qu’une vingtaine de biens situés à Paris et dans la première couronne. Quant au second, La Bonne Pierre (labonnepierre.com), plateforme tournée vers les investisseurs, créée il y a un an par d’anciens administrateurs de biens en partenariat avec le courtier en crédits immobiliers Cafpi, elle propose plus de 7 000 biens occupés répartis sur l’Hexagone, présentés comme des produits financiers. Le moteur de recherche est d’ailleurs axé sur des critères se rapportant au profil de l’acheteur plutôt qu’au bien à vendre. La plus grande sélectivité est donc de mise.

Il est possible de recourir à une agence immobilière pour acheter un bien occupé. L’avantage? L’évaluation de ce dernier est souvent plus réaliste que celle effectuée par un particulier. Les agences pratiquant la gestion locative peuvent, en outre, détenir en portefeuille des biens que le bailleur leur demande de vendre. En effet, le premier réflexe d’un propriétaire ayant besoin de mettre sur le marché un bien occupé par un locataire est de se tourner vers le professionnel qui en assure déjà la gestion. Une autre piste à explorer, les ventes aux enchères organisées par les chambres notariales ou à la barre du tribunal, qui proposent ponctuellement des biens occupés.

Quant aux investisseurs institutionnels - les «zinzins» -, ils sont clairement en retrait sur ce créneau. Banques, compagnies d’assurances, caisses de retraite ou encore sociétés foncières cotées cèdent désormais au compte-gouttes des immeubles entiers (vente en bloc), parfois des appartements, essentiellement de petites et moyennes surfaces, au détail (vente à la découpe). «Si ce marché est plus confidentiel, cela ne le rend pas moins attractif», constate Thierry Smadja. Particulièrement intéressantes, les ventes ponctuelles d’immeubles anciens dont se délestent, notamment, les petites mutuelles ou les foncières. Les superficies des studios et deux-pièces y sont plus généreuses que ne l’imposent les standards de construction actuels, où la compacité prime. Ce sont des biens, du coup, recherchés à la location. Revers de la médaille, il s’agit souvent d’immeubles énergivores.

À savoir: pour acheter un bien occupé à un vendeur institutionnel, adressez-vous aux grands acteurs qui agissent pour leur compte: BNP Immobilier, Crédit foncier Immobilier, Locare ou encore Nexity qui se partagent actuellement le marché.

Quels sont les critères de choix du logement?

Le choix d’un bien occupé dépend en grande partie de votre stratégie patrimoniale. Vous pouvez avoir l’intention, à terme, de récupérer le bien pour vous-même ou pour un enfant, en percevant des revenus dans l’intervalle. Ou bien vouloir réaliser un investissement locatif «pur». Dans le premier cas, la valeur hédoniste du bien doit primer. Dans le second, il faut être sûr que le logement pourra être reloué sans perte de temps si le locataire donne son congé. Les secteurs où les offres locatives sont rares et la demande forte sont donc à privilégier. Il faut également penser à la revente du bien, en cas de besoin. «S’il est de qualité et proposé au bon prix, il changera de mains en à peine un mois à Paris intra-muros, contre trois fois plus pour une vente libre», assure Emmanuel Desmaris, conseiller en gestion de patrimoine à Vaneau Investisseurs. Il faut donc évidemment se montrer exigeant sur la qualité de l’emplacement, la proximité des transports et des commerces, ainsi que des écoles s’il s’agit d’une surface familiale, ou des établissements d’enseignement supérieur, pour les petites surfaces. Les professionnels ne s’y trompent pas et traquent les mandats répondant à ces critères.

Toujours dans une optique d’investissement «pur», n’hésitez pas à miser sur la valorisation foncière escomptée du Grand Paris. «Les zones amenées à être desservies par le prolongement des lignes de métro, la 14 en particulier, où les promoteurs sont déjà en lice, sont susceptibles d’offrir de réelles opportunités», pronostique Paul Greco, lui aussi conseiller en gestion de patrimoine à Vaneau Investisseurs. Les biens sont peu coûteux à l’achat, et si la date effective de mise en œuvre des nouvelles dessertes est éloignée (2030 pour certaines), l’investisseur patient aura cumulé un bon rendement et une plus-value défiscalisée.
Le prix d’achat est légèrement décoté

Un prix réduit par rapport à un bien libre, c’est ce qui a toujours fait figure d’élément moteur pour acheter un logement occupé plutôt que vide. La décote, de fait, est censée constituer la contrepartie de l’absence de jouissance immédiate du bien. Elle ne s’élève cependant pas à plus de 5 à 10 % en moyenne par rapport aux valeurs de marché. Ce qui est décevant, considérant les niveaux de décote enregistrés il y a moins de cinq ans, où l’on pouvait prétendre à une remise dépassant les 12 %. Serait en cause le durcissement des rapports locatifs post-loi Alur, qui a diminué l’appétit de certains investisseurs pour l’immobilier locatif. Ce qui ne veut pas dire que l’on ne peut pas faire une bonne affaire. Tel ce deux- pièces de 60 m2 appartenant à un particulier, situé dans un immeuble ancien de Neuilly-sur-Seine (Hauts-de-Seine, 92), mis en vente par Nexity pour 435 000 €, soit une décote de 15 % par rapport à son prix vide. L’échéance du bail est fixée au 1er octobre 2018 et le loyer s’élève à 1 275 € hors charges.

Toute la difficulté est de savoir apprécier cette décote. Son estimation se fait de manière empirique. Plusieurs critères entrent classiquement en ligne de compte.

- La taille du logement: la décote est plus forte pour les grandes que pour les petites surfaces, car elles sont plus difficiles à louer.

- La durée du bail: la décote est d’autant plus importante que l’échéance du bail est lointaine.

- Le montant du loyer: la décote est plus élevée si le loyer est inférieur à la valeur locative, ou bien se situe en deçà des plafonds, dans le cadre de l’encadrement applicable dans la capitale.

- La présence éventuelle d’un locataire âgé aux ressources modestes: le bailleur, sauf s’il bénéficie lui-même d’un régime protecteur, ne peut dans ce cas donner librement congé.

Le principe? «La décote augmente au gré de la privation de capacité à occuper le bien, contraignant ainsi sa liquidité», résume-t-on au sein du site venteoccupe.com. Dans l’exemple de transaction mentionné plus haut, ce sont le loyer, un peu inférieur au tarif dans le secteur, et les deux bonnes années restant à courir jusqu’à la fin du bail, qui ont justifié la décote.
Les rabais les plus élevés frappent les logements occupés les moins «liquides». En l’occurrence, ceux dont la location est encore soumise au régime de la loi de 1948 - un parc limité d’environ 200 000 logements -, qui cumulent un loyer très bas, le droit du locataire au maintien dans les lieux avec un bail à durée indéterminée et un logement souvent en mauvais état, nécessitant de gros travaux pour être remis sur le marché. La décote peut alors atteindre 40 %. «Acheter occupé en loi de 1948 s’arbitre comme un viager occupé. Mais les occasions sont rares», fait valoir Thierry Smadja. Un exemple: ce propriétaire qui a mis sur le marché, via vente-appartement-occupe.com, un 27 m2 habité par un locataire de 76 ans. Celui-ci, dans les lieux depuis 1978, s’acquitte d’un loyer mensuel de 160 € (hors charges). Situé dans le Xe arrondissement de Paris, l’appartement est proposé à 190 000 €, soit 25 % de moins que sa valeur vide. Compte tenu du montant, infime, du loyer, l’intérêt d’une telle opération réside alors moins dans le rendement que dans la plus-value latente.

La visite du bien, un moment particulier

Un logement occupé se visite moins librement qu’un bien vide de tout occupant. Il est possible de préciser dans le bail les conditions de visite du logement s’il devait être mis en vente par le bailleur, mais la loi du 6 juillet 1989 (art. 4 a) pose des limites: les visites ne peuvent excéder deux heures par jour ouvrable (1), à l’exclusion des jours fériés. Selon les cas, il faudra donc faire pression sur le vendeur/bailleur afin qu’il obtienne du locataire son accord pour visiter le logement dans des conditions suffisamment satisfaisantes pour prendre la mesure de la qualité du bien et de son état. Il faut compter un minimum de deux rendez-vous. Si le locataire se montre coopératif, cela augure une bonne relation locative à venir… C’est l’une des raisons pour lesquelles il est conseillé de visiter le logement au moins une fois en présence du locataire. Vous aurez la possibilité de faire sa connaissance et de le jauger en direct mais aussi d’échanger sur le logement et son environnement (immeuble, voisinage…). Le locataire, de son côté, aura l’occasion de rencontrer l’acheteur qui va devenir son nouveau bailleur. C’est encore plus important si le vendeur gérait le bien en direct, car il a pu tisser des liens avec lui. La vente, si le transfert est mal géré, peut alors inspirer au locataire une certaine méfiance, qu’il vaut mieux désamorcer au plus tôt.

Dernière vérification indispensable: le logement doit répondre aux normes de décence. Il arrive qu’il ait perdu cette caractéristique en cours de bail, parfois à l’insu du propriétaire actuel. Un problème de ventilation, non signalé, par exemple, générateur de moisissures. Quoi qu’il en soit, l’état du logement et son niveau de performance énergétique sont des éléments de négociation du prix, au même titre que s’il était vendu vide. Vous pouvez toutefois avoir intérêt à acheter un logement occupé avec travaux si vous avez la possibilité d’en programmer la réalisation avec le locataire: modernisation de la salle de bains ou de la cuisine, de l’installation du chauffage individuel, pose de doubles vitrages, par exemple. Ces travaux peuvent contribuer à créer un déficit foncier tout en valorisant le logement. À la marge enfin, des travaux permettant au locataire de réaliser des économies d’énergie autorisent le bailleur, sous conditions, à lui demander une «contribution pour le partage des économies de charge» (art. 23-1 de la loi du 6.7.89). Un logement rénové, c’est, in fine, l’assurance de se prémunir contre le risque de vacance locative au terme du bail, fréquente si l’état du logement n’est pas conforme aux standards actuels.

Un locataire bien sous tous rapports

Bien entendu, il faut s’assurer de la qualité du locataire en place. Devenir propriétaire d’un logement occupé par une personne que l’on n’a pas choisie n’a rien d’évident. Pourtant, pour l’acheteur, c’est un réel avantage. D’abord, parce qu’il n’a pas besoin d’en passer par les fastidieuses démarches de sélection du locataire. Ensuite, parce qu’il perçoit immédiatement le loyer, un point particulièrement important s’il a emprunté pour acheter. Enfin, parce qu’il dispose d’un historique de paiement des loyers. Il suffit de se faire communiquer les quittances attestant du paiement intégral des loyers et des charges. L’idéal serait de pouvoir remonter sur une durée significative, un an par exemple. Prudence, cependant. Un décret (n° 2015-1437 du 5.11.15) est venu limiter les pièces justificatives que le bailleur est en droit de réclamer à un candidat locataire. Il peut ainsi lui demander, pour justifier de son domicile, ses «trois dernières quittances de loyer ou, à défaut, (une) attestation du précédent bailleur, ou de son mandataire, indiquant que le locataire est à jour de ses loyers et charges». Si l’on raisonne par analogie, l’acquéreur d’un logement occupé est tenu par les mêmes limitations. Si le vendeur est représenté par un mandataire, ce dernier est censé, dans le cadre de son devoir de conseil, le renseigner sur l’historique des paiements. Il engage sur ce point sa responsabilité professionnelle. «Un vendeur particulier, lui, peut toujours passer sous silence des impayés antérieurs», relève Thierry Delesalle, un notaire parisien. Il s’expose cependant à voir la vente remise en cause pour vice du consentement. La régularité des paiements du locataire est en effet un élément déterminant pour l’acquéreur, au point qu’il n’aurait pas acheté s’il avait su que les loyers n’étaient pas payés rubis sur l’ongle. Au point également que des groupes tels que Nexity ou Vaneau Investisseurs, qui commercialisent des logements occupés et font en même temps de la gestion locative, proposent aux investisseurs un package comprenant une garantie des loyers impayés. Acheter à une personne morale, une compagnie d’assurances par exemple, offre sur ce point l’avantage que les vérifications relatives à la qualité du locataire s’effectuent plus facilement.

L’acquéreur peut recueillir d’autres informations que celles ayant trait au comportement locatif de l’occupant, toujours dans la limite du décret du 5 novembre 2015. Une preuve de son activité professionnelle (contrat de travail, certification d’identification de l’Insee pour un travailleur indépendant…), notamment. Connaître sa situation de famille est tout aussi important, même si l’acquéreur ne peut exiger de consulter son livret de famille. L’acquéreur doit en effet savoir qui est titulaire du bail. Le locataire s’est-il marié en cours de bail? A-t-il un(e) concubin(e)? Est-il pacsé? Cela aura en effet un impact sur la procédure à suivre au moment de donner - ou recevoir - congé, mais aussi sur le statut de celui qui reste dans les lieux en cas de décès de l’un des locataires ou de séparation du couple (voir Le Particulier immobilier n° 325, "Un logement bien encombrant lorsque le couple se sépare..." et n° 327, "Les nouvelles règles pour donner congé" ).

Le bail en cours se transmet à l’acquéreur

En achetant un logement occupé, l’investisseur devient titulaire du bail, dont il doit respecter les conditions. Avant de signer une promesse de vente, il a tout intérêt à l’avoir étudié de près, pour prendre l’exacte mesure de ses engagements. Mieux vaut éviter d’acheter si le locataire disposait d’un bail verbal, cela tombe sous le sens. Cette situation, tolérée par la jurisprudence, se rencontre encore lorsque le locataire occupe depuis longtemps les lieux et que les parties, à l’époque, n’avaient pas pris la précaution d’établir un écrit. Il faut impérativement que le bail, écrit, contienne une clause résolutoire, en cas de non-paiement des loyers, ainsi qu’une clause de révision annuelle du loyer. Des dispositions pourtant classiques, mais parfois omises dans des contrats anciens, minimalistes, élaborés entre particuliers. «Il est difficile d’obtenir du locataire en place que de telles clauses soient ajoutées au bail, sauf à lui offrir un avantage en échange. Comme des travaux d’amélioration, par exemple», relève Jean Perrin, président de l’Union nationale des propriétaires immobiliers (Unpi). De telles difficultés ne devraient plus se présenter à l’avenir, le bail devant, depuis le 1er août 2015, être conforme à un modèle type.

Autre point de vigilance: si le vendeur avait signé une convention avec la préfecture ou l’Agence nationale de l’habitat (Anah), en échange d’un avantage financier ou fiscal, cet engagement doit être annexé au bail. L’acquéreur se retrouve lié par la durée minimale prévue par la convention, souvent de neuf ans, et contraint pour le choix du locataire (conditions de ressources et de montant de loyer à respecter), dans l’hypothèse où celui qui est en place viendrait à partir.

Il faut enfin veiller à récupérer l’original du bail et non une simple copie. Cette précaution est indispensable pour faire valoir ses droits devant le juge en cas de litige ultérieur avec le locataire.

S’engager sur la durée

Une certitude: si vous achetez occupé, il ne vaut mieux pas avoir d’objectif précis à court terme. Qu’il s’agisse de vendre le logement ou de le récupérer pour votre usage personnel, ce ne sera possible qu’en suivant un formalisme strict, renforcé par les dernières lois Alur et Macron. D’abord, vous ne pourrez donner congé au locataire en place qu’au terme du bail, en respectant le préavis de six mois prévu par l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989. Ensuite, le locataire peut voir son droit à l’occupation du logement prolongé. Ainsi, à supposer que vous désiriez revendre le logement, si le bail en cours arrive à échéance moins de trois ans après la date d’achat, vous devrez attendre, pour délivrer un congé pour vendre, le terme de la première reconduction tacite ou du premier renouvellement de ce contrat (poursuite du contrat à de nouvelles conditions). Exemple: le bail a été reconduit tacitement un an après votre acquisition. Vous devrez attendre deux ans (date de la prochaine reconduction) avant de donner congé pour vendre. De même, si vous voulez reprendre le logement pour y habiter ou y loger un membre de votre famille, à supposer que le terme du bail intervienne moins de deux ans après l’achat, le congé pour reprise, donné par le bailleur au terme du bail en cours, ne prend effet qu’à l’expiration d’une durée de deux ans à compter de l’achat. De quoi refroidir certains acheteurs prêts à sauter le pas… À moins d’en faire un élément de négociation du prix. «Il est désormais tenu compte, pour apprécier la valeur d’un achat occupé, de la plus ou moins grande proximité de la date à laquelle l’acquéreur est susceptible de pouvoir réaliser son projet», relève Thierry Delesalle. Autant dire qu’il faut se familiariser à l’avance avec l’ensemble des conditions entourant le congé avant de finaliser son acquisition. Si l’objectif est de s’inscrire dans la durée en comptant sur des rentrées d’argent régulières, autant cibler d’emblée un locataire au profil stable. Famille, locataire âgé… Il n’y a pas de certitude en la matière, et vous ne serez averti que très tard si le locataire décide de quitter les lieux. Il peut, en effet, vous donner congé avec un mois de préavis dans toutes les communes classées en zone tendue (2), et hors zone tendue, dès lors qu’il répond à certaines conditions énumérées à l’article 15-I de la loi du 6 juillet 1989.

(1) Les jours ouvrables correspondent à tous les jours du calendrier à l’exception des jours de repos hebdomadaire légal.

(2) Il s’agit de certaines communes appartenant à l’une des 28 agglomérations suivantes, classées en zone tendue par le décret n° 2013-392 du 10.5.13: Corse, Annecy, Arles, Bayonne, Beauvais, Bordeaux, Draguignan, Fréjus, Annemasse, Grenoble, La Rochelle, Arcachon, Lille, Lyon, Marseille, Meaux, Menton, Montpellier, Nantes, Nice, Saint-Nazaire, Sète, Strasbourg, Thonon-les-Bains, Toulon et Toulouse.