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Est-il bien utile de s’assurer contre les loyers impayés ?

Est-il bien utile de s’assurer contre les loyers impayés ?
Février 2016
Le Particulier immobilier n° 327, article complet.
Auteur : LE SCORNET (Laure)

Les retards de paiement ou les loyers impayés plongent certains bailleurs dans les difficultés. Il leur est en général conseillé de souscrire une assurance. Mais qu’en est-il du fonctionnement de ces fameuses garanties ? Notre tour de la question.

Contrairement aux idées reçues, la crise économique n’entraîne pas forcément une augmentation significative des impayés de loyers. « Ils représentent largement moins de 3 % des logements loués », affirme Jacky Chapelot, président adjoint de la Fédération nationale de l’immobilier (Fnaim). Ils seraient même compris entre 1,5 et 2 %, selon Paul Philippot, délégué général de l’Union nationale de la propriété immobilière (Unpi), qui précise toutefois qu’« il n’existe aucune statistique officielle, hormis les chiffres généraux de la Chancellerie sur les contentieux locatifs ». Jacky Chapelot constate néanmoins une envolée des retards de paiement : « Les administrateurs de biens font de plus en plus de relances auprès de locataires de bonne foi. » Ces retards de paiement, s’ils deviennent chroniques, et a fortiori s’ils préfigurent l’arrêt pur et simple du versement des loyers, plongent parfois le bailleur dans de graves difficultés.

Assurance ou caution ?

L’on conseille au bailleur, d’une manière générale, de sous­crire une assurance ad hoc – le plus souvent, l’assurance dite garantie des loyers impayés (GLI) – lorsque les loyers perçus représentent une part importante de ses ressources, ou s’ils viennent couvrir le remboursement d’un emprunt. Cela ne veut pas dire qu’il n’est pas utile de s’assurer dans les autres cas. Par exemple, lorsque le bailleur dispose de revenus sûrs et confortables, ou d’un patrimoine locatif suffisamment important pour mutualiser le risque d’impayés entre ses différentes locations. Mais c’est moins vital. La caution suffit souvent à garantir le paiement des loyers, pourvu qu’elle soit elle-même solvable. Reste que l’acte de cautionnement est très facilement contestable – et souvent contesté – en justice, en raison de son extrême formalisme, destiné à protéger celui qui se porte caution. Dernier facteur à prendre en considération : les cotisations d’assurance loyers impayés sont entièrement déductibles des revenus fonciers (hors régime microfoncier, micro-BIC et logements conventionnés, ces derniers ouvrant droit à un crédit d’impôt). Un bailleur étant soumis au régime du réel, soit en raison du niveau élevé de ses revenus locatifs (recettes annuelles supérieures 15 000 €), soit parce qu’il a opté pour ce régime, paiera plus volontiers une cotisation d’assurance qu’il peut déduire fiscalement. Rappelons enfin qu’il est interdit de cumuler l’assurance loyers impayés avec une caution, sauf si le locataire est un étudiant ou un apprenti (art. 22-1 de la loi du 6 juillet 1989).

Un atout du contrat groupe Pour s’assurer contre le risque de loyers impayés, le propriétaire a la possibilité de souscrire un contrat à titre individuel, directement auprès d’une société d’assurances ou d’un intermédiaire (agent général, courtier d’assurance, banque, organisation de type Unpi…). S’il ne gère pas lui-même son bien, il suffit qu’il adhère au contrat groupe souscrit par le gestionnaire (agent immobilier ou notaire chargé de la gestion du bien loué). L’avantage ? Lorsqu’elle est incluse dans un contrat groupe, l’assurance ­proposée par le ­gestionnaire est en général moins chère et un peu plus complète que celle accessible en direct. Mais son coût s’ajoute à celui de la gestion locative.

Les assureurs souffrent d’une aversion au risque…

L’étendue et la nature des garanties loyers impayés, tout comme les conditions d’indemnisation, varient selon les contrats et les compagnies d’assurances (conditions de déclenchement des garanties et justificatifs à fournir, plafonds d’indemnisation, franchises, durée de la garantie…). La cotisation (ou prime) exigée est fixée en pourcentage du montant annuel du loyer charges comprises. Elle s’élève généralement entre 2 et 4 %. Une condition, cependant, est commune à toutes les GLI : le locataire doit ­montrer patte blanche. Car pour que le bailleur puisse bénéficier dela garantie, il faut qu’il présente un locataire particulièrement solvable. Les conditions générales des contrats d’assurances imposent une sélection très sévère, les assureurs n’acceptant, pour la plupart, que les salariés en contrat à durée indéterminée dont les revenus représentent au moins trois fois le montant du loyer garanti, charges et taxes comprises. On pourrait imaginer que l’assureur se charge de vérifier la solvabilité du locataire. En réalité, ­cette responsabilité échoit au bailleur. À lui de s’assurer que le candidat qu’il présente répond bien aux critères propres à l’assureur (type de contrat de travail, montant du loyer par rapport à ses revenus…). Dans le cas contraire, l’assureur peut refuser d’indemniser le bailleur déclarant un incident de paiement en arguant que le ­­loca­taire ne répond pas à ces ­critères. Or, le bailleur, lorsqu’il délègue la gestion de son bien à un gestionnaire et souscrit au contrat groupe de ce dernier, n’est pas toujours tenu informé des exigences de l’assureur, déléguant bien volontiers la tâche de trier les dossiers des candidats locataires à son mandataire. Ce problème a été évoqué récemment par le médiateur de la Fédération française des sociétés d’assurances (FFSA), dans son rapport annuel. Il y déplore que l’assuré propriétaire bailleur soit systématiquement averti du fait que le risque couvert ne répondait pas aux exigences du contrat après seulement que le sinistre est survenu. Outre que « cette exigence est difficile à remplir pour un particulier, il n’a généralement aucune connaissance de ces critères lorsqu’il accorde un mandat de gestion à son agent immobilier », souligne-t-il. Il est donc important, avant de souscrire une GLI, d’être très attentif aux conditions d’éligibilité du locataire, qui figurent dans le contrat. Que ce contrat soit souscrit individuellement ou par le biais d’un tiers. Il en va de la prise en charge du risque en cas d’impayés.

Dernière exigence des assureurs : s’il est tout à fait possible de s’assurer pour une location en cours, mieux vaut que le locataire soit à jour de ses loyers et charges. « Le contrat d’assurance repose sur une notion d’aléa. Or, les assurés sont parfois d’une naïveté désarmante : ils s’assurent en cours de bail alors que leur locataire a déjà eu des impayés, sans en informer l’assureur. Malheureusement, ce qu’ils ignorent, c’est que l’assureur remontera en arrière en cas de déclaration de sinistre et leur demandera des justificatifs pour s’assurer de l’historique des paiements. Et, quand l’assureur s’apercevra de la situation, il refusera de garantir le risque, devenu certain », explique Paul Philippot, de l’Unpi. En somme, le bailleur n’a intérêt à s’assurer en cours de location que s’il anticipe la réalisation probable du risque d’impayés dans le futur. Pas simple.

Un socle de garanties fixe, mais des couvertures variables

Dans leurs garanties de base, les assurances comprennent presque toujours la couverture des charges, taxes et loyers impayés, et celle des frais de procédure (recouvrement, honoraires d’avocat ou d’huissier, expulsion, etc.). Mais attention, la couverture n’est pas toujours illimitée. Le contrat peut fixer une durée d’indemnisation maximale, vingt-quatre mois de loyers, par exemple. Il a également la possibilité d’indiquer un plafond d’indemnisation au-delà duquel l’assureur cesse de couvrir les loyers non payés. Gerance Center le fixe, par exemple, à 70 000 € (voir tableau p. 34-35). Toutefois, plusieurs contrats n’envisagent ni limitation de durée ni plafond d’indemnisation, comme ceux de la Société générale ou de Suffren Assurances Associés (SAA). Attention, certains contrats prévoient (même si c’est rare)… l’application d’une franchise tenant compte du dépôt de garantie (deux mois de loyer par sinistre pour le Crédit agricole, par exemple). D’autres affirment qu’ils ne pratiquent pas de franchise, mais « conservent » le dépôt de garantie.

Une bonne GLI doit en effet prendre en charge les frais de procédure amiable ou judiciaire engagés contre le locataire ou sa caution pour recouvrer les loyers, jusqu’à l’éviction du locataire devenu occupant sans droit ni titre. Suivant les contrats, la prise en charge des impayés et des frais de contentieux est comprise dans le plafond global d’indemnisation (Unis, Fnaim)… Une ­limite de paiement leur est parfois spécifiquement appliquée (aux alentours de 4 600 € à la Société générale et à SAA), mais la prise en ­charge devient en général illimitée si la procédure est confiée à la compagnie d’assurance.

Certaines GLI se démarquent en incluant des garanties spécifiques. C’est le cas du contrat Securinvest du courtier en assurances Verspieren, qui garantit les frais de déménagement du locataire, dans la limite de deux mois de loyers, lorsque le déménagement est effectif dans les quatre mois qui suivent le premier terme impayé.

L’indemnisation n’est pas immédiate

Attention, la prise en charge n’intervient le plus souvent qu’à partir du troisième ou qua­trième mois suivant celui du premier terme impayé avec toutefois un effet rétroactif au premier jour du sinistre. Le bailleur devra ainsi patienter au moins un trimestre avant de recevoir le premier versement de l’assureur. C’est un élément important à prendre en compte pour ceux qui ont des mensualités d’emprunt à rembourser. L’indemnisation sera ensuite versée trimestriellement, le plus souvent (mensuellement à la Société générale). Attention toutefois, si le bailleur a souscrit un contrat, non pas lors de l’arrivée du locataire dans les lieux, mais en cours de bail, car certains contrats appliquent alors un délai de carence de deux ou trois mois entre la date de souscription du contrat et celle de début de couverture des garanties. En cas d’impayés pendant cette période, aucune ­prise en charge ne sera due. Un point important à vérifier avant de signer.

Des garanties annexes incluses ou optionnelles

Outre le remboursement des loyers, des charges et des taxes dus par un locataire défaillant, la plupart des contrats proposent des garanties annexes, incluses d’office ou en option.

Une protection juridique est souvent présentée dès le contrat de base. Elle couvre tous les litiges locatifs autres que ceux liés au recouvrement des impayés : réparations locatives, restitution du dépôt de garantie, etc. Le plafond de prise en charge (de 2 300 € à 6 500 € par sinistre) est, comme pour celui des impayés, tout à fait réaliste. La garantie Dégradations immobilières est souvent optionnelle dans les contrats en gestion directe et comprise dans le forfait pour les assurances de groupe. Elle couvre les détériorations commises par le locataire et constatées à son départ (vétusté déduite et hors travaux d’amélioration), en cas de procédure pour impayés ou non. « Cette garantie est importante. Statistiquement, un impayé lourd, c’est-à-dire à partir de six mois, s’accompagne à 50 % voire 60 % de dégradations », alerte le président adjoint de la Fnaim. Le délégué général de l’Unpi est plus nuancé :« À titre personnel, je ne suis pas convaincu par la pertinence de l’option Dégradations locatives, car l’indemnisation est plafonnée. Or, malheureusement, quand un locataire décide de dégrader le bien à la suite d’un contentieux, les dégâts peuvent être très importants », déplore Paul Philippot. Aussi faut-il privilégier une GLI proposant un plafond d’indemnisation conséquent (au moins égal à 8 000 €). La garantie Dégradations immobilières s’accompagne parfois de la prise en charge des loyers non perçus durant les travaux de remise en état du logement rendant celui-ci indisponible. Cette prise en ­charge peut s’élever de un à quatre mois suivant les produits, déduction faite de la vétusté prévue au contrat et du dépôt de garantie.

Une dernière option parfois proposée, la garantie Vacance locative, qui couvre les pertes pécuniaires liées à l’absence de locataire dans le logement. Celle-ci peut être mise en jeu dès lors que le bailleur est confronté à une inoccupation prématurée du bien (départ « à la cloche de bois », décès, ou congé assorti d’un préavis réduit). Une garantie très utile, mais il y a un hic : « L’option Vacance locative est de moins en moins proposée par les assureurs, car elle leur coûte de plus en plus cher », souligne Jacky Chapelot. En bref, avant de souscrire une option complémentaire, mieux vaut réfléchir à deux fois, contrat à l’appui. Est-elle vraiment utile ? Car ces options, facturées selon un pourcentage du loyer, font vite grimper le montant de la prime d’assurance.

Les assureurs eux-mêmes sont réticents à délivrer la garantie promise

En cas de survenance d’un impayé, il faut réagir immédiatement en prévenant l’assureur. Il réclamera tout d’abord les justificatifs attestant de la solvabilité du locataire (bulletins de salaire, pièce d’identité, contrat de location, etc.). Il sera préférable par ailleurs de respecter scrupuleusement, dans les délais impartis, la procédure telle qu’elle est prévue au contrat, sous peine de voir l’indemnisation revue à la baisse, ou pire, d’être confronté à un refus de l’assureur de faire jouer la garantie. La procédure de déclaration du sinistre est ainsi particulièrement stricte. En prin­cipe, les polices d’assurance prévoient l’envoi d’une lettre de rappel au locataire dans un délai de « x » jours suivant le premier impayé. Puis, en cas d’échec, l’envoi d’un courrier recommandé le mettant en demeure de s’acquitter de son loyer. Le contrat peut également prévoir le recours à un huissier de jus­tice, qui adressera un commandement de payer si le locataire refuse toujours de s’acquitter de sa dette. Si la gestion du bien est déléguée à un agent immobilier et l’assurance souscrite dans le cadre de son contrat groupe, le professionnel se charge de toutes les formalités. C’est lui qui sélectionne un locataire, soumet le dossier GLI à l’assureur et effectue les démarches dès le premier impayé.

Sur le papier, dès lors que les conditions d’indemnisation sont réunies, le bailleur doit être garanti. Dans son dernier rapport (période du 1er janvier 2014 au 31 août 2015), Francis ­Frizon, médiateur de la Fédération française des sociétés d’assurances, souligne cependant la persistance des litiges concernant les garanties loyers impayés et ce, quel que soit le mode de souscription (contrat individuel ou adhésion à un contrat groupe) : les « sources d’incompréhension voire de suspicion pour les assurés » sont nombreuses en raison notamment de « l’exigence d’un grand nombre de critères pour activer la garantie ». Pis, le médiateur « constate que les assureurs eux-mêmes, réticents à délivrer la garantie souscrite, sont parfois perdus et dès lors peu convaincants dans leurs tentatives d’explication ». Francis Frizon retient que le partage des obligations respectives des parties (gestionnaire, assureur et assuré), que ce soit lors de la souscription du contrat ou lors du sinistre, s’avère inextricable dans certains dossiers. Le médiateur s’interroge d’ailleurs sur la conformité de ces contrats aux principes et au droit de l’assurance, qui reposent sur la notion fondamentale d’aléa. Le contrôle effectué en amont sur la solvabilité du locataire, les exigences à l’égard du bailleur sont tels que l’assureur fait trop souvent en sorte de minimiser le risque au point de le faire disparaître… Un rapport sévère et amer, auquel les assureurs que nous avons interrogés ont refusé de réagir. Ce qui n’est pas rassurant. Une raison de plus pour peser soigneusement sa décision avant de souscrire une assurance Garantie des loyers impayés : si le bailleur a effectué soigneusement le travail de sélection du locataire – travail qui repose de toute façon sur lui –, et s’il suit à la lettre la procédure de recouvrement dès le premier impayé de loyer, préconisée par tout conseil averti, il aura accompli autant que son assureur… Et à moindres frais.

Laure Le Scornet


Mots-clés :

ASSURANCE LOYER IMPAYE , BAIL D'HABITATION , IMPAYE , LOYER




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