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Loyers plafonnés, quel impact sur le marché ?

Loyers plafonnés, quel impact sur le marché ?
Octobre 2015
Le Particulier Immobilier n° 323, article complet.
Auteur : SALBAYRE (Emmanuel)

Entré en vigueur au beau milieu de l’été, l’encadrement des loyers est plutôt mal perçu par les bailleurs et reste ouvertement critiqué par les professionnels. En pratique, il ne devrait pourtant concerner qu’une minorité de locations. S’il est encore trop tôt pour tirer des conclusions sur les répercussions à long terme de la mesure, ses premiers effets sont d’ores et déjà perceptibles. Voici notre premier rapport d’étape, chiffres et témoignages à l’appui.

C'est fait. Après de longs mois de ­tergiversation, l’enca­drement des loyers parisiens, né de la loi Alur, est finalement entré en vigueur le 1er août dernier, selon des barèmes et des modalités précisées par un arrêté du 26 juin (1). Loin de calmer les esprits, cette mise en place semble avoir ravivé l’opposition entre les partisans et les adversaires de la mesure. La publication de premières données statistiques, début septembre, a même relancé le débat sans parvenir à le faire véritablement décoller. Fallait-il enca­drer les loyers ? Nous nous rangerons à l’avis provisoire de Jean-François Carenco, préfet d’Ile-de-France. Lors de sa conférence de presse de rentrée, le haut fonctionnaire a estimé qu’il était inutile, « au bout d’un mois et demi », de chercher à jauger « l’effet direct » de la réglementation. Dans la mesure où celle-ci ne s’applique qu’au moment de la signature ou du renouvellement (voir encadré ci-dessous) d’un bail, nous pouvons même affirmer que les premières ­conclusions sérieuses ne seront pas tirées avant le prin­temps, voire l’automne prochain. Une seule certitude : l’encadrement « n’a pas soulevé la tempête qu’on nous annonçait, a poursuivi Jean-François Carenco. N’en déplaise aux déclinistes. » Ils se reconnaîtront. Mais dire cela ne répondra pas aux questions, légitimes, que se posent les bailleurs parisiens. Légitimes et nombreuses. Marthe Gallois, juriste pour PAP.fr, note ainsi que « la publication des plafonds n’a pas apaisé les ­craintes. Le dispositif n’est pas simple à appréhender et il faut un peu de pratique pour bien comprendre son mécanisme. Nous recevons tous les jours des appels de clients qui s’apprêtent à remettre leur bien en location et se demandent s’ils vont être obligés d’abaisser leur loyer, poursuit-elle. Nous étudions chaque cas particulier et, jusqu’à maintenant, la plupart d’entre eux ont eu l’agréable surprise de comprendre qu’ils étaient bien dans les clous. » Une large majorité de bailleurs seraient dans ce cas : l’Observatoire des loyers de l’agglomération parisienne (Olap), dont les travaux statistiques ont servi de base à la ­préfecture pour déterminer les plafonds en vigueur, évalue à environ 85 % la proportion des logements du parc locatif privé parisien qui sont aujourd’hui loués en dessous des loyers de référence majorés. Seuls les 15 % restants nécessi­teraient donc un ajustement, au moment de leur relocation ou du renouvellement de leur bail. Soit tout de même, selon l’Olap, quelque 20 000 logements chaque année dans le premier cas et jusqu’à 8 000, potentiellement, dans le ­second. Si Gene­viève Prandi, directrice de l’observatoire (voir "3 questions à Geneviève Prandi directrice de l’Olap"), se montre prudente sur ce dernier chiffre, c’est qu’il est « plus difficile à évaluer » que le premier, car « rien ne permet de dire que les bailleurs prendront effectivement l’initiative d’un renouvellement de bail, quand sa simple reconduction tacite leur assurerait un maintien de leur loyer jusqu’au changement de locataire ».

Frissonnement ou tempête ?

Le flou plane également sur l’ampleur des baisses à venir. L’économiste Michel Mouillart, enseignant à l’université Paris Ouest Nanterre-La Défense et responsable scientifique de l’observatoire privé Clameur (2), qui réunit de nombreux professionnels de l’immobilier, calcule que les nouveaux baux affectés par le plafonnement devraient connaître un repli moyen de ­loyer de 21,4  %. L’impact serait plus particulièrement marqué sur le segment des petites surfaces, avec une baisse moyenne attendue de 29,4  % pour les studios et une-pièces, qui connaissent les plus forts taux de rotation et affichent les niveaux de loyers au mètre carré les plus élevés du marché. Les deux-pièces verraient leur ­loyer reculer de 18,2 % en moyenne, les trois-pièces de 15,6 % et les quatre-pièces et plus de 17,7 %.
Plus mesurée, Geneviève Prandi se refuse à avancer une prévision chiffrée, mais elle confirme que « les petits et les très grands appartements devraient être touchés plus fortement que les autres, à la différence qu’il pourrait être plus facile pour les propriétaires des grandes surfaces de justifier l’application d’un complément de loyer – et donc de se soustraire à l’enca­drement » (3).

Remontées de terrain

Indépendamment de ces ­projections, l’encadrement produit déjà des effets. Gilles Ricour de Bourgies, président de la chambre Fnaim du Grand Paris, évoque ainsi « les situations très diverses » auxquelles les agences immobi­lières sont confrontées sur le terrain depuis le 1er août. « Tous nos ­clients ne sont effectivement pas contraints de baisser leur loyer, explique-t-il, mais ceux qui doivent s’y résoudre sont parfois obligés de le faire dans des ­proportions drastiques. » C’est le cas de ce propriétaire bailleur qui louait un studio de 14,7 m² rue ­du Petit-Pont, dans le Ve  arrondissement pour 730 € jusqu’au début de l’été, et qui vient de signer un nouveau bail pour un peu plus de 490 €. Soit un différentiel de 33 %, pour un manque à gagner de 2 900 € par an, ou près de quatre mois de loyers perdus. Tel autre, plus proche des plafonds, n’a dû renoncer qu’à trois semaines de recettes locatives annuelles : il loue désormais son deux-pièces de la rue Thouin (Ve) pour 1 080 €, soit 6,5 % de moins que ce que lui versait son précédent locataire (voir "Paris divisé en 80 quartiers et 14 zones géographiques"). « Les réactions des bailleurs concernés varient ­fortement d’une situation à l’autre, en fonction bien évidemment de l’écart de loyer, mais également de la situation de chacun, reprend le professionnel. Une même baisse de quelques dizaines d’euros pourra s’avérer indolore pour un propriétaire mais très difficile à ­gérer pour un autre. » Assez logiquement, les plus vulnérables seraient les investisseurs récents, ceux qui remboursent leurs mensualités à l’aide du loyer qu’ils perçoivent, et les plus âgés, dont les recettes locatives font office de complément de retraite. « Nous manquons encore de recul pour dres­ser un premier bilan, mais il y aura de la casse », conclut Gilles Ricour de Bourgies.

À la recherche d’une alternative

Brice Cardi, président du réseau L’Adresse, s’inquiète davantage pour sa part des « conséquences psychologiques » de l’encadrement. Selon lui, les effets « les plus dévastateurs » de la mesure ne sont pas à cher­cher dans le niveau des médianes, « plutôt bien calibrées », mais dans la capacité que la loi offre au locataire de contester le montant de son loyer pendant un délai de trois ans à compter de la signature du bail. Une « possi­bilité tendancieuse, qui distord une relation locative déjà souvent vécue comme déséquilibrée par le bailleur, et qui peut rendre le fait de louer anxiogène », ­explique-t-il. Les agences ­pari­siennes du réseau remarquent qu’à chaque échéance de bail rencontrée depuis le 1er août (soit une petite vingtaine à ce jour), le bailleur n’a pas remis son bien immédiatement en location mais a demandé une estimation de son prix de vente. « Tous ne vendront pas, mais la volonté de se mettre à l’abri est bien là », assure Brice Cardi. Même son de cloche chez Century 21 France, dont le président, Laurent Vimont, estime que d’« un tiers à la moitié des propriétaires parisiens dont les baux sont arrivés à échéance depuis deux mois envisagent de vendre au lieu de remettre en location ». Certains ont déjà franchi le pas : une propriétaire de deux appartements dans le XIe arrondissement a décidé de s’en séparer après s’être rendu compte qu’elle devrait relouer son 23 m² de la rue de la Roquette pour 618,70 €, au lieu des 710 € qu’elle pratiquait avant l’enca­drement. Son autre bien, un trois-pièces de 75 m² rue de Reuilly, était pourtant loué, quant à lui, à un prix conforme aux nouveaux plafonds. Une réaction qui peut sembler peu rationnelle, que l’intéressée explique comme un « ras-le-bol » face à « un nouveau signal négatif envoyé en direction des bailleurs ». Ce phénomène de désaffection serait assez largement répandu, selon les professionnels, qui ne sont cependant pas encore en mesure de l’évaluer  avec précision. 
Tous les bailleurs inquiets n’opteraient cependant pas pour des solutions aussi radicales. Ainsi, ­certains témoignent de l’intérêt pour la location meublée sai­sonnière, non concernée par l’encadrement des loyers. Attention, si elle peut effectivement s’avérer moins anxiogène – et plus lucrative – que la location classique, cette pratique implique un formalisme strict et ne convient pas à tous les types de bailleurs – ni de logements (voir "La location saisonnière, lucrative mais très encadrée"). D’autres bailleurs encore cherchent à bénéficier du complément de loyer que la loi permet de pratiquer pour les logements présentant certaines « caractéristiques de localisation ou de confort » (3). Le flou qui entoure cette notion incite cependant un grand nombre d’agents immobiliers à jouer la prudence.« Jusqu’à maintenant, nous n’avons appliqué aucun complément de loyer, même ­lorsque les prestations des biens nous semblaient le justifier, ­confie, sous couvert d’ano­nymat, un agent immobi­lier du XVIIe arrondissement. Tant que nous n’y verrons pas plus clair, nous préférons nous auto-censurer à la hausse. » Quitte pour cela à perdre des ­clients déterminés ? Là aussi, il est un peu trop tôt pour ­tirer des conclusions définitives.

Encadrement et pénurie ?

Il est donc bien difficile de dire, à ce stade, dans quelles proportions ces stratégies seront effectivement mises en œuvre, et quels en seront les effets. L’antenne parisienne de l’Union nationale de la propriété (Unpi) planche sur un observatoire de l’offre locative, censé « mesurer l’impact négatif de l’enca­drement des loyers ». Nul doute que d’autres initiatives du même genre verront le jour dans les prochaines semaines. Sans attendre les premiers résultats, la majorité des professionnels immobiliers, hostile à la réglementation, n’hésite pas à prophétiser le pire. « Le double risque, pointe Pierre-Antoine Ménez, vice-président du Grand Paris, est que l’encadrement des loyers aboutisse à la fois à une diminution de l’effort d’entretien des logements et à une raréfaction de l’offre locative privée. » En accentuant ainsi la pénurie de logements disponibles sur le marché, l’encadrement se retournerait contre ceux-là même qu’il est censé protéger : les locataires modestes, qui pourraient avoir plus de mal encore qu’aujourd’hui à trouver à se loger. Une perspective jugée « plausible » par Jean-Claude Driant, professeur à l’École d’urbanisme de ­Paris, qui prend néanmoins le soin de nuancer le propos. « Tout ce qui rabote la rentabilité d’un investissement ne lui est ­pas favo­rable, c’est une vérité économique imparable. En ce sens, il n’est pas faux de dire que l’enca­drement va dans le sens du rétrécissement du marché locatif privé parisien. Cependant, il serait à la fois abusif de le rendre responsable d’un phénomène qui a débuté bien avant le début des discussions sur la réglementation des loyers, et exagéré de ­conclure à une désaffection totale et durable des investisseurs ­particuliers pour la pierre. Certes, celle-ci n’est plus aussi attrayante qu’elle a pu l’être par le passé, mais son rendement n’est pas aussi faible que cela en comparaison de celui qu’offrent les autres supports d’investissement. »

La pierre, toujours favorite

Le retour des institutionnels sur le marché résidentiel francilien, duquel ils s’étaient massivement désengagés au début des années 2000, semble confirmer cette approche de la situation. Bien qu’encore ­timide, le mouvement serait bien engagé, la crise économique et boursière et la baisse des taux obligataires à l’œuvre depuis trois ans inci­tant les acteurs du secteur à revoir leur stratégie d’investissement. « Cela fait maintenant un peu plus d’un an que les compagnies d’assurance vie et les caisses de retraite recommencent à s’intéresser au marché du ­logement, jugé moins volatil que celui des bureaux, explique Sébastien Lorrain, directeur de CBRE Résidentiel. Nos clients ciblent en priorité les immeubles ­des beaux quartiers, mais ils n’hésitent pas à élargir le champ de leur recherche : leur horizon d’investissement est loin, et ils savent qu’ils bénéficieront, d’ici à une dizaine d’années, des possibilités offertes par le Grand ­Paris, qui va permettre de décloisonner le marché. » Ce type d’investisseurs vit plutôt serei­nement la mise en place de la réglementation des loyers, qu’« il avait anticipée », poursuit Sébastien Lorrain. Un signal positif dont devraient tenir compte les bailleurs privés ?

Emmanuel Salbayre

(1) Voir les détails dans le Focus du LPI  n° 321. (2) Connaître les loyers et analyser les marchés sur les espaces urbains et ruraux. (3) Sur le complément de loyers, voir le n°322 du LPI.


Mots-clés :

BAIL D'HABITATION , LOYER , PARIS




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