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ISF, dernière ligne droite avant la déclaration

ISF, dernière ligne droite avant la déclaration
Mai 2015
Le Particulier Immobilier n° 319, article complet.
Auteur : SAUGERAS (Arnaud)

À partir du seuil de 1,3 millions d'euros de patrimoine, vous êtes redevable de l'ISF. La date butoir, pour évaluer puis déclarer vos avoir et payer l'impôt, approche à grands pas. Soyez vigilants : vous pouvez toujours faire l'objet d'un contrôle, et les sanctions sont lourdes en cas de mauvaise évaluation.

Vous étiez déjà assujetti à l’Impôt de solidarité sur la fortune (ISF) en 2014, ou vous venez de franchir pour la première fois cette année la barre des 1,3 million d’euros de patrimoine ? Vous allez devoir remplir une déclaration fin mai ou début juin. Elle consiste à établir la cartographie détaillée des avoirs de votre foyer fiscal au 1er janvier 2015(voir "Le foyer fiscal au sens de l’ISF"). L’une des principales difficultés est d’évaluer précisément la valeur de vos immeubles, quelle qu’en soit la nature, bâtis ou non. Si vous avez pensez que vous frôlez ou dépassez légèrement le seuil de 1,3 million d’euros, ne prenez pas le risque de sous-évaluer un bien pour ne pas avoir à effectuer de déclaration, car si vous étiez amené, dans un avenir proche, à le vendre ou à procéder à une donnation, le fisc aurait alors connaissance de sa vraie valeur. Il a la possibilité de remonter jusqu’à sept ans en arrière pour vérifier votre patrimoine. Il vaut mieux effectuer une déclaration et payer un impôt modique. L’insuffisance ou l’absence injustifiée de déclaration sont, en général, risqués. Bien que les contrôles ne soient pas systématiques, le fisc vérifie plus régulièrement les déclarations des contribuables à fort enjeu, ceux dont le patrimoine dépasse 3 millions d’euros. En deçà de cette somme, des anomalies ou incohérences repérées par le fisc dans votre déclaration peuvent entraîner des demandes d’éclaircissements.

À savoir : en matière d’ISF, la plupart des contrôles portent sur le mode d’évaluation de vos biens, notamment les immeubles et les titres de sociétés non cotées, lorsqu’ils ne sont pas exonérés. Actuellement, le fisc porte une attention particulière aux sociétés holdings, lesquelles sont exemptées en tant que bien professionnel lorsqu’elles sont « animatrices de leur groupe » de filiales.

Vos obligations déclaratives diffèrent selon le montant de votre patrimoine

Au-delà de 2,57 millions d’euros de biens taxables, vous devez non seulement évaluer et déclarer votre patrimoine, mais aussi calculer et payer l’impôt lors du dépôt de votre déclaration. En deçà de ce montant, vos obligations sont allégées.

Vous détenez entre 1,3 million et 2,57 millions d’euros d’actifs

Vous devez évaluer de manière détaillée vos biens taxab les et indiquer leur valeur globale sur une déclaration de revenus complémentaire n° 2042 C. Comment faut-il procéder ? Inscrivez le montant brut de votre patrimoine en page 8, et son montant net (après la déduction des dettes). Déposez ce formulaire en même temps que votre déclaration d’ensemble des revenus n° 2042 dans le délai requis (voir "").Ne calculez pas vous-même le montant de votre impôt, vous recevrez un avis d’imposition spécifique, à régler au plus tard le 15 septembre 2015. Vous ne devez pas non plus joindre à votre déclaration les justificatifs de vos dépenses et investissements permettant de bénéficier d’une réduction d’ISF. En revanche, conservez-les précieusement pendant au moins trois ans, afin d’être en mesure de répondre à n’importe quelle demande d’éclaircissements de la part de l’administration.

Votre patrimoine dépasse 2,57 millions d’euros

Vous devez remplir une déclaration spécifique d’ISF, au moyen du formulaire n° 2725. Ce qui implique de détailler et d’estimer chaque bien compris dans votre patrimoine taxable. La déclaration est à déposer au plus tard le 15 juin 2015, accompagnée du paiement de l’impôt. Il vous faut donc calculer vous-même le montant de votre ISF et appliquer les correctifs éventuels (réductions d’impôt et plafonnement). Joignez à votre déclaration les justificatifs permettant de prouver l’existence d’une dette ou d’avoir une réduction d’impôt pour dons. Si vous avez investi dans une PME ou souscrit des parts de certains fonds d’investissement, vous avez jusqu’à trois mois après la date de dépôt de la déclaration pour fournir l’état individuel qui vous est remis par la société ou le fonds et permettant de bénéficier d’une réduction d’ISF.
Les redevables domiciliés hors de France, mais tout de même en Europe, ont jusqu’au 15 juillet pour déclarer leurs biens situés en France, ceux domiciliés dans le reste du monde ont jusqu’au 31 août. La déclaration est à déposer au service des impôts des non-résidents (ou au service des impôts de Menton pour les résidents monégasques).
À savoir : si vous avez déclaré votre patrimoine dans le délai requis mais que vous n’avez pas payé l’impôt correspondant, celui-ci est majoré de 10 %. En revanche, vous n’êtes pas redevable de l’intérêt de retard qui s’applique en cas de défaut ou d’insuffisance de déclaration.

Comment évaluer au plus juste vos biens immobiliers ?

Pour un bon nombre de redevables de l’ISF, l’immobilier constitue une part importante de leur patrimoine. Vous devez déclarer la totalité des biens immobiliers dont vous étiez propriétaire au 1 er janvier 2015 : résidence principale ou secondaire, logement loué, local commercial, terres agricoles, forêts… L’évaluation s’effectue à partir de la valeur vénale du bien, c’est-à-dire le prix auquel vous pourriez le vendre sur le marché immobilier.
Ne vous contentez pas de multiplier le prix au mètre carré donné pour votre commune, ou votre quartier, par la surface habitable de votre bien. Votre évaluation sera d’autant moins contestable par l’administration que vous aurez combiné plusieurs méthodes. Si vous avez déclaré l’ISF les années précédentes, reprenez vos estimations antérieures et ajustez-les en fonction de l’évolution sur un an des prix dans votre ville ou votre quartier. Référez-vous aussi aux ventes récentes de biens similaires au vôtre, situés dans la même zone géographique. Pour cela, vous pouvez utiliser la base de données des transactions immobilières des impôts. Baptisé « Patrim », ce service est accessible depuis votre espace personnel sur le site impots.gouv. fr. Il donne des informations sur l’ensemble des transactions immobilières de biens comparables au vôtre, dans un périmètre que vous pouvez faire varier. Attention, une évaluation réalisée à partir de ces seules informations ne vous met pas à l’abri d’une éventuelle rectification du fisc. Ce service ne doit donc pas être votre seule source d’information. Afin d’affiner votre propre évaluation, consultez les annonces parues dans la presse, celles des agents immobiliers et des notaires et, le cas échéant, demandez-leur de réaliser une évaluation de votre bien. Certains sites internet spécialisés fournissent également des estimations en ligne par quartier. En cas de doute sur la valeur de vos biens immobiliers ou pour des biens exceptionnels ou atypiques pour lesquels vous ne disposez pas d’éléments de comparaison, faites appel à un expert ad hoc. Son rapport sera difficilement contestable par l’administration.
Dans tous les cas de figure, vous devez corriger la valeur retenue en fonction des caractéristiques propres à votre bien (superficie, emplacement, orientation, étage, niveau d’équipements, état d’entretien…). Enfin, un certain nombre d’abattements peuvent être appliqués, pour votre résidence principale et vos biens loués notamment.

Appliquez les bons abattements

La loi vous permet expressément de minorer la valeur de votre résidence principale de 30 % (article 885 S du Code géné ral des impôts - CGI). Si elle est estimée à 900 000 €, par exemple, vous devez la prendre en compte à hauteur de 630 000 € dans l’assiette de l’ISF. Pour vos autres biens immobiliers, l’administration tolère certains abattements. C’est le cas de vos biens loués, le fisc acceptant en général une décote de l’ordre de 10 à 20 %, selon la nature du bail et la durée restant à courir. Attention, vous ne pouvez pas minorer la valeur si le bail a été conclu dans le cadre d’un investissement locatif défiscalisant (les dispositifs Robien, Scellier, Duflot, Pinel…).
Pour un bien détenu en indivision, bien que l’administration ne se soit pas prononcée sur ce point, il semble qu’elle ne conteste pas une décote raisonnable, de l’ordre de 10 %.
Si vous détenez un immeuble au travers d’une société civile immobilière (SCI), vous devez déclarer la valeur de vos parts au 1 er janvier. Mais vous pouvez appliquer une décote de 10 à 20 %, pour tenir compte de leur « illiquidité », c’est-à-dire de la difficulté à vendre des parts de société plutôt qu’un logement. En revanche, l’abattement de 30 % pour votre résidence principale ne s’applique pas si vous la détenez au travers d’une SCI.
Enfin, les immeubles dont vous êtes seulement usufruitier doivent en principe être déclarés dans votre patrimoine pour leur valeur en pleine propriété, sans abattement.

Quel impôt allez-vous devoir payer ?

Si votre patrimoine ne dépasse pas 2,57 millions d’euros, c’est le fisc qui calcule l’ISF et vous adresse un avis d’imposition. Il pratiquera une décote si vos biens taxables sont compris entre 1,3 million et 1,4 million d’euros, afin de limiter l’effet de seuil inhérent à l’entrée dans le barème. Le montant de la décote est calculé selon la formule suivante : [17 500 € - (1,25 % x Patrimoine net taxable)]. Le cas échéant, le fisc appliquera les réductions d’impôt et le plafonnement (voir ci-dessous).
Au-delà de 2,57 millions d’euros de biens taxables, le calcul de l’impôt à payer vous revient… Vous devez d’abord déterminer le montant net global de votre patrimoine, en déduisant certaines dettes de votre actif brut (voir "Quelles dettes peut-on déduire ?"). Puis, il vous faut appliquer la formule de calcul rapide de l’impôt figurant dans le tableau ci-dessous. Le cas échéant, vous pouvez minorer votre impôt si vous avez investi dans une PME, souscrit des parts de fonds communs de placement dans l’innovation (FCPI) ou des fonds d’investissement de proximité (FIP), ou encore si vous avez consenti des dons à certains organismes.
Le montant de votre ISF est plafonné à 75 % de vos revenus de 2014, si le total estimé de l’impôt et des prélèvements sociaux dus sur vos revenus de 2014 (à payer en 2015), et de votre ISF théorique 2015 excède cette limite. Or, dans la mesure où vous n’avez pas encore reçu votre avis d’imposition lorsque vous déposez votre déclaration d’ISF, vous devez calculer vous-même le montant de votre impôt sur le revenu. Un exercice périlleux !

Le fisc a trois, six ou dix ans pour vous contrôler

L’administration a trois ans pour vérifier votre déclaration de patrimoine et, le cas échéant, rectifier votre impôt. Un délai porté à six ans si vous n’avez pas déposé de déclaration d’ISF (alors que vous en êtes redevable), et jusqu’à dix ans dans les cas d’évasion fiscale.

Vous avez déclaré vos biens soumis à l’ISF dans les délais impartis

Le fisc dispose de trois ans pour vous réclamer des informations complémentaires ou la composition détaillée de votre patrimoine. En réalité, le délai est presque de quatre ans, puisqu’il court du 1 er janvier de l’année d’imposition au 31 décembre de la troisième année qui suit. Pour votre déclaration de 2015, le délai expirera le 31 décembre 2018. Jusqu’à cette date, l’administration peut vous notifier un supplément d’impôt si vous avez sous-estimé la valeur de certains biens. C’est aussi le délai de trois ans qui s’applique lorsque la déduction de certaines dettes vous est refusée.
Attention, ce délai abrégé ne s’applique pas si vous n’avez pas fourni tous les éléments permettant de calculer l’impôt, obligeant l’administration à effectuer des recherches ultérieures afin de déterminer votre base d’imposition. Il en va de même si vous ne répondez pas de manière assez précise à une demande relative à la composition et à l’évaluation détaillée de vos biens (pour un patrimoine compris entre 1,3 million et 2,57 millions d’euros).

Vous n’avez pas fait de déclaration d’ISF alors que vous en êtes redevable

Pendant six ans, cette fois, le fisc peut vous réclamer le paiement de l’impôt. Là encore, le délai expire le 31 décembre de la sixième année qui suit l’année d’imposition, ce qui laisse presque sept ans pour vous contrôler. Ce délai joue non seulement en l’absence de dépôt d’une déclaration, mais aussi lorsque vous avez « oublié » d’y mentionner un ou plusieurs biens. Il s’applique également si vous vous êtes trompé sur la qualification de certains d’entre eux : par exemple, vous avez considéré à tort des parts de société comme étant des biens professionnels exonérés. Attention, si vous avez volontairement déposé une déclaration faisant apparaître un montant de patrimoine inférieur au seuil d’assujet- tissement de 1,3 million d’euros, pour bénéficier du délai réduit de trois ans, le fisc pourra tout de même vous contrôler sur une durée de six ans, dès lors qu’il lui apparaît « nécessaire de recourir à des recherches ultérieures » (art. L. 180 du Livre de procédures fiscales - LPF). Îl agira dans ce cas comme si aucune déclaration n’avait été faite.

Vous avez omis de déclarer vos avoirs détenus à l’étranger

Par exception, le fisc peut agir pendant dix ans si vous avez dissimulé des avoirs détenus sur des comptes bancaires, des contrats d’assurance vie ou dans des trusts. Une mesure destinée à lutter contre l’évasion fiscale. En outre, cette omission vous expose à des poursuites pour fraude fiscale, un délit passible, au maximum, de sept ans de prison et 2 millions d’euros d’amende. Les sanctions peuvent toutefois être allégées si vous régularisez spontanément votre situation dans le cadre de la circulaire « Cazeneuve » (alors ministre du Budget) du 21 juin 2013. Pour cela, vous devez d éclarer vos avoirs détenus à l’étranger sur le formulaire spécifique n° 3911 SD, à joindre à votre dossier de régularisation et à vos déclarations rectificatives d’ISF. Déposez le tout au Service de traitement des déclarations rectificatives (STDR) : 17, place de l’Argonne - 75938 Paris Cedex 19 ; 01 44 89 75 02 ; dnvsf.stdr@dgfip. finances. gouv.fr.

À quelles sanctions vous exposez-vous ?

Les sanctions sont graduées : plus l’irrégularité est lourde, plus la sanction est sévère.

Vous n’avez pas déclaré votre patrimoine dans les délais légaux

Le fisc peut vous taxer d’office et vous imposer de régler un montant d’ISF. Mais avant de vous adresser un avis de paiement, il doit établir que vous êtes bien redevable de l’ISF et respecter une procédure dite contradictoire, au cours de laquelle vous pouvez faire valoir vos observations.
Dans un premier temps, le fisc doit vous adresser un courrier de relance (en lettre simple) vous invitant à souscrire une déclaration d’ISF. En principe, l’administration vous accorde trente jours pour vous exécuter. Si vous déposez une déclaration, elle pourra être contrôlée dans les formes habituelles. Mais si vous ne répondez pas à cette démarche amiable, le fisc passe à l’étape supérieure et vous notifie en recommandé une « proposition de rectification » (imprimé administratif n° 2120). Vous avez alors trente jours pour déposer une déclaration ou présenter vos observations. Si vous déposez une déclaration dans ce délai, l’ISF est dû et son montant est doublement majoré d’un intérêt de 0,4 % par mois de retard de paiement (soit 4,80 % l’an) et de 10 % pour le retard de déclaration. En revanche, la majoration de 10 % pour retard de paiement n’est pas due si votre déclaration s’accompagne du paiement des droits dus. Vous pouvez aussi ne pas déposer de déclaration et contester les valeurs retenues par l’adminitration (évaluation du patrimoine, dettes retenues…) ; le fisc peut alors accepter vos observations et abandonner la procédure, mettre en recouvrement l’impôt avec l’intérêt de retard et la majoration de 10 %, ou déclencher la procédure de taxation d’office. De même, si vous ne répondez pas dans les trente jours, la taxation d’office est applicable.
Le fisc, après avoir établi que vous êtes redevable de l’ISF, doit vous mettre en demeure, en recommandé, de souscrire une déclaration dans un délai de trente jours : si vous régularisez dans ce délai, vous êtes redevable, en plus de l’impôt dû, de l’intérêt de retard et de la majoration de 10 % ; si vous régularisez plus de trente jours après la mise en demeure, vous êtes redevable de l’intérêt de retard et la majoration est portée à 40 % ; si vous ne régularisez pas, vous êtes taxé d’office et les sanctions sont identiques (intérêt de retard et majoration de 40 %). Vous recevrez un avis de mise en recouvrement avec l’ISF à payer et ses majorations. La taxation d’office est bien moins favorable au contribuable que la procédure de rectification puisqu’elle le prive de toute possibilité de dialogue avec l’administration.

Vous avez sous-évalué les biens déclarés

Durant le délai de reprise dont elle dispose, c’est-à-dire trois ou six ans, l’administration peut vous demander des éclaircissements ou bien des justifications concernant la composition de l’actif et du passif de votre patrimoine. Si vous profitez des formalités allégées de déclaration, pour un patrimoine compris entre 1,3 million et 2,57 millions d’euros, il est possible également qu’elle vous en demande l’évaluation détaillée (article L. 23 A du Livre des procédures fiscales). Les demandes portent éventuellement sur les modalités d’évaluation d’un bien, sur les raisons qui vous ont conduit à minorer sa valeur d’une année sur l’autre ou sur la justification des dettes déduites de votre patrimoine. Si la requête du fisc est une demande de renseignements, adressée en lettre simple, vous n’avez pas l’obligation d’y répondre. Mieux vaut toutefois réagir et répondre calmement, avant de susciter la curiosité. Mais si la demande d’éclaircissements vous est adressée sur la base de l’article L. 23 A du LPF, c’est certainement que le fisc vous soupçonne d’avoir omis ou sous-évalué des biens dans votre déclaration. Vous êtes alors dans un cadre plus formaliste et disposez d’au moins deux mois pour répondre. À ce stade, il peut être judicieux de vous faire assister d’un avocat. Si votre réponse satisfait l’administration, la procédure prend fin sans redressement.
En revanche, si l’administration estime que vous n’apportez pas assez d’éléments à l’appui de votre déclaration, elle vous notifie en recommandé une proposition de rectification motivée (c’est-à-dire argumentée). Vous avez trente jours pour y répondre, un délai qui peut être prorogé de trente jours supplémentaires si vous en faites la demande. Selon vos observations, l’administration peut modifier son projet de rectification ou rejeter votre demande.
Si le litige porte sur l’évaluation d’un bien (immeuble, fonds de commerce, titres de société non cotés…), il est possible de solliciter l’avis de la commission départementale de conciliation.

Êtes-vous de bonne ou de mauvaise foi ?

S’il s’avère, selon l’administration, que vous avez sous-évalué un bien imposable, ou si vous avez oublié de déclarer un ou plusieurs biens, seul l’intérêt de retard, au taux de 0,4 % par mois, est dû sur le montant de l’impôt supplémentaire à payer.
Mais si l’administration estime que vous avez agi de manière délibérée (vous étiez de mauvaise foi), une majoration de 40 % s’ajoute à l’intérêt de retard. Une pén alité qui peut être portée à 80 % en cas de manœuvres frauduleuses.
Toutefois, par tolérance, vous n’encourrez aucune pénalité si, de bonne foi, la sous-évaluation d’un bien ne dépasse pas 10 % de sa valeur (art. 1727-II, 3 du CGI). Bien sûr, vous devez tout de même payer le supplément d’ISF correspondant. Toutefois, cette tolérance ne s’applique pas si vous avez omis de faire figurer un bien dans votre déclaration. Enfin, il est tout à fait possible d’échapper aux sanctions fiscales si vous prenez le soin d’attirer l’attention des services fiscaux, par une « mention expresse », sur une question délicate : par exemple, pour faire part de vos difficultés à évaluer un bien.
À savoir : si vous êtes redevable d’une majoration d’impôt d’au moins 40 % (défaut de dépôt d’une déclaration dans les trente jours qui suivent une mise en demeure, mauvaise foi, abus de droit, activité occulte, etc.) vous êtes également privé du bénéfice des réductions d’ISF pour investissement dans les PME et pour dons à certains organismes d’intérêt général.
 
Pour plus de détails, voir notre « Guide de l’impôt sur la fortune 2015 », à commander sur le site leparticulier.fr, 152 pages, 35 € (30 € en version numérique).
 
Arnaud Saugeras

Mots-clés :

DECLARATION DE REVENUS , IMPOT SUR LA FORTUNE , ISF




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