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Le marché immobilier français reprend des couleurs

Le marché immobilier français reprend des couleurs
Janvier 2016
Le Particulier Immobilier n° 326, article complet.
Auteur : SALBAYRE (Emmanuel)

La reprise des ventes s’est confirmée en 2015, sans pour autant tirer les prix vers le haut. S’ils écartent tout risque d’emballement à court terme, les notaires scrutent l’évolution du stock de logements disponibles, dont dépendra la physionomie du marché dans les mois à venir.

L’embellie se confirme. Selon les dernières données statistiques des Notaires de France, 753 000 maisons et appartements anciens ont changé de mains dans le pays entre le 1er octobre 2014 et le 30 septembre 2015, soit près de 4,2 % de plus qu’au cours des douze mois précédents. L’activité, qui avait fortement diminué au deuxième semestre de l’année dernière, a retrouvé là ses niveaux de l’été 2012 (1). Lors de la présentation de ces chiffres, début décembre, Thierry Thomas, notaire à Rezé (Loire-Atlantique) et président de l’Institut notarial de droit immobilier, a expliqué que « le marché donnait déjà des signes de redémarrage en début d’année ; à partir du printemps, il a bénéficié à plein des ­craintes d’une remontée des taux d’emprunt immobilier, largement médiatisées. Après une longue ­période d’attentisme, les acquéreurs ont préféré passer à l’action plutôt que risquer de subir une érosion de leur capacité d’achat, a-t-il poursuivi. La bonne nouvelle, c’est que la hausse tant redoutée n’a pas eu lieu. » Le crédit restant accessible, les notaires estiment que la reprise devrait se poursuivre, au moins au cours des prochains mois. Les données d’ores et déjà disponibles pour la fin 2015 laissent d’ailleurs entrevoir une hausse d’activité de l’ordre de 5 ou 6 % sur l’ensemble de l’année, après un repli de près de 2,5 % en 2014.

D’importantes disparités locales

Dans le détail, les chiffres au 30 septembre font état d’une progression de 5,8 % des volumes de vente en Ile-de-France, où les notaires ont enregistré 142 300 transactions en douze mois. En province, la hausse est de 3,8 % en moyenne (610 700 ventes), avec, inévitablement, d’importants écarts selon les territoires. Une ­grosse moitié des départements affichent des taux de croissance de plus de 10 %, avec des améliorations plus particulièrement nettes dans le Calvados (+20 %), la Gironde (+18 %) ou les Alpes-Maritimes (+17 %). Une vingtaine d’autres (la Haute-Garonne, l’Isère, la Marne, la Nièvre...) connaissent des hausses de moins de 10 %, tandis qu’une minorité, à la traîne, affiche encore des replis compris entre -2 % (Savoie) et -6 % (Indre).

La baisse des prix s’atténue

Sur le front des prix, l’heure reste à la baisse malgré une tendance nette à l’atténuation. Tous types de logements confondus, le repli sur un an n’était plus que de 1,5 % en moyenne nationale au 30 septembre, contre -2,7 % trois mois plus tôt. Cette amélioration est perceptible en Ile-de-France (- 1,2 % contre - 2,5 %), autant qu’en province (-1,7 % contre -2,8 %). Ici ­aussi, une étude détaillée des ­données disponibles met au jour d’importantes disparités locales qui rendent les généralisations diffi­ciles. L’examen attentif de l’évolution des prix dans les villes de plus de 150 000 habitants montre notamment des baisses toujours fortes à Saint-Étienne (-10,4 %, à 940 €/m²) ou à Toulon (-7 %, 2 040 €/ m²), mais une hausse de 1,5 % à Strasbourg (2 420 €/m²). Toulouse est stable (+0,1 %, 2 500 €/m²), de même que Bordeaux (-0,3 %, 3 080 €/m²). Des variations à analyser localement, à l’aune du dynamisme du tissu économique et de l’évolution des prix des logements à plus long terme. On constate ainsi qu’entre 2005 et 2015, les prix des appartements anciens ont reculé d’un peu plus de 6  % à Saint-Étienne mais progressé de plus de 57 % à Bordeaux, qui remporte haut la main la palme de la progression la plus franche sur la période. Sans se risquer à faire des prévisions chiffrées, les notaires expliquent que les premiers mois de 2016 pourraient voir un début de stabilisation, même si, à ce stade, ils écartent tout risque d’emballement à la hausse dans le sillage de la reprise des volumes.
À plus long terme, l’évolution des prix dépendra de celle du stock de logements disponibles, qui a eu ­tendance à fondre avec la reprise récente des ventes. « On sait qu’en moyenne, un bien est remis sur le marché tous les sept ou huit ans, explique Thierry Delesalle, notaire parisien et président de la commission des statistiques de la chambre des notaires d’Ile-de-France. L’évolution du stock en 2016 et au-delà va donc dépendre de la stratégie qu’adopteront des ménages qui ont acheté avant la crise financière de 2008 – quand les volumes étaient importants. Cela laisse penser que le stock des biens à vendre va se reconstituer. Pour autant, ces propriétaires vendeurs étant également, pour la plupart d’entre eux, des acquéreurs, on peut penser que le marché retrouvera une fluidité qui permettra d’éviter les phénomènes d’à coup sûr le front des prix. »

Emmanuel Salbayre

(1) Le volume de ventes sur douze mois courants était de 788 000 unités au 30.6.12 et de 730 000 unités au 30.9.12

Mots-clés :

LOGEMENT ANCIEN , MARCHE IMMOBILIER




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