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Vendre et louer sur le Net sans être assimilé à un professionnel

Vendre et louer sur le Net sans être assimilé à un professionnel
Janvier 2016
Le Particulier n° 1116, article complet.
Auteur : FRASNETTI (Pascal)

Si vous utilisez trop souvent Blablacar, Airbnb ou Leboncoin pour vendre des biens ou des services, l’administration peut vous assimiler à un professionnel. Nos conseils pour ne pas être en infraction. 

Vente de vieux objets, location de votre logement, de votre voiture, de votre place de parking… On ne compte plus aujourd’hui les sites qui vous permettent d’arrondir vos fins de mois avec ce type d’activités.
Bien sûr, vous êtes libre de vendre ou de louer un bien que vous possédez. Mais à condition de respecter la réglementation et de vérifier si vous devez déclarer ou non votre activité et vos revenus à l’administration. Car le statut des particuliers tirant des revenus de leurs activités sur internet intéresse de plus en plus les pouvoirs publics… Le 7 septembre 2015, par exemple, le tribunal d’instance de Paris a jugé qu’une personne ayant vendu 80 produits high-tech en 3 ans sur le site PriceMinister réalisait des actes de commerce, notamment parce qu’il avait tiré de cette activité un revenu mensuel moyen de 222 €. Aux yeux du tribunal, « cette somme qui, en tout état de cause, ne saurait être considérée comme négligeable, caractérise bien l’existence d’un profit pécuniaire incontestable. » Un jugement qui peut avoir des conséquences importantes. Un commerçant doit, en effet, se soumettre aux règles du droit commercial : immatriculation au registre du commerce et des sociétés, obligations comptables et fiscales, responsabilité à l’égard des acheteurs, etc.
Dans la réalité, rares sont ceux qui remplissent leurs obligations et déclarent les revenus tirés des plateformes internet. La plupart des transactions échappent ainsi à toute imposition. Un manque à gagner croissant pour le fisc. Pour inciter les particuliers à déclarer ce type d’activités, le Sénat a donc récemment proposé, dans le cadre de la loi de finances pour 2016, d’instaurer une franchise d’impôt de 5 000 € pour les revenus tirés de ventes ou locations en ligne. Mais cette proposition a été retoquée par le gouvernement, qui souhaite, en revanche, obliger les plateformes à avertir systématiquement les utilisateurs de leurs services sur les conditions d’imposition des revenus qu’ils en tirent et à leur fournir un relevé annuel des ressources qu’ils ont perçues par leur intermédiaire. Ces mesures pourraient être introduites par voie législative d’ici début 2016 (voir encadré "Le gouvernement veut simplifier le régime de déclaration"). Aujourd’hui, l’administration fiscale peut déjà demander aux plateformes internet les noms et coordonnées des personnes louant ou vendant des biens ou services, ainsi que le montant des transactions (décret n° 2015-1091 du 28.8.15).
Afin de vous conformer à la législation, nous avons répertorié, pour chaque type d’activités, les obligations à respecter si vous en tirez des revenus sur internet.

Je loue ma résidence principale de manière ponctuelle

Vous pouvez louer votre résidence principale de manière saisonnière (sur Airbnb, Leboncoin…), sans avoir à demander une autorisation administrative (art. L 324-1-1 du code du tourisme). En effet, dans ce cas, vous ne modifiez pas l’affectation de votre logement, qui demeure votre résidence principale le reste de l’année. Depuis l’adoption de la loi Alur (loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové, n° 2014-366 du 24.3.14), tout logement occupé pendant au moins 8 mois dans l’année est considéré comme une résidence principale. Vous êtes donc libre de le louer dans la limite de 4 mois par an. Au-delà, si votre logement est situé dans une commune où une autorisation est nécessaire, vous devez faire une déclaration à la mairie (formulaire n° 14004*02, déclaration en mairie des meublés de tourisme) pour demander l’autorisation de le transformer en location saisonnière. Si elle vous est refusée, vous n’avez pas le droit de louer, à moins de prendre le statut hôtelier.
Fiscalité : quelle que soit la durée de location, les loyers sont imposables dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC, voir "Location, vente, covoiturage... quelle fiscalité ?"), sauf en cas de location de faible montant (si les loyers ne dépassent pas 760 €/an). Notez que si vous louez une partie de votre résidence principale en meublé à quelqu’un qui en fait également sa résidence principale, vous pouvez être exonéré d’impôt (art. 35 bis du code général des impôts), à condition que le loyer ne dépasse pas un plafond annuel (184 € hors charges par mètre carré en Île-de-France et 135 € pour les autres régions, en 2015). Attention, cette exonération ne s’applique pas à la location de chambres séparées de l’habitation principale et disposant d’un accès privé, comme une chambre de bonne ou une annexe située dans votre jardin (RM JOAN du 5.11.13, n° 9075). Si vous dépassez ce plafond annuel, vous devez déclarer les revenus, dès le premier euro, dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux.

Je loue ma résidence secondaire pour une courte durée

Si vous louez, de manière ponctuelle et pour une courte durée, un logement meublé qui ne constitue pas votre résidence principale (sur Airbnb, Leboncoin…), vous devez vous conformer à plusieurs obligations. Vous devez faire une déclaration à la mairie (formulaire n° 14004*02). Sans ce formulaire, vous risquez une amende de 450 €. Dans certaines villes, vous devez également demander une autorisation de la mairie pour affecter votre logement à l’usage de meublé de tourisme. Une demande obligatoire dans les villes de plus de 200 000 habitants (art. L.631-7 du code de la construction et de l’habitation – CCH), soit 11 communes, mais aussi dans les départements des Hauts-de-Seine, Seine-Saint-Denis et Val-de-Marne et dans toute commune où le conseil municipal aurait adopté une délibération en ce sens (art. L 631-7-1 A du CCH). Tant que vous louez pour une courte durée, vous ne tombez pas dans le cadre de la location en meublé professionnel. Vous n’êtes donc pas tenu de vous affilier au régime social des indépendants (RSI).
Fiscalité : la location meublée doit être déclarée au titre des revenus fonciers (BOI-BIC-CHAMP-50§120).

Je loue un box ou un parking

Box, garage (Monsieurparking, Sharedparking), cave (Ouistock, Co­stockage, Jestocke) : de nombreux sites permettent de louer des espaces inutilisés à des particuliers. Vous n’avez pas besoin, dans ce cas, de vous inscrire au registre du commerce et des sociétés (RCS).
Fiscalité : si vous êtes propriétaire du garage ou de la cave, vous devez déclarer vos gains au titre des revenus fonciers. Si vous souhaitez sous-louer un bien dont vous êtes locataire, vous devez obtenir l’accord du propriétaire (art. 8 de la loi du 6.7.89). Vous êtes ensuite soumis au régime des bénéfices non commerciaux (BNC, dans le cadre d’une sous-location non meublée).

Je pratique le covoiturage avec mon véhicule

Vous n’êtes pas considéré comme un professionnel et vous n’avez aucune démarche à accomplir pour exercer cette activité. « Sur Blablacar, le particulier est limité, à la fois, sur le tarif pratiqué (coût de l’essence + coût de péage divisé par 3), le nombre de trajets qu’il peut proposer sur le site et le nombre de places pour chaque trajet, précise Laure Wagner, porte-parole du leader du covoiturage. Il est donc impossible d’être requalifié en transporteur professionnel. »
Fiscalité : les sommes perçues par le conducteur ne constituent pas une rémunération, mais un remboursement de frais. Dès lors qu’elles n’excèdent pas le coût d’utilisation du véhicule (cass. com. du 12.3.13, n° 11-21908), elles ne sont pas imposables à l’impôt sur le revenu ni aux prélèvements sociaux.

Je loue ma voiture certains week-ends

Si vous proposez votre véhicule à la location sur un site comme Drivy, Koolicar, Zipcar, Deways, Ouicar ou Livop, vous n’êtes soumis à aucune obligation déclarative. Comme pour le covoiturage, le bénéfice tiré de cette activité n’est pas clairement établi. « Mais attention, rappelle Florent Belon, consultant fiscaliste au cabinet Fidroit, si vous louez le véhicule de manière régulière, cette répétition dans le temps définit un caractère habituel, tel que précisé par le Conseil d’État (arrêt n° 347607 du 28.12.12, Ndlr). » Certaines pratiques tombent systématiquement dans le champ professionnel : « c’est, par exemple, le cas lorsque le particulier propose plusieurs véhicules à la location », complète Florence Chafiol, avocate associée chez August & Debouzy. La requalification en tant qu’activité professionnelle va alors de soi et il faudra s’inscrire au RSI.
Fiscalité : les gains sont exonérés d’impôt s’ils n’excèdent pas le montant issu de l’utilisation du barème des frais kilométriques publié chaque année par le fisc (arrêté du 26.2.15, pour les revenus de 2014).

Je loue occasionnellement ma tondeuse à gazon

Si vous louez des outils qui vous appartiennent sur des sites comme Zilok, Ilokyou ou placedelaloc, vous devez vous inscrire au registre du commerce et des sociétés (RCS). « Contrairement à la location de voiture, qui entraîne un coût d’utilisation, vous n’avez aucuns frais à amortir en louant un objet », estime Florent Belon. Cela constitue donc une activité commerciale.
Fiscalité : les gains issus de la location doivent être déclarés au titre des bénéfices industriels et commerciaux (BIC, voir "Location, vente, covoiturage... quelle fiscalité ?").

Je vends des objets sur un site internet

Vous pouvez revendre, sans contrainte, les cadeaux de Noël qui ne vous plaisent pas ou les objets qui encombrent votre cave ou votre grenier sur Leboncoin, eBay ou PriceMinister. En effet, vous ne pratiquez pas alors une activité commerçante, et aucune démarche n’est requise. En revanche, si vous achetez un bien en vue de le revendre, vous devenez commerçant. « En fait,la question est de savoir si l’on revend des biens qu’on a achetés en vue d’un usage personnel ou non, explique Florent Belon. La notion d’occasion n’est pas suffisante, car il est possible d’acheter des biens d’occasion dans l’intention de les revendre, comme le font les antiquaires ou les brocanteurs. » Outre son caractère lucratif, la régularité de l’activité est un autre critère pour reconnaître une activité professionnelle. « Une personne qui passe sa journée à vendre sur un site comme eBay est considérée comme un professionnel », poursuit Florence Chafiol. Le 12 janvier 2006, le tribunal de grande instance de Mulhouse a ainsi condamné un particulier à 3 800 € d’amende pour travail dissimulé, pour avoir vendu 470 objets en 2 ans sur eBay. En théorie, l’administration peut vous requalifier dès votre deuxième vente sur un site. Mieux vaut ne pas se fier aux indications données par les sites. La Fnac mentionne, par exemple, comme seuil d’une activité commerciale, 2 000 € de vente par mois pendant 3 mois consécutifs, Amazon un maximum de 30 articles par mois… « Ces définitions n’ont aucune valeur juridique », rappelle Florence Chafiol. Mais il existe des tolérances. « Il est possible de vendre deux voitures par an sans être considéré comme commerçant », précise Florent Belon. Au-delà, vous devez vous inscrire au registre du commerce et des sociétés.
Fiscalité : vous êtes exonéré d’impôt si vous cédez des biens acquis dans une optique autre que leur revente. Sinon, vous devez les déclarer au titre des bénéfices industriels et commerciaux (BIC, voir "Location, vente, covoiturage... quelle fiscalité ?").

Ce qu’il faut retenir :
  • La vente occasionnelle de biens usagés ou le remboursement des frais perçus à l’occasion d’un covoiturage échappent à l’impôt.
  • La location d’un logement meublé de tourisme est soumise à une demande d’autorisation auprès de votre mairie. 
  • Dès que votre activité devient régulière, pensez à vous renseigner auprès du fisc et des organismes sociaux (RSI notamment) pour connaître votre statut et engager les démarches nécessaires.

Pascal Frasnetti


Mots-clés :

AUTOENTREPRENEUR , AUTOMOBILE , COMMERCE ELECTRONIQUE , COVOITURAGE , FISCALITE , IMPOT SUR LE REVENU , INTERNET




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