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Pièces justificatives, une liste exhaustive !

Pièces justificatives, une liste exhaustive !
Décembre 2015
Le Particulier immobilier n° 325, article complet.
Auteur : BERTRAND (Marianne)

Seuls certains documents peuvent désormais être réclamés par les bailleurs à un candidat locataire et à sa caution. La liste est limitative. Il s’agit de la respecter à la lettre.

Les investigations auxquelles un bailleur peut se livrer pour sélectionner le bon locataire sont encadrées par la loi depuis 2002. Jusqu’à présent, celle-ci énumérait les documents interdits, considérés au mieux comme inutiles, au pire comme portant atteinte à la vie privée des candidats en lice pour le logement, voire permettant d’opérer une sélection discriminatoire. Un nouveau décret (1) renverse la vapeur. Depuis le 8 novembre, le bailleur n’est en droit de réclamer à son candidat locataire que des pièces limitativement énumérées, sous peine d’une amende pouvant aller jusqu’à 3 000 € (2). La même exigence s’applique à la caution, si ce propriétaire demande le concours d’un tiers prêt à payer en lieu et place du locataire dont les revenus lui paraissent un peu justes. L’ensemble des pièces fournies peuvent être de simples copies, mais le bailleur a tout intérêt à exiger la présentation des documents originaux, comme l’autorise le décret. Cette nouvelle version des pièces exigibles constitue une avancée dans les rapports locatifs. « Ce texte, qui a le mérite de plus de lisibilité, correspond peu ou prou à ce que demandent déjà les bailleurs. Les abus, récurrents il y a encore quelques années, se sont tassés et les plaintes des locataires avec », constate David Rodrigues, juriste à l’association CLCV (consommation, logement et cadre de vie). Classés en quatre catégories, les justificatifs sont destinés à prouver l’identité, le domicile, l’activité professionnelle et bien évidemment les ressources du candidat locataire et de sa caution.

Vérifier l’identité du locataire

Obtenir un justificatif d’identité ne pose pas de problème, le candidat locataire de bonne foi se pliant sans difficulté à cette formalité. Le propriétaire est désormais en droit de demander, au choix, une carte nationale d’identité, un passeport, ou bien un permis de conduire, en cours de validité. Les autres documents sont donc interdits, comme le livret de famille pour connaître la situation conjugale et le nombre d’enfants du candidat locataire, par exemple… Si ce dernier est étranger, il peut avoir à produire un document attestant d’un droit de séjour (carte de séjour temporaire, de résident, de ressortissant européen, par exemple). Pour la caution, les mêmes pièces sont exigibles. S’il s’agit d’une personne morale, une société typiquement, deux pièces peuvent être exigées : un extrait Kbis original (de moins de 3 mois), les statuts ou toute autre pièce prouvant son existence légale d’une part ; un justificatif d’identité du représentant légal de l’entreprise d’autre part.

S’assurer de sa domiciliation

Un bailleur réclame presque toujours au locataire les dernières quittances de loyer de son précédent logement. L’usage de remonter sur trois mois, pour déceler d’éventuels incidents de trésorerie, est maintenant acté. « La dernière quittance, attestant que le locataire est à jour de ses loyers et charges et qu’il n’a pas cherché à récupérer par anticipation le montant du dépôt de garantie, suffit. Mais remonter dans le temps permet de débusquer plus facilement des impayés chroniques et de lutter contre une régularisation de dernière minute », soulève David Rodrigues. Faute de quittances, le locataire peut être appelé à fournir l’une des pièces suivantes : l’attestation du précédent bailleur (ou de l’agence immobilière mandataire) indiquant précisément que le locataire n’a plus aucun arriéré de paiement, et s’il n’est pas déjà locataire, une attestation d’élection de domicile établissant le lien avec un organisme agréé (art. L. 264-2 du Code de l’action sociale et des familles), ou une attestation sur l’honneur de celui qui héberge le candidat. Le dernier avis de taxe foncière peut également être demandé ou, sinon, le titre de propriété de la résidence principale. On s’interroge sur cette pièce, qui pourrait résulter d’une erreur de rédaction. Ou bien correspondre à la situation d’un propriétaire en couple quittant le domicile commun pour prendre une location, par exemple. Ce qui sera sans doute précisé à l’avenir. à la caution, il ne peut être réclamé que la dernière quittance de loyer, une attestation d’assurance du logement (de moins de trois mois), une facture d’eau, de gaz ou d’électricité (toujours de moins de trois mois) ou encore le dernier avis de taxe foncière (ou titre de propriété de la résidence principale).

Obtenir une preuve de son activité professionnelle

Différents documents peuvent être obtenus, destinés à apporter la preuve d’une activité professionnelle du candidat locataire, ainsi que de la caution. Le propriétaire est ainsi habilité, s’agissant d’un salarié, à se procurer son contrat de travail (ou convention de stage). à défaut, il est censé se contenter d’une attestation en bonne et due forme de l’employeur (emploi et rémunération, date d’entrée en fonction, durée de la période d’essai le cas échéant). S’agissant d’une entreprise, d’un artisan, d’un travailleur indépendant, ou encore d’une profession libérale, le locataire est tenu de produire tout document attestant de son activité (respectivement extrait K ou Kbis, extrait D1, copies du certificat d’identification de l’Insee ou de la carte professionnelle). Dans le cas d’un étudiant, le certificat de scolarité ou la carte attestant de ce statut peuvent être requis.

Obtenir des garanties sur ses ressources

Alors que la principale crainte du bailleur est d’éviter le risque d’impayés, la solvabilité se révèle le critère déterminant dans son choix final. Le bailleur peut exiger du locataire et de sa caution une, ou même plusieurs pièces parmi une liste limitative. « Un choix qui n’en est pas un car beaucoup de pièces s’excluent mutuellement », relève David Rodrigues. Il s’agit d’abord du dernier (ou avant-dernier) avis d’imposition, document qui permet de bénéficier de l’avantage fiscal lié à un investissement locatif ou de souscrire une assurance loyers impayés. Et bien sûr, des trois derniers bulletins de salaire. Pour le bailleur, c’est l’assurance que son locataire est toujours en poste, même si le bulletin de décembre récapitulant les salaires versés sur l’année entière s’avère le plus instructif… Rien n’interdit donc aujourd’hui au bailleur de réclamer ces feuilles de paie en plus de l’attestation employeur, ce qui était prohibé avant le décret. Quant au locataire non salarié, il est censé fournir ses deux derniers bilans – sur vingt-quatre mois -, ou une simple attestation de ressources pour l’exercice en cours, délivrée par un comptable. Autres documents possibles, un justificatif de versement d’indemnités, retraites ou pensions, ou bien de prestations sociales et familiales ou allocations (perçues dans les trois derniers mois, sachant qu’un justificatif d’ouverture de droits établis par l’organisme payeur peut suffire). Un locataire lui-même propriétaire, voire bailleur, peut délivrer un titre de propriété d’un bien immobilier ou le dernier avis de taxe foncière, un document attestant de revenus fonciers. Il peut s’agir aussi d’une pièce faisant état de rentes viagères ou bien de revenus de valeurs et capitaux mobiliers. Pour finir, un candidat locataire étudiant peut se voir réclamer le justificatif de versement d’indemnités de stage, la simulation du montant de l’aide au logement, ou encore l’avis d’attribution de bourse.

Marianne Bertrand

(1) Décret n° 2015-1437 du 5.11.15 (JO du 7), pris en application de la loi Alur du 24.3.14, modifiant l’article 22-2 de la loi du 6.7.89.
(2) Art. 22-2 de la loi du 6.7.89.


Mots-clés :

BAIL D'HABITATION , CAUTION , OBLIGATION D'INFORMATION




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