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Pierre-papier Défiscaliser sans vous tromper

Les SCPI résidentielles adossées à des avantages fiscaux permettent de réduire rapidement ses impôts. À condition de bien cibler ses besoins et de payer le juste prix.Voici nos conseils pour trouver le produit qui vous convient.

Payer moins d’impôt, tout le monde en rêve. Sachez qu’il n’est pas trop tard pour défiscaliser les revenus perçus en 2015. Comment? En souscrivant des parts de Société civiles de placement immobiliers (SCPI) adossées à des dispositifs fiscaux. Le principe? Une société de gestion achète pour le compte de ses souscripteurs un portefeuille d’immeubles donnant accès aux mécanismes de défiscalisation existants (le Pinel dans le neuf, le Malraux en secteur sauvegardé ou le déficit foncier dans l’ancien avec travaux). «Les souscriptions accessibles pour quelques milliers d’euros permettent de réaliser une opération sur mesure en ajustant le mécanisme de défiscalisation à l’euro près», explique Christophe Descohand, responsable du développement commercial de la Française Gestion privée. À la clé, une meilleure mutualisation du risque, puisque la somme investie ne limite pas l'investisseur dans son choix (un studio plutôt qu’un 3 pièces, par exemple). Charge à la société de trouver les produits immobiliers adéquats, le cas échéant de faire réaliser les travaux, d’assurer la gestion locative, puis la revente à terme. Quant au ticket moyen, il est de l’ordre de 30 000 à 40 000 €. Ce qui permet, par ailleurs, d’investir un peu au fil de l’eau plutôt que d’un bloc. «40 % des épargants de 2015 avaient souscrit en 2014. C’est une façon de diversifier son risque par millésime de SCPI», note Jean-François Chaury, le directeur général adjoint de la société de gestion Advenis. Investir chaque année a, en effet, du sens. En SCPI Pinel, la réduction d’impôt est octroyée dès l’année de la souscription. Pour les SCPI «Malraux» et en «déficit foncier», c’est l’année de réalisation des travaux qui est prise en compte. «Mais les travaux sont, dans ce cas, souvent prépayés à l’acquisition, ce qui permet pour une majorité de ces produits de faire jouer la réduction d’impôt tout de suite», indique Jonathan Dhiver, président de meilleureScpi.com. Quid de la durée de détention? L’engagement de détention moyen se situe entre 15 et 18 ans. Celui-ci comprend la durée de constitution du patrimoine, de construction ou de travaux (2 à 4 ans), la durée d’engagement locatif (par exemple, 9 ans pour le Pinel ou le Malraux), ainsi que le temps nécessaire à la revente unitaire des lots (3 à 4 ans). Il faut d’ailleurs accepter une absence de liquidité sur ces actifs pendant toute la durée de détention. Mais les caractéristiques propres à chacun de ces trois types de SCPI les destinent à des usages différents.

Pour gommer une rentrée d’argent ponctuelle: les SCPI Malraux

  • Une réduction d’impôt de 17 à 18 % sur 2 ans
  • De l’immobilier de prestige en secteur sauvegardé
  • Un avantage non soumis au plafonnement des niches fiscales

Autrefois prisé des très gros contribuables (car il permettait de gommer ses revenus globaux sans limitation), le dispositif Malraux s’est démocratisé depuis 2009. «Aujourd’hui, l’investissement sous ce mécanisme permet d’effacer fiscalement une rentrée d’argent sur 1 ou 2 ans», rappelle Bruno Ducastel, directeur du développement Réseau bancaire chez Amundi Immobilier. Le principe? Acheter de l’ancien à restaurer dans des centres-villes historiques en bénéficiant d'un coup de pouce fiscal. La réduction d’impôts (de 22 à 30 %) s’applique sur le montant des travaux engagés sur 1 ou 2 ans. Ce qui équivaut à une réduction sur le montant global de l’opération de 17 à 18 %. «C’est une réduction d’impôt one shot», poursuit Franck Temim, président de la société de gestion Urban Premium. «Celle-ci est accordée au titre de l’année du paiement des dépenses, le plus souvent réalisées sur 2 ans dans la limite annuelle de 100 000 euros par contribuable», renchérit-il. Afin de rendre les travaux éligibles, la société doit alors investir dans un périmètre défini. En secteur sauvegardé - les cœurs historiques des villes de France - avec un taux de réduction de 30 %, ou dans les Zones de protection du patrimoine architectural urbain et paysager (ZPPAUP) à proximité de monuments historiques, avec un taux de 22 % (on peut, par exemple, citer des villes comme Massy, Rambouillet, Suresnes, le Havre, Fécamp ou Sète).

À chaque SCPI sa stratégie

Certaines, pour maximiser la réduction d’impôt (30 %), se concentrent sur les secteurs sauvegardés. C’est le cas d’Urban Prestigimmo 2 (Urban Premium), qui investit à Bordeaux, Versailles ou Montauban, et de Pierre Investissment 9 (Intergestion) qui investit à Lille, Strasbourg ou Bordeaux. D’autres s’autorisent des achats en ZPPAUP en fonction des opportunités. C’est, par exemple, le cas de Reximmo Patrimoine 4 (Amundi Immobilier), avec des acquisitions à Versailles, Meaux ou Poitiers. Du beau patrimoine, une forte réduction d’impôt, le Malraux a-t-il tout pour plaire? «Attention à la facture finale», avertit Emilien Rodriguez, directeur du développement commercial chez Intergestion. Bien qu’elles aient fortement permis de défiscaliser, la grande majorité des SCPI Malraux, créées dans les années 1990 et liquidées dans le milieu des années 2000, sont sorties avec des moins-values. En cause, des prix de revient initialement trop élevés, à l'origine.
Notre avis: ce dispositif permet d’acheter de l’immobilier de prestige dans des opérations de rénovation très qualitatives. Mais, du fait de contraintes architecturales fortes et du nombre d’intermédiaires sur ces opérations - peu de SCPI ont les ressources nécessaires en interne et recourent à des tiers - le coût final des opérations peut être très élevé. Ce qui fait peser un risque sur le prix de revente à la sortie. Par ailleurs, les centres-villes historiques des grandes métropoles régionales ont, pour la plupart, déjà été réhabilités (le régime existe depuis 1962). La majorité de l’offre se situe dans des villes petites ou moyennes.

Pour effacer ses revenus imposables: les SCPI de déficit foncier

  • Une réduction d’impôt qui augmente avec la tranche marginale d’imposition
  • De l’immobilier ancien avec travaux
  • Un avantage non inclus dans le plafonnement des niches fiscales

Les investisseurs aguerris le savent bien. Effacer les revenus issus de ses locations est d’une redoutable efficacité pour baisser globalement ses impôts. C’est justement ce que promet le mécanisme dit du déficit foncier. Celui-ci permet de déduire les dépenses de travaux (entretien, réparation et amélioration) et de charges des loyers perçus, puis d’imputer l’éventuel déficit en résultant sur le revenu global à hauteur de 10 700 euros. Le surplus étant imputable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes. À la clé, des baisses d’impôts pouvant grimper jusqu’à 32 %. «Ce dispositif est intéressant dès 30 % de taux marginal d’imposition. Plus les tranches sont élevées, plus l’économie d’impôt est forte», rappelle Jean-François Chaury. Plutôt que d’acquérir soi-même de l’immobilier dégradé dans le but de déduire les dépenses de restauration engagées, il est possible d’acheter des parts de SCPI dites de «déficit foncier». Cela évite, en outre, de considérer comme déductibles des travaux qui ne le sont pas fiscalement. Dans ce cas, la SCPI acquiert des immeubles dégradés pour y réaliser des travaux de réhabilitation. «En règle générale, ils représentent autour de 45 à 50 % du montant global de l’opération», précise Bruno Ducastel. Ce qui équivaut, pour le porteur de parts, à déduire de ses revenus fonciers et globaux la moitié de la somme souscrite. Comme pour un investissement en direct, les intérêts d’emprunts sont également déductibles, mais des seuls revenus fonciers. Par ailleurs, ce mécanisme de droit commun échappe au plafonnement des niches fiscales. L’imputation est définitivement acquise si le bien reste loué au moins trois ans à compter de la dernière année d’imputation du déficit. L’enjeu pour les sociétés de gestion est donc de trouver un juste équilibre entre patrimoine de qualité et une part suffisamment importante de travaux. Avantage, à l’inverse du dispositif Malraux, les sociétés de gestion ne sont pas tenues d’investir dans un secteur délimité. «Cela peut donner une plus grande profondeur de marché», admet Isabelle Rossignol, présidente du directoire de Ciloger. Mais encore faut-il maîtriser le coût final des opérations. «C’est facile d’arriver à satisfaire la promesse de défiscalisation. C’est une autre chose de parvenir à une équation économique satisfaisante», poursuit-elle.
Notre avis: comme pour le Malraux, la présence d’intermédiaires - la grande majorité des SCPI délèguent la recherche foncière et la réalisation des travaux à des sociétés tierces -renchérit le coût final des opérations. Toutefois, ce dispositif d’investissement propose une offre plus large, car le périmètre d’investissement n’est pas limité. Ce qui permet d’investir sur des villes ayant un potentiel locatif plus important et à un meilleur prix.

Pour une réduction d’impôt Lissée dans le temps: les SCPI Pinel

  • Jusqu’à 21 % de réduction d’impôt
  • De l’immobilier neuf
  • Un investissement restreint aux zones où la demande locative est forte

La réduction d’impôt Pinel, lancée en 2014, voit éclore ses premières SCPI. Dernière en date, la SCPI Allianz Domidurable 3, lancée au mois d’août par le groupe Allianz, qui n’avait pourtant pas proposé de SCPI Duflot compte tenu des difficultés de démarrage du dispositif. «Aujourd’hui, les conditions de marché semblent bonnes. On sent une vraie appétence pour le Pinel», juge Jean-Pierre Quatrhomme, Pdg d’Immovalor Gestion (Groupe Allianz). Il faut dire que ce dispositif présente d’indéniables atouts. La réduction d’impôt, tout d’abord. Celle-ci est modulable, de 12 % jusqu’à 18 %, voire 21 % du montant investi, même si les sociétés de gestion optent de fait sur un engagement locatif minimal de 9 ans pour 18 % de réduction d’impôt (la Française ou Ciloger), ou de 12 ans (Urban Premium). La localisation, ensuite. En effet, les périmètres éligibles ont été affinés en 2014 pour mieux coller à la demande locative et éviter les errements passés. Les secteurs éligibles sont recentrés sur les zones où la demande locative est forte, principalement les grandes agglomérations (zones A, Abis et B1) et ponctuellement hors de ces zones (zone B2, et zone C sur dérogation). Certes, la plupart des SCPI Pinel se concentrent sur la région Ile-de-France (zones A et Abis). «Pour privilégier les marchés locatifs réellement tendus», précise Jean Pierre Quatrhomme. Seule la SCPI Urban Vitalim cible exclusivement des centres-villes de province.

Des rabais de 10 à 15 %

Acheter des parts de SCPI Pinel présente plusieurs avantages par rapport à un investissement en direct. Tout d’abord la réduction d’impôt est octroyée dès l’année de souscription. Ensuite, l’achat en bloc de logements permet de négocier des tarifs plus avantageux qu’à l’unité. «De 10 à 15 %», jauge Jonathan Dhiver, de meilleureScpi.com. Gage d’une meilleure revente à la sortie. De même, les sociétés de gestion peuvent, en amont de la construction, négocier de meilleures prestations à l’intérieur des logements. «On fait le choix de prestations techniques élevées, sans tenir compte du fait que l’on est sur du loyer intermédiaire», note Isabelle Rossignol. Par exemple, des faïences à toute hauteur dans les salles de bains, des cloisons de 7 cm quand la norme est à 5 cm, des cuisines équipées, un parquet massif… «Ce type de prestations fait réellement une différence, à la location comme à la revente», complète Christophe Descohand. Par ailleurs, les SCPI peuvent désormais dépasser le plafond d’achat imposé aux investissements en direct de 5 500 €/m2. Ce qui offre plus de latitude aux sociétés de gestion pour se positionner en fonction de leurs opportunités d’achat. Par exemple, au Pré-saint-Gervais et à Malakoff, pour la SCPI Ciloger Habitat 5. Quelle rentabilité attendre de ces véhicules? Elle est certes variable selon les stratégies d’investissement des SCPI, mais elle devrait osciller entre 2,3 % et 2,50 %. Alors, certes, l’achat de parts de SCPI ne permet pas, en toute logique, de louer les biens à un ascendant ou à un descendant, contrairement à un investissement en direct, mais ce n’est pas l’objectif premier des souscripteurs de parts.
Notre avis: les prix contenus de l’immobilier acquis par les sociétés de gestion, et les prestations obtenues des promoteurs sont des avantages non négligeables. Toutefois, il faut veiller à la stratégie d’investissement de ces véhicules. Privilégiez les SCPI qui investissent dans des localités porteuses avec un réel potentiel locatif.

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