L'immobilier alternatif pour doper vos rendements
Crowfunding immobilier, foncières cotées, OPCI, démembrement de SCPI: l’immobilier en parts offre de belles opportunités. À condition d’en identifier les bénéfices et les risques. Le tour de ces formes d’investissement qui valent le détour.
Alors que l’investissement dans la pierre voit ses rendements s’éroder au fil des ans, sous la pression conjointe de la hausse des prix et d’une fiscalité plus dure, différentes formes d’investissement alternatif permettent de bénéficier d’un surplus de rentabilité. C’est le cas de l’achat d’immobilier en parts, que ce soit dans le crowdfunding immobilier, les organismes de placements civils immobilier (OPCI), les sociétés foncières cotées (SIIC) ou les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) en démembrement de propriété. À condition d’accepter une certaine prise de risque, tous ces placements ont la particularité de générer des rendements attractifs, ou de bénéficier d’une fiscalité douce, ou les deux.
Le crowdfunding immobilier, pour partager la marge d’un promoteur
Grâce à ses rendements flatteurs, le crowdfunding immobilier fait briller les yeux des investisseurs. Le principe? Permettre à des particuliers de prendre des parts, pour un coût unitaire de 500 à 1 000 €, dans un projet immobilier sur une plateforme de financement participatif. À la clé, un rendement de 8 à 12 % annuel. Les contributeurs participent à l’apport de fonds propres du promoteur (10 % par programme) et, en contrepartie, une fois l’opération achevée, ils récupèrent leur capital et se partagent sa marge. «Faire appel à des apports extérieurs pour étoffer ses fonds propres est une pratique courante dans la profession, mais ce tour de table était jusqu’à présent réservé aux investisseurs institutionnels et aux particuliers fortunés», relate Bertrand Birade, responsable recherche et développement du promoteur Bécarré.
Avec le développement du financement participatif, le crowdfunding appliqué à l’immobilier a connu une véritable explosion en 2015. Près de 62 millions d’euros ont été collectés en un an, vingt fois plus qu’en 2014, selon Financement participatif France (FPF), l’association des professionnels du crowdfunding. «C’est du gagnant-gagnant. On a d’un côté les épargnants en quête de rendement. De l’autre, des promoteurs, qui y voient une source de diversification de leurs financements», estime Souleymane-Jean Galadima, directeur général associé de Wiseed Immobilier, l’une des principales plateformes du secteur.
En pratique, les investisseurs peuvent choisir leur projet - par exemple la construction de 52 logements à Martigues - parmi ceux sélectionnés par la plateforme de crowdfunding, avant d’en souscrire des parts - obligations, plus rarement actions - en ligne. La prise de participation est indirecte. Les investisseurs acquièrent les parts d’une holding qui chapeaute une société civile de construction vente (SCCV) ou une société civile immobilière (SCI) détenue par le promoteur. Chaque véhicule correspond ainsi à une opération immobilière précise. Pour le porteur, le risque en capital est donc limité à l’opération. Mais il reste présent. D’où une rentabilité bien au-delà de celle de la pierre. «Dans la promotion, il peut arriver que divers aléas viennent gonfler le budget initialement prévu ou, pire, que des logements ne se vendent pas», prévient Nicolas Altmayer, créateur de hellocrowdfunding.com, qui suit l’avancement des projets immobiliers financés par ce biais.
De telles difficultés ne sont pas sans conséquences directes pour l’épargnant. Tels un allongement de la durée d’immobilisation des fonds investis, une baisse de la rentabilité, voire une perte en capital. «On atteint le point mort d’une opération une fois que 80 % des logements sont commercialisés», précise Joachim Dupont, président de la plateforme Anaxago Immobilier. Sur les 124 projets lancés ces deux dernières années, 11 ont été menés à bien et 5 sont en retard, selon Hellocrowdfunding.com. «Le vrai succès, ce n’est pas la collecte, c’est le remboursement des porteurs, une fois tous les logements vendus», rappelle à juste titre Jean-Baptiste Vayleux, directeur général de la plateforme spécialisée Lymo.
Comment, alors, profiter des rendements offerts par le crowdfunding immobilier tout en minimisant son risque? Tout d’abord, en s’assurant du sérieux de la plateforme. Celle-ci doit posséder un agrément de conseiller en investissement participatif (CIP) ou d’intermédiaire en financement participatif (IFP) (1), tous deux délivrés par l’autorité des marchés financiers (AMF). Seul un tiers des plateformes existantes bénéficient de ces sésames. Cibler de telles plateformes exclut d’emblée les sociétés proposant les investissements les plus risqués. À savoir, ceux réalisés en direct, en SCI ou en SCCV, sans la protection d’une holding intercalaire. Ils font courir à l’épargnant un risque sur ses biens propres en cas d’échec du projet. Autre précaution indispensable, vérifier la qualité du programme (emplacement, nombre de logements, conformité à la demande locale, éligibilité au dispositif Pinel…) et du promoteur (réalisations, adéquation de la taille et du nombre de projets…), qui doit régulièrement rendre compte de l’avancement de son projet. En réalité, il faut se montrer aussi vigilant qu’on le serait si l’on achetait un bien en direct.
Certes, au vu des garanties dont bénéficient les épargnants sur d’autres supports, ce mode d’appel à l’épargne reste encore à sécuriser. Tout récemment, une note interne de l’Association française des sociétés de placement immobilier (Aspim) mettait en lumière l’écart entre le niveau de contrôle réglementaire des nouvelles plateformes et celui auquel sont astreints les fonds immobiliers alternatifs (FIA), tels les SCPI ou les OPCI. Bercy s’est semble-t-il emparé du sujet. «Certains modèles (…) ne sont pas satisfaisants à cet égard. Nous allons donc travailler dans les prochains mois à un encadrement de ces modèles», a rappelé Emmanuel Macron, le ministre de l’Économie et des Finances à l’occasion de la troisième assise de la finance participative en mars dernier.
Les foncières cotées, pour un rendement sur le long terme
Mal connue des investisseurs qui ne jurent que par la pierre, la foncière cotée a pourtant de sérieux atouts à faire valoir. À commencer par ses performances annuelles, supérieures à 10 %, que ce soit sur cinq, dix ou vingt ans. Cette société d’investissement immobilier (SIIC) est cotée en Bourse. Son cœur de métier: la détention, la gestion et la valorisation d’un parc immobilier. La création de ce statut, en 2002, a donné naissance à des groupes immenses. Les cinq plus grosses capitalisations (2) (Unibail-Rodamco, Klépierre, Gécina, Foncière des régions et Icade), représentent à elles seules près de 55 milliards d’euros. Du fait d’un régime fiscal particulièrement avantageux (les SIIC ne sont pas soumises à l’impôt sur les sociétés), elles doivent distribuer à leurs actionnaires 85 % des loyers qu’elles perçoivent et 50 % de leurs plus-values. Ce qui va très au-delà des dividendes généralement versés par les sociétés cotées d’autres secteurs. Conséquence, les performances moyennes de ces actions surclassent l’ensemble des produits d’épargne sur les moyen et long termes. Sur cinq ans, le taux de rendement interne (TRI = dividendes augmentés de la valorisation du prix de part) des foncières cotées est de 11,7 %. Bien supérieur à la performance du logement à Paris (6,9 %) et même des SCPI (5,7 %), selon l’Institut d’épargne immobilière et foncière (IEIF). Sur dix ans, seul l’or fait mieux que les foncières (11,2 % contre 10,9 %). Et sur vingt ans, les foncières reprennent leur place en tête (11,7 %), talonnées par les actions (8,9 %) et le logement parisien (8,7 %).
Que ces performances ne fassent pas, pour autant, tourner la tête des investisseurs en immobilier direct. L’achat d’actions reste risqué et peut engendrer une perte en capital. «La volatilité n’est pas celle de la pierre physique. Elle est davantage corrélée au marché des actions qu’aux fondamentaux de l’immobilier. À court terme, et du fait d’une cotation permanente, un investisseur contraint de vendre peut le faire au mauvais moment», prévient Laurent Fléchet, président du directoire de Primonial Reim.
Comment investir dans l’une de ces foncières cotées? Tout simplement en achetant ses actions en Bourse et, si possible, avant la distribution des dividendes annuels, le plus souvent à la fin du deuxième trimestre. Il faut pour cela détenir un compte auprès d’un intermédiaire financier (banque, courtier en ligne, société en Bourse), sachant que les foncières ne peuvent plus être logées dans un plan d’épargne en action (PEA) depuis 2012. L’établissement facture des droits de garde, calculés en fonction du nombre de lignes. En moyenne, plus de 2 % pour un ordre de 500 €, 1 % pour 1 500 €, puis autour de 0,5 % pour 5 000 €.
Rentables, les foncières le sont, sans aucun doute. Mais qu’en est-il du marché des bureaux et des commerces sur lequel elles investissent? «En l’absence de reprise, ces sociétés se concentrent sur l’investissement le plus sécurisé, à savoir les actifs dits “prime”, les centres commerciaux phares et les artères principales», note Sabine Echalier, directrice adjointe du département études et recherche à CBRE Richard Ellis. Conséquence, les rendements à l’achat sont assez faibles, mais une rentabilité est visée sur le long terme. Après plusieurs années moroses, le marché des bureaux connaît aujourd’hui une légère reprise. La diminution des mesures d’accompagnement lors des prises à bail (franchises de loyers ou prises en charge de certains travaux) laisse présager une reprise du marché de la location pour les meilleurs emplacements: «Une première étape avant une légère remontée des loyers», juge Sabine Echalier. Bien que rémunérateur, il faut que l’achat de ces titres reste mesuré. Ils ne doivent pas représenter plus de 5 à 10 % de votre épargne. «Il n’est pas raisonnable, sous prétexte que l’immobilier va bien depuis vingt ans, de prendre une allocation trop forte en foncière», avertit Isabelle Rossignol, présidente du directoire de Ciloger.
Les OPCI: pour la fiscalité de l’assurance vie
Alors que le rendement moyen des fonds en euros de l’assurance vie continue de baisser d’année en année (2,30 % en 2015), les OPCI en unités de comptes, souscrits dans le cadre d’un contrat multisupport, constituent une parade à la baisse de la rentabilité. Un OPCI, c’est un organisme de placement collectif composé de 60 à 90 % d’immobilier tertiaire (dont souvent 10 % de parts de foncières cotées), le solde étant investi en actifs liquides pour faire face aux demandes de retrait. «De l’immobilier bénéficiant de la liquidité du marché des actions», commente Jean-Luc Guillermou, directeur du développement de la clientèle à Périal. Quant aux «unités de compte immobilières, [elles] permettent de bénéficier des performances actuelles de l’immobilier tout en profitant de l’enveloppe fiscale de l’assurance vie», résume Renaud Capelle, directeur immobilier adjoint de l’Union financière de France (UFF).
Le rendement de ces unités de comptes se situe autour de 4,5 % brut (hors frais de gestion). D’où leur succès. Les OPCI grand public ont collecté, en 2015, 2,49 milliards d’euros, trois fois plus qu’en 2014. Près de 90 % de cette collecte a jusqu’à présent été drainée par l’assurance vie, selon l’IEIF. Certes, les SCPI peuvent elles aussi être insérées en unités de comptes, mais l’offre, proposée par certains contrats de CGP et quelques contrats internet, demeure moins étoffée. Par ailleurs, leur souscription est souvent assortie de contraintes de collecte ou de sortie. Un épargnant, une fois les 5 000 € misés sur son contrat initial, peut verser 100 € tous les mois en OPCI sans droit d’entrée. Ce n’est pas possible en SCPI. Il existe aujourd’hui onze OPCI accessibles au grand public, mais seulement deux véhicules constituent la plus grande part de la capitalisation du secteur: Opcimmo, d’Amundi Immobilier, à 2,3 milliards d’euros en 2015 et Axa Selectiv’Immo, d’Axa Reim SGP, à 1,4 milliard. Les frais vont de 4 à 7 % pour la souscription et sont de l’ordre de 2 % par an au titre de la gestion. Fortes de ce succès, de nouvelles sociétés de gestion s’apprêtent à lancer de nouveaux véhicules. C’est le cas de Primonial, dont un OPCI pourrait être lancé en septembre. C’est ausi le cas de Perial, qui gère un OPCI dédié aux institutionnels et projette d‘en lancer un, grand public, à l’horizon 2017.
Démembrement de SCPI: pour dégager un revenu net
Avec leurs rendements récurrents proches des 5 % annuels (4,85 % en 2015), les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI), qui investissent pour le compte de tiers dans l’immobilier commercial et de bureaux ont tout pour plaire. Tout, sauf leur fiscalité. Les coupons perçus par les souscripteurs sont en effet imposables sous le régime des revenus fonciers (IR+prélèvements sociaux). Or, il est possible de profiter du rendement de ces véhicules sans en subir la taxation. Par exemple, en souscrivant des parts de SCPI en démembrement. Ce montage juridique bien connu des contribuables assujettis à l’Impôt de solidarité sur la fortune (ISF) revient à scinder la pleine propriété en deux, pendant une durée déterminée, par exemple cinq ou dix ans. D’un côté, un souscripteur acquiert la nue-propriété des parts, avec le droit de disposer du bien, par exemple de le vendre. De l’autre, un acheteur acquiert l’usufruit, qui lui donne le droit de percevoir les revenus. L’intérêt pour le nu-propriétaire? Il bénéficie d’une décote immédiate à l’achat, puisqu’il n’acquiert que la nue-propriété. Pour une durée de dix ans, les parts lui reviennent à 65 % de leur valeur (80 % pour une durée de cinq ans). À l’issue de la période choisie, l’usufruit s’éteint et le nu-propriétaire redevient pleinement propriétaire des parts. Pour lui, l’économie d’impôt est de deux ordres. S’il revend ses parts au terme du démembrement, la plus-value engendrée par le retour à la pleine propriété n’est pas taxée. «Ce qui équivaut à un rendement de 5 % net d’impôt, voire de 5,5 à 6 % pour un contribuable assujetti à l’ISF», juge Philippe Vergine, directeur général de la société Primalliance. S’il est, en outre, redevable de l’ISF, il bénéficie d’un avantage supplémentaire. La valeur de la nue-propriété sort en effet de l’assiette de l’impôt pendant la durée du démembrement. Ce qui permet éventuellement, selon le montant souscrit, de descendre d’une tranche d’imposition. En revanche, les intérêts d’emprunt ne peuvent plus être déduits du patrimoine taxable à l’ISF depuis 2012.
Mais qui achète la contrepartie? Il s’agit le plus souvent de personnes morales imposées à l’impôt sur les sociétés ou de particuliers très peu fiscalisés. «Cela revient à acquérir des revenus à bas coûts et peu taxés», détaille Philippe Vergine. À titre d’exemple, l’usufruitier percevra 5 % de rendement annuel, alors qu’il ne débourse que 35 % (pour dix ans) de la valeur des parts de SCPI. Du fait de ces avantages, un nu-propriétaire n’a pas de difficultés à trouver de contreparties. «Il y a plus de demande d’usufruit que d’offres de nue-propriété», constate Philippe Vergine. Aujourd’hui, la plupart des sociétés de gestion de SCPI assurent elles-mêmes le démembrement de propriété de leurs parts, pour leurs SCPI à capital variable ou en augmentation de capital. C’est également le cas de sociétés qui se spécialisent sur ce segment. Au final, ce mécanisme juridique peut être particulièrement adapté pour anticiper une perte de revenus à la retraite. Le principal inconvénient? Il faut considérer que ce n’est pas un produit liquide, faute de marché de la revente organisé.
(1) Agrément réservé aux rares plateformes proposant à l’investisseur de financer le projet sous forme de prêt.
(2) L’indice Euronext IEIF SIIC France recense 32 sociétés pour une capitalisation totale de 71 milliards d’euros.
