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Forêts, tous les indicateurs sont au vert pour investir

Forêts, tous les indicateurs sont au vert pour investir
Juin 2015
Le Particulier Immobilier n° 320, article complet.
Auteur : BERTRAND (Marianne)

Le marché des forêts a repris des couleurs en 2014, avec des prix de vente toujours stables et une progression inédite du nombre de transactions réalisées sur les petites parcelles de moins de dix hectares. Ce placement continue de séduire, si l’on en croit les résultats du dernier indicateur de la Safer et de la Société forestière.

« Ce n’est pas la bible pour évaluer le marché des forêts, mais la photographie d’un ensemble qui présente des typologies très différentes. » L’avertissement, de prudence, est délivré, d’une même voix, par Jean-Luc Desbrosses, vice-président de la Fédération nationale des Safer(1) et Gilles Seigle, P-DG de la Société forestière, une filiale de la Caisse des dépôts et consignations ayant pour clientèle de gros investisseurs. Ces deux poids lourds du secteur viennent de livrer les résultats de leur dernier indicateur et s’ils refusent d’en faire un oracle, c’est à bon droit. Produit de diversification patrimoniale et valeur refuge par excellence, la forêt change peu de mains. Ce qui rend malaisé l’établissement d’un prix de marché. D’autant que plusieurs composantes entrent dans la formation de la valeur d’une parcelle : nature du peuplement (type d’arbres, sachant que les forêts françaises se composent de deux tiers de feuillus pour un tiers de résineux), facilité de desserte, valeur cynégétique et nature du fonds (bâti ou non bâti). C’est pourquoi le recours à un expert pour obtenir une estimation fine s’impose avant toute acquisition.

Des prix stables depuis quatre ans

Pour autant, l’indicateur conjoint de la Safer et de la Société forestière est riche d’enseignements. On y apprend ainsi qu’à presque 4 000 € l’hectare, le prix des forêts se maintient depuis la quatrième année consécutive. Une valeur décorellée du cours du bois, volatil, qui a gagné 25 % entre 2013 et 2014. Quelque 90 % des transactions se négocient entre 650 et 11 500 €. Un grand écart qui reflète la diversité des biens vendus, mais aussi leur dispersion géographique. Cette année encore, les prix les plus élevés sont enregistrés dans le Nord et le Bassin parisien : les forêts y changent de mains à 6 000 € l’hectare, ce qui représente tout de même une baisse récurrente de valeur de 6 % depuis 2011. C’est dans le Massif central que les prix, peu évolutifs depuis une bonne décennie, sont les plus abordables, autour de 2 500 € l’hectare. Une tendance à noter : la chute des prix de 21 % enregistrée, en l’espace de six ans, dans le Sud-Est, que ce soit en zone montagneuse ou sur le littoral méditerranéen. Ce que les auteurs du rapport expliquent par le fait que les biens boisés sont susceptibles d’être acquis en vue d’un changement d’usage (pour l’habitation, en l’occurrence). « Le recul du prix des forêts est donc à relier avec la déprime enregistrée sur le marché immobilier urbain », estiment-ils.
Côté ventes, les chiffres sont bons : le nombre de transactions, en hausse constante depuis 2012, a continué de grimper entre 2013 et 2014, avec plus de 15 000 parcelles échangées (2,6 %). Au total, ce sont 113 100 hectares qui ont changé de mains (6,2 %), un niveau à peine inférieur aux records de 2007 et 2008.
Traduction en flux de capitaux : la valeur totale des transactions a progressé de presque 15 % en un an, pour s’élever à 1 095 millions d’euros en 2014. Un bémol toutefois : cette flambée est quasi exclusivement imputable au marché des biens bâtis, dont la valeur gagne 26 %, tandis que celle des parcelles non construites est presque stable (2 %).

Cherche petite surface

Les forêts d’une surface de moins de 10 hectares sont les plus recherchées des acquéreurs, surtout des seniors, qui dopent les ventes. Depuis 2007, près d’un quart de transactions ont été enregistrées sur ces biens. Et parmi ces ventes, une petite moitié porte sur des parcelles de 1 à 2 hectares, recherchées pour leur bois de chauffage par des acheteurs locaux. Un engouement qui fait monter les prix des parcelles de moins de 10 hectares. Elles gagnent 7 % par an depuis 2007. « En 2014, le prix de ces forêts a rejoint pour la première fois celui des parcelles de taille supérieure, comprises entre 10 et 25 hectares », pointe Robert Levesque, directeur des études à la Fédération nationale des Safer. L’hectare se monnaye désormais 3 550 € en moyenne.

De nouveaux acheteurs

À l’opposé, les forêts dépassant les 100 hectares constituent un marché étroit, avec 65 ventes en 2014, contre plus du double en 2007, avant le début de la crise économique.
Dernière donnée intéressante livrée par l’indicateur, la part des surfaces acquises par des personnes morales privées a progressé de 30 % en 2014, à près de 40 000 hectares. Elles représentent aujourd’hui 35 % des surfaces totales du marché. Un poids croissant de ces acteurs sur ce marché vert.

Marianne Bertrand

(1) Sociétés d’aménagement foncier et d’établissement rural


Mots-clés :

ACHAT-VENTE , FORET , MARCHE IMMOBILIER , TERRE AGRICOLE




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