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Le régime réel : les travaux déductibles des revenus fonciers

Repeindre les murs du logement, remettre en état la toiture, installer des fenêtres en double ou triple vitrage ... Certains travaux réalisés dans vos biens loués non meublés et payés dans l'année sont déductibles pour leur montant réel de vos loyers imposables si vous relevez du régime réel.

Le revenu foncier imposable est déterminé selon deux régimes d'imposition : le micro foncier et le régime réel. Vous êtes soumis au régime réel d'imposition lorsque les loyers générés par vos locations nues, procurent annuellement plus de 15 000 € ou sur option, dans le cas contraire. Le régime réel vous permet de déduire de vos loyers et autres recettes locatives, différents frais et charges engagés dans l'année. Et particulièrement les travaux qui sont un poste de dépenses très important permettant, le cas échéant, de générer un déficit foncier imputable sur votre revenu global à hauteur de 10 700 € et le surplus éventuel sur vos revenus fonciers des 10 années suivantes.
Seuls les travaux d'entretien, de réparation et d'amélioration sont déductibles. Les travaux de construction, de reconstruction et d'agrandissement sont, quant à eux, exclus. Les modalités de déduction des dépenses de travaux diffèrent selon leur nature, le type d'immeuble dans lequel ils sont réalisés (urbain ou rural) et son affectation (logement, local commercial, etc.).

 

Les travaux à déduire

Sont déductibles de vos revenus fonciers, les travaux suivants :

  • les travaux d'entretien et de réparation : dès lors qu'ils sont à votre charge en tant que propriétaire, sont déductibles les travaux qui ont pour objet de maintenir ou de remettre l'immeuble en bon état, afin d'en permettre un usage normal, sans en modifier ni la consistance, ni l'agencement ou l'équipement antérieur. Peu importe l'affectation du bien loué. Sont notamment concernés :

- la réfection des toitures, façades et peintures ;
- la réfection de l'installation électrique ou de l'évacuation des eaux usées ;
- les frais d'études et de diagnostics réalisés avant la location, etc.

  • les travaux d'amélioration : les améliorations déductibles sont celles qui apportent au logement loué un équipement ou un élément de confort nouveau, mieux adapté aux conditions modernes de vie, sans en modifier ni le volume, ni la surface habitable, ni la structure. Peu importe le montant des travaux. Il s'agit notamment :

- de l'installation d'un chauffage central ;
- de l'installation de matériaux ou d'équipement isolant tels que laine de verre, double vitrage ;
- de la création d'un parking dans la cour d'un immeuble, etc.

En principe, ces travaux ne sont déductibles que si l'immeuble concerné est affecté à l'habitation. Cependant, il existe quelques exceptions. Si vous louez un local commercial, vous pouvez déduire les dépenses d'amélioration destinées à faciliter l'accessibilité et l'accueil des personnes handicapées et celles engagées pour protéger les locaux de l'amiante. Si vous louez une propriété rurale, vous pouvez par exemple déduire les améliorations qui s'incorporent aux bâtiments d'exploitation et sont destinés à satisfaire aux obligations de mise aux normes prévues en matière de protection de l'environnement.

S'agissant des travaux de construction, reconstruction ou d'agrandissement, vous ne pouvez pas les déduire, peu importe l'affectation des biens loués. Les dépenses de construction et d'agrandissement ont pour objet la création de nouveaux locaux ou entraînent une modification importante du gros œuvre. Celles d'agrandissement permettent d'accroître le volume ou la surface habitables de locaux existants. Toutefois, ces travaux ne peuvent être déduits que dans 2 cas, sous conditions : lorsque vous louez un logement neuf dans le cadre des dispositifs Robien, Borloo, Besson ou Périssol ou une exploitation agricole.

 

Les travaux réalisés en copropriété

Si le bien loué est situé dans un immeuble en copropriété, les dépenses d'entretien et de réparation réalisés dans les parties communes de l'immeuble, ainsi que celles d'amélioration sont incluses dans les provisions pour charges. Vous ne devez pas les déduire en tant que travaux, mais au titre des provisions pour charges payées dans l'année au syndic.


En revanche, les dépenses ayant donné lieu à des provisions spéciales, appelées par le syndic pour anticiper des travaux non encore votés mais susceptibles d'être nécessaires dans les 3 ans, peuvent être déduites en tant que travaux.

Renaud Bernard



Mots-clés :

DEDUCTION FISCALE , REVENU FONCIER , TRAVAUX




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