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Rapports locatifs : peut-on, en zone tendue, augmenter librement le loyer si on réalise des travaux ?

Juin 2015
Le Particulier Immobilier n° 320, article complet.

Il s’agit en effet d’un cas de figure complexe. Nous sommes revenus, sur ce sujet, vers l’Agence nationale pour l’information sur le logement (Anil), dont une citation a, en outre, malheureusement été déformée, modifiant le sens des propos de la juriste de l’association.

Cette dernière a reformulé pour nous le point développé page 34 (encadrement des loyers et travaux) :
« Dans les zones tendues (communes dans lesquelles s’applique la taxe sur les logements vacants), à la relocation et au renouvellement, la hausse des loyers est plafonnée (décret n° 2014-854 du 30.7.14) : elle est limitée à l’évolution de l’Indice de référence des loyers (IRL). Néanmoins, il existe des exceptions à ce plafonnement, notamment lorsque le bailleur a réalisé des travaux dans le logement. Dans ce cas, le loyer peut évoluer dans une proportion plus grande, mais qui reste encadrée. La hausse du loyer ne pourra pas excéder :

  • soit une majoration du loyer annuelle égale à 15 % du coût réel des travaux (sous réserve que le montant des travaux soit au moins égal à six mois de loyer) ;
  • soit la moitié de la différence entre le montant d’un loyer déterminé par référence à ceux du voisinage et le dernier loyer appliqué.

Exemple : un logement était loué 685 € par mois ; le bailleur a réalisé des travaux de 6 000 € (changement de fenêtres).
- Il peut décider d’augmenter le loyer en raison de ce coût. Le dispositif lui permet de prendre en compte jusqu’à 15 % du coût des travaux : 6 000 € x 15 % = 900 € par an ; cette somme doit être divisée par 12 pour connaître le montant de l’augmentation maximale (900 €/12 = 75 €). En conséquence, si le bailleur choisit cette option, il peut demander au locataire un loyer recalculé de 760 € au maximum.
- Il peut également décider de faire évoluer le loyer en considération des prix pratiqués dans le voisinage (pour connaître ces références de voisinage, vous pouvez prendre contact avec votre (Adil), elle vous renseignera et vous orientera le cas échéant, vers l’observatoire local des loyers s’il existe). Si le loyer apparaît manifestement sous-évalué (ce qui peut arriver lorsque le locataire est dans les lieux depuis longtemps), le bailleur a la possibilité de décider d’appliquer la différence entre le loyer déterminé en référence aux loyers du voisinage et celui précédemment appliqué. Supposons que le prix déterminé en référence aux loyers du voisinage est de 890 €, le bailleur est autorisé à augmenter le loyer dans les conditions suivantes :

  • loyer du voisinage-loyer actuel/2 = augmentation du loyer
  • 890 €-685 € = 205/2 = 102,5 €

Cette augmentation est supérieure à 10 %, elle sera étalée sur six ans selon le calcul suivant :

  • 102,5 € /6 = 17,08 €.
  • La première année, le loyer sera donc de : 685 € + 17,08 € = 702,08 €, la deuxième année : 702,08 € + 17,08 € = 719,16 €… et ainsi de suite. La sixième année, le loyer sera de : 685 € + 102,5 € = 787,5 € (calcul hors application de l’indice IRL).

Mots-clés :

BAIL D'HABITATION , LOYER




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