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Le contrat type de syndic, enfin !

Le contrat type de syndic, enfin !
Mai 2015
Le Particulier Immobilier n° 319, article complet.
Auteur : CARASSO (Jorge)

Instauré par la loi Alur, le contrat type de syndic qui remplacera, à partir du 1er juillet, les contrats actuels devient réalité avec la parution d’un décret très attendu. L’objectif ? Une plus grande transparence du coût de gestion. Mais au prix d’une hausse des tarifs.

Est-ce la fin des abus tarifaires des syndics ? C’était en tout cas l’objectif du contrat type, listant précisément les prestations pouvant être facturées hors « forfait ». Il n’attendait plus qu’un décret  pour entrer en application. C’est fait (1). à compter du 1er juillet, tous les contrats conclus ou renouvelés avec un administrateur de biens devront s’y conformer. « C’est un contrat tout compris, sauf », résume Jean-François Buet, président de la Fnaim. « À la clé pour les copropriétaires, plus de visibilité sur ce que leur coûte à l’année la gestion », estime-t-il. Ce contrat type, que professionnels et particuliers attendent depuis plus d’un an, inverse en effet la logique qui prévalait depuis l’arrêté Novelli en 2010. Celui-ci limitait les prestations comprises dans le forfait. Mais pas les prestations pouvant être facturées en plus, laissant la porte ouverte à de nombreuses dérives. « Certains syndics sous-évaluaient manifestement leur forfait pour se rattraper en facturant abusivement les copropriétaires à tout va. Ce ne sera plus possible », juge David Rodrigues, juriste à l’association Consommation, Logement et Cadre de vie (CLCV).

Les photocopies incluses dans le forfait

Concrètement, les actes de gestion courante (préparation et tenue de l’assemblée générale annuelle, comptabilité, ouverture d’un compte bancaire séparé, gestion des travaux d’entretien et de maintenance…) seront facturés au forfait. Le texte reprend ainsi la liste des prestations énoncées dans l’arrêté Novelli et la met à jour. « Exit par exemple, les photocopies facturées 40 centimes la page, et dont le coût polluait les débats. Elles doivent désormais être incluses dans le prix global », rappelle David Rodrigues. Fait également partie du forfait, l’actualisation de l’immatriculation de la copropriété obligatoire dès 2017, sous peine d’astreinte. À l’inverse, les prestations complémentaires (voir "Des frais encadrés") seront payées, soit sur la base d’un coût horaire proratisé (plus de facturation pour toute heure commencée), soit en application d’un tarif pour chaque acte de gestion convenu entre les parties. L’état daté, parfois facturé à prix prohibitif, doit encore faire l’objet d’un plafonnement par décret. Ce ne sera pas le cas des frais privatifs (par exemple ceux de procédures en cas de recouvrement), alors que la loi Alur projetait, à l’origine, d’en limiter la tarification. « À 30 € la simple lettre de relance, comme le pratiquent certains syndics, on n’est pas très loin de tarifs abusifs », estime émile Hagege, nouveau directeur de l’Association des représentants de copropriété (ARC). D’ailleurs, fallait-il préciser dans le contrat que ces frais – dont ceux liés aux mutations ou à la délivrance de documents – ne sont imputables qu’au « seul copropriétaire concerné » ? Une maladresse de rédaction – le contrat est signé avec le syndicat, pas les copropriétaires – qui pourrait rendre la perception de ces frais inapplicable. Et conduire à un décret rectificatif. Enfin, le décret laisse la possibilité de retirer des prestations du forfait. Il en va ainsi de l’extranet que le syndic a l’obligation de proposer, mais que les propriétaires peuvent refuser en AG. Ou encore de la gestion des archives pouvant être transmise à une société tierce. Par ailleurs, les frais d’affranchissement ou d’acheminement du courrier feront l’objet d’un remboursement au réel au syndic. Le décret, qui s’applique également aux syndics bénévoles, laisse la possibilité de les rémunérer.

Vers une hausse des prix

Plus de transparence sur le coût global, certes, mais à quel prix ? Alors que les associations de consommateurs constatent déjà une flambée des honoraires de syndics, parfois jusqu’à 50 %, au prétexte des nouvelles obligations imposées par la loi Alur, à quoi faut-il s’attendre au 1er juillet ? « Une nouvelle hausse de prix est à prévoir, c’est clair. Les syndics qui se rémunéraient en grande partie par les frais supplémentaires vont vouloir rattraper leur manque à gagner », prédit Jean Perrin, président de l’Unpi. L’ARC ne dit pas autre chose : « Les copropriétaires vont devoir négocier ligne par ligne », juge émile Hagege. Les négociations risquent en effet d’être ardues. D’autant que le décret, s’il vise une plus grande transparence, n’est pas vraiment facile à décrypter.
Attendu sur les prestations complémentaires, le décret constitue un véritable modèle type à remplir par l’administrateur de bien. Il comporte près d’une quinzaine de pages où doivent figurer les références du syndic et de ses garanties, les horaires et jours ouvrables, la plage horaire de tenue des AG, les modalités de rémunération… Au risque d’être opaque pour les non avertis. « On avait proposé quelque chose de simple. On se retrouve avec un décret illisible. Cela ne va pas être simple de trouver quelles sont les prestations à facturer en plus », estime David Rodrigues, de la CLCV, qui a participé aux débats précédant la publication du décret. Le législateur a pris soin d’imposer dans le contrat une typographie relativement lisible (caractère de taille 8)… Mais sans en imposer la police, dont certaines sont par essence minuscules.

Jorge carasco

(1) Décret n° 2015-342 du 26 mars 2015 (J0 du 28)


Mots-clés :

COPROPRIETE , HONORAIRE , SYNDIC DE COPROPRIETE




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