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Relancez votre assurance vie avec les nouveaux fonds immobiliers

Profiter des rendements de l’immobilier d’entreprise et de la souplesse de l’assurance vie: c’est le pari réussi des OPCI, des fonds immobiliers capables de rapporter autour de 5 % par an.

Pour gagner davantage qu’avec votre épargne investie sur un fonds en euros d’assurance vie (leur rendement moyen risque de tomber à moins de 2,30 % en 2015), il faut prendre un minimum de risque. Les fonds patrimoniaux, prudemment investis sur les marchés financiers, sont une solution (voir le n° 1103 du Particulier, "Assurance vie: 12 fonds patrimoniaux pour doper votre contrat"), de même que les SCPI (sociétés civiles de placement immobilier,). Une autre option consiste à s’intéresser aux OPCI (organismes de placement collectif immobilier) de type Sppicav (voir ci-contre), des produits hybrides à mi-chemin entre les SCPI de bureaux ou de commerces et les fonds boursiers investis en actions ou en obligations. L’objectif des OPCI? Rapporter autour de 5 % par an, sans prise de risque excessive. Soit de 1 à 2 points de plus que les fonds en euros, une fois déduits les frais de gestion du contrat d’assurance vie par lequel ils sont achetés.
Les OPCI séduisent de plus en plus. Sur les 5 premiers mois de l’année, 1,1 milliard d’euros y ont été investis, contre 813 millions d’euros sur toute l’année 2014. Soit près de 20 % des sommes placées en assurance vie (hors fonds en euros). Un vrai succès après un démarrage plutôt laborieux. Imaginés en 2005 pour concurrencer les SCPI, les OPCI ont vu le jour en 2008. «Mais ces produits n’ont réellement décollé que lorsque les assureurs vie les ont proposés sous forme d’unités de compte dans leurs contrats», remarque Christian de Kerangal, directeur général adjoint de l’Institut de l’épargne immobilière et foncière (IEIF). Ils sont ainsi accessibles au grand public dans des contrats d’assureurs (Axa France, SwissLife…), aux guichets de banques comme BNP Paribas, Crédit agricole, La Banque postale ou LCL, et dans quelques contrats en ligne. L’inverse de produits sophistiqués, souvent réservés à des épargnants fortunés

Acheter ou revendre ses parts est possible à tout moment

L’attrait des OPCI est lié à la diversité de leurs investissements (voir les contraintes réglementaires dans l’infographie ci-contre). «Ces produits doivent être en mesure d’honorer les demandes de rachat des investisseurs, sous 2 mois, quelles que soient les conditions de marché», explique Marc Petillot, directeur de la gestion de fonds de la société Nami-AEW Europe. En rythme de croisière, cela conduit les OPCI à être investis à hauteur de 55 à 60 % en bureaux ou commerces (plus longs à céder que des actifs financiers), entre 35 et 40 % en actions et obligations et entre 5 et 10 % en produits sans risque. Il est ainsi possible d’acheter (ou de revendre) ses parts dans des délais raisonnables, souvent sous 15 jours, et même d’y placer progressivement son épargne en organisant des versements programmés. Les OPCI s’avèrent donc bien plus souples que les SCPI (composées à 95 % d’immobilier), pas toujours disponibles à l’achat. «Lorsque nos SCPI sont proposées en assurance vie, nous n’accordons que des enveloppes limitées et plafonnons les montants à y investir pour ne pas en déstabiliser la gestion. Un problème auquel nous ne sommes pas confrontés avec notre OPCI», confirme Isabelle Rossignol, présidente du directoire de Ciloger, société gérant ces deux types de produits.

Vous avez accès à un patrimoine immobilier diversifié

Les OPCI disposent, par ailleurs, de deux moteurs de performance, à commencer par l’immobilier tertiaire (qui représente de 55 à 60 % des fonds investis par les OPCI). Les gérants achètent ainsi des immeubles de bureaux ou des boutiques, les mettent en location et en assurent l’administration (recouvrement des loyers, travaux…). Même si l’immobilier d’entreprise n’est pas à l’abri de crises majeures, il est traditionnellement plus rentable que les logements locatifs. Pour les particuliers, ces fonds donnent ainsi accès à un patrimoine immobilier diversifié, et sans souci de gestion. Pour trouver de nouvelles opportunités d’investissement et répartir les risques, les OPCI de grande taille n’hésitent d’ailleurs pas à investir au-delà des frontières, une pratique encore marginale du côté des SCPI (voir le n° 1109 du Particulier, "Les SCPI, un produit toujours performant"). À la fin mai, 30 % du patrimoine immobilier d’Axa Selectiv’Immo, OPCI numéro 2 du marché, étaient ainsi composés d’immeubles situés en Italie et en Espagne. À cette même date, l’Allemagne et le Royaume-Uni représentaient même 47 % du patrimoine du leader Opcimmo (2 milliards d’euros d’encours visés à fin 2015), qui s’intéresse désormais à l’Italie, la République Tchèque, la Pologne et l’Autriche. Ce dernier OPCI n’hésite d’ailleurs pas à recourir à l’emprunt pour profiter de l’effet de levier du crédit et améliorer ainsi son rendement.

La part d’actions et d’obligations joue aussi un rôle moteur

Les actions et les obligations (qui représentent de 35 à 40 % des fonds investis par les OPCI) constituent le second moteur de performance de ces fonds. Pour cette «poche libre», tous les gérants ont choisi de n’investir que dans des titres de sociétés liées à l’immobilier, notamment des sociétés foncières cotées en Bourse (Gécina, Icade, Klépierre, Unibail Rodamco…). «Cela permet de ne pas dénaturer le produit, explique Olivier Mariée, directeur du pôle épargne d’Axa France. Même si les actions de sociétés foncières ont coutume de suivre les tendances de la Bourse à court terme, leurs performances se rapprochent de celles de l’immobilier sur le long terme.» Les gérants adoptent, cependant, des stratégies différentes: certains OPCI sont davantage portés sur les actions (c’est notamment le cas de LBP Immobilier Diversification, de Ciloger), alors que d’autres (comme Fructifrance Immobilier de Nami-AEW Europe) privilégient les obligations, moins risquées.
Au final, les OPCI ont progressé de 45,3 % depuis leur lancement, en juin 2008, à fin 2014, selon l’IEIF. Une performance proche de celles des SCPI (+ 50,7 % sur la même période). «Les obligations et les fonds monétaires détenus dans les OPCI ont aussi joué un rôle de stabilisateur de performance, ce qui leur a permis de subir moins de variations que les SCPI sur la période», note Christian de Kerangal, de l’IEIF.

Un risque de perte en cas de crise

Avant de souscrire, gardez cependant en tête que le capital investi n’est jamais garanti. En cas de grave crise immobilière (la dernière date des années 1990), nul doute que les OPCI enregistrent des performances négatives. «Mais l’intérêt de l’immobilier est d’évoluer de manière distincte des marchés financiers, avec un niveau de risque plus faible. Nous recommandons généralement à nos clients de consacrer de 5 à 25 % de leurs placements financiers à l’immobilier, selon leur situation», explique Christophe Descohand, directeur du développement de La Française Gestion Privée.
Mieux vaut conserver vos OPCI pendant un minimum de 5 ans, ne serait-ce que pour amortir les frais d’entrée. Chaque versement est, en effet, amputé de frais compris entre 2,50 et 3,50 % (voir ci-dessus), incompressibles et non négociables. «Ils sont destinés à couvrir les droits acquittés par l’OPCI lors de l’achat d’actifs immobiliers», explique Jacqueline Faisant, présidente de BNP Paribas REIM. Ces frais s’ajoutent à ceux facturés sur les versements par le distributeur du contrat d’assurance vie (de 2 à 5 %, en général, 0 % dans les assurances vie en ligne) qui sont, eux, négociables. Vérifiez aussi comment vous sont versés les dividendes des OPCI. Selon les contrats, les revenus distribués (un minimum de 85 % des loyers perçus et 50 % des plus-values réalisées à la revente d’un actif) sont soit versés sur le fonds en euros du contrat, soit réinvestis dans de nouvelles parts d’OPCI. Pour en tirer un complément de revenus, il faut donc mettre en place des rachats partiels programmés.
Enfin, méfiez-vous du discours parfois trop idéaliste de certains commerciaux. Si les OPCI sont un placement judicieux pour les épargnants, il s’agit aussi d’une excellente affaire pour les assureurs. En détournant les épargnants du fonds en euros, ils ont moins de fonds propres à mobiliser, et donc des économies à réaliser.

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