Toute l’information juridique et patrimoniale
pour prendre les bonnes décisions
Accueil > Impôts > Outils pratiques > Formalités et démarches > Le régime micro foncier pour les revenus locatifs inférieurs à 15 000 €

Le régime micro foncier pour les revenus locatifs inférieurs à 15 000 €

Si les revenus annuels de vos locations nues n'excèdent pas 15 000 €, vous bénéficiez d'un régime de déclaration et d'imposition simplifié, appelé micro foncier. Le fisc applique un abattement de 30 % sur vos loyers déclarés. En contrepartie, vous ne pouvez tenir compte d'aucune autre déduction.

Votre revenu foncier imposable est calculé selon deux régimes d'imposition : le micro foncier et le régime réel. Le régime micro foncier s'applique de plein droit lorsque les loyers (hors charges) générés par vos locations non meublées ne dépassent pas 15 000 € par an (au-delà, c'est le régime réel qui s'applique). En plus des loyers, vous devez tenir compte de toutes vos recettes locatives encaissées dans l'année. Il s'agit notamment des recettes accessoires (somme perçue en contrepartie d'un emplacement publicitaire par exemple), des recettes exceptionnelles (indemnités d'assurance versées pour compenser une perte de loyer par exemple), ou encore des revenus tirés de vos parts sociales de SCI ou SCPI.
Lorsque vous relevez du micro foncier, vous avez la possibilité d'opter pour le régime réel ; option irrévocable pendant 3 ans. Vous y avez intérêt lorsque les charges déductibles de l'année et des deux années suivantes sont supérieures à l'abattement de 30 %. Pour ce faire, il suffit de déposer une déclaration n° 2044.

 

Les biens exclus du micro foncier

Pour bénéficier du micro foncier, vos loyers doivent provenir de la location non meublée de logements, commerces, bureaux, mais aussi de propriétés rurales (exploitations agricoles, étangs, etc.) ne relevant d'aucun régime fiscal particulier, tel que :
- monuments historiques et assimilés procurant des revenus fonciers ;
- immeubles bénéficiant de la loi Malraux ancien ;
- certains immeubles détenus en nue-propriété générant des revenus locatifs ;
- immeubles donnés en location bénéficiant d'une déduction spécifique dans le cadre du dispositif Scellier intermédiaire ou ZRR ;
- immeubles bénéficiant des dispositifs Périssol, Besson (neuf ou ancien), Robien (classique, recentré ou ZRR), Borloo (neuf ou ancien) ;
- immeubles appartenant à une SCI soumise à l'impôt sur le revenu, donnés en location non meublé et dont l'associé ne détient pas en direct un autre bien loué non meublé ;
- immeuble bénéficiant d'une réduction d'impôt prévue en faveur des investissements dans le secteur du tourisme.


Néanmoins, le régime micro foncier est applicable si vous êtes propriétaire :
- d'un immeuble ancien bénéficiant du dispositif Malraux nouveau ;
- d'un bien détenu en nue-propriété dans lequel vous avez engagé de gros travaux si vous optez pour leur déduction de votre revenu global ;
- d'un logement neuf loué dans le cadre du dispositif Duflot, Pinel ou Scellier (sauf si vous bénéficiez des déductions supplémentaires du Scellier intermédiaire ou ZRR) ; également pour vos parts de SCPI Duflot, Pinel ou Scellier sous conditions.


Si vous détenez des parts de SCI ou de SCPI, le régime micro foncier s'applique à deux conditions : vous êtes propriétaires en direct d'au moins un bien loué non meublé ; les biens de la société et les vôtres ne bénéficient d'aucun régime ou avantage fiscal excluant l'application du micro foncier.

 

L'appréciation du plafond de 15 000 €

La limite de 15 000 € s'apprécie chaque année, au niveau du foyer fiscal, en ajoutant toutes les loyers (hors charges) perçus par vous-même, votre conjoint, ou les personnes à votre charge. Cette limite n'a pas à être proratisée si vous n'avez loué qu'une partie de l'année. Si votre situation familiale a changé au cours de l'année et vous devez remplir deux déclarations (l'année du mariage par exemple), cette limite est calculée distinctement pour chaque déclaration.


Le micro foncier cesse de s'appliquer l'année au titre de laquelle vous déclarez des loyers bruts supérieurs à 15 000 €. Dans ce cas, vous devez les déclarer au régime réel.

 

L'application d'un abattement forfaitaire de 30 %

Pour déterminer votre revenu foncier imposable, le fisc va appliquer un abattement forfaitaire de 30 % sur vos loyers bruts déclarés. Cet abattement est censé couvrir toutes vos charges. Vous ne pouvez donc en déduire aucune pour son montant réel. Etant imposé sur 70 % de vos loyers, vous ne pouvez pas constater de déficit foncier. En revanche, il est tout à fait possible d’imputer, le cas échéant, vos déficits fonciers constatés au cours des 10 années antérieurs (vous releviez alors du régime réel), encore reportables sur vos revenus fonciers.

Renaud Bernard

 



Mots-clés :

MICROFONCIER , REVENU FONCIER




Outils pratiques :
Bien choisir votre assurance vie
Un expert vous accompagne pour optimiser votre fiscalité, anticiper la transmission de votre patrimoine et préparer votre retraite

Recommandé par

Votre adresse est conservée par le Particulier, pour en savoir plus / se désinscrire

Bannière Choix patrimoniaux

Bannière e-Particulier