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Crowdfunding immobilier : des épargnants mal informés et mal protégés

Crowdfunding immobilier : des épargnants mal informés et mal protégés
09/05/16 à 12:33 par CARASSO (Jorge)

Dans une note interne, l’association française des sociétés de placement immobilier (Aspim) alerte sur le manque de transparence et d’information des plateformes de crowdfunding immobilier. Du fait de rendements élevés, ce nouveau mode d'investissement séduit de plus en plus d'épargnants.

Attention danger ! Le crowdfunding immobilier (investissement participatif dans la pierre), qui permet d’assurer la réalisation de projets immobiliers moyennant une rentabilité de 8 à 12%, offre-t-il toutes les garanties aux épargnants ? Non, selon l'Association française des sociétés de placement immobilier (Aspim) qui pointe le manque d’encadrement de ces plateformes, dans une note interne datée du 22 mars (voir lien en bas de page). Ce type d’opération accessible pour un ticket d'entrée de 500 à 1000 euros comporte pour l’investisseur « un risque économique et financier qu’il convient de mesurer a priori afin de mieux l’assumer », avertit l’association. Outre les risques économiques inhérents au choix du projet (possibles retards de chantier, allongement des délais de vente…) qui expliquent les rendements flatteurs, l’étude fait apparaître « un certain nombre de carences dans l’information et la protection de long terme des épargnants ». Pour aboutir à cette conclusion, l’Aspim a passé au crible 30 dispositions issues de la loi ou du règlement de l’AMF applicables d'une part, aux fonds immobiliers régulés (FIA), comme les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI)  et d'autre part aux opérations en crowdfunding.

Un déficit d’encadrement

Dans le détail, le niveau de protection est analogue pour cinq critères (pouvoir de sanction de l’AMF, lutte anti-blanchiment, primauté de l’intérêt du client, traitement des réclamations et limitation de la responsabilité de l’investisseur). Mais pour treize autres, il est moins élevé (statut des distributeurs, vérification du niveau de connaissance des gestionnaires, rémunération…), voire sensiblement moins élevé (contrôle des documents commerciaux, des documents réglementaires, des conflits d’intérêts, règles de bonne conduite…). Pour douze d’entre-deux, il n’existe pas de disposition protectrice équivalente (autorisation de commercialisation, contrôle de la stratégie d’investissement, agrément AMF). « Quand on agit dans le milieu de l’épargne, on est frappé du hiatus qu’il y a entre le niveau de protection d’un investisseur en crowdfunding et en fonds d’investissement telle une SCPI ou un OPCI. Pourquoi 1000 euros placés par un particulier sur un projet immobilier participatif ne bénéficieraient pas d’un niveau de protection analogue à ces mêmes 1000 euros investis en SCPI ? Le risque est inhérent à tout investissement, mais il faut pouvoir le quantifier », rappelle Arnaud Dewachter, délégué général de l’Aspim. À ce titre, l’association partage les conclusions du rapport d’information parlementaire sur l’investissement productif de long terme publiée en 2015, qui préconise de « mieux informer les investisseurs des risques encourus lors des investissements opérés par le biais d’un site de crowdfunding ».

Un marché qui se crée sur le terrain

Avec le développement du financement participatif, le crowdfunding immobilier a connu une croissance folle en 2015. Près de 62 millions d’euros ont été collectés en un an. Vingt fois plus qu’en 2014. Mais la législation en la matière n'en est qu'à ses balbutiements. L’activité de financement participatif (ou « crowdfunding ») est régulée par l’Autorité des marchés financiers (AMF) et l’Autorité de contrôle prudentiel et de résolution (ACPR). L’AMF supervise, notamment, l’activité proposée par les conseillers en investissements participatifs (CIP), dont le statut est entre en vigueur le 1er octobre 2014. « Le régulateur  vient encadrer un marché qui se crée sur le terrain. Mais cela n’exclut pas le contrôle. Les plateformes agréées font l’objet d’un réel suivi par l’AMF, avec en ligne de mire la protection des particuliers », justifie Stéphanie Savel, vice-présidente de l’association Financement participatif France (FPF) regroupant 60 plateformes de finance participative. « Nous allons (..) travailler dans les prochains mois à un encadrement de ces modèles", a insisté Emmanuel Macron, ministre de l’économie à l’occasion des 3e Assises du financement participatif, en mars dernier. Tout reste à faire. Sur les 131 projets lancés ces deux dernières années, 11 projets ont été remboursés, 11 sont en retard, selon Hellocrowdfunding.com,  qui suit l’avancement de l’ensemble des projets immobiliers financés par ce biais. Les 109 projets restants sont en cours de collecte ou de commercialisation.  

 

Lire aussi : Liens externes :
  • Note de l'Aspim du 22/03/2016 : protection des épargnants en crowdfunding immobilier Contenu accessible uniquement aux abonnés

Mots-clés :

CROWDFUNDING , FINANCEMENT PARTICIPATIF , SCPI




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