Toute l’information juridique et patrimoniale
pour prendre les bonnes décisions
Accueil > Immobilier > Bordeaux, une mutation réussie

Bordeaux, une mutation réussie

Mars 2015
Le Particulier Immobilier n° 317, article complet.
Auteur : SALBAYRE (Emmanuel)

Oubliez la « belle endormie ». « Depuis le temps qu’on la dit somnolente, Bordeaux a fini par se lever et apprendre à courir », ironise Damien Lavaud, directeur régional de Crédit foncier Expertise (CFE). De fait, le travail de mise en valeur du centre historique et le réaménagement des quartiers périphériques entamés au lendemain de l'élection d’Alain Juppé à la mairie, en 1995, ont donné un nouvel élan à la ville. Sur les deux rives de la Garonne, la population continue de croître au rythme de l’activité économique et les 28 communes de la Communauté urbaine de Bordeaux (CUB) – rebaptisée Bordeaux Métropole – devraient compter pas moins d’un million d’habitants à l’horizon 2030, contre environ 720 000 en 2010.

Un effort de construction très maîtrisé

Selon le ministère, 8 200 logements de tous types ont été mis en chantier l’an dernier sur le territoire de la CUB, pour près d’un quart dans la seule ville de Bordeaux. Sur le même périmètre, l’Observatoire de l’immobilier du Sud-Ouest (Oiso) et la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI) font état de 3 600 ventes environ, toujours en 2014, réalisées pour près de 60 % auprès d’une population d’investisseurs locatifs. Ce seul segment affiche une croissance de 10 % par rapport à 2013, dont 7 % à Bordeaux même. Pas plus qu’à Nantes, le risque de surchauffe n’inquiète. Pascal Lesieur, expert au sein du ­cabinet indépendant Immo G Consulting, note que « les promoteurs se montrent très prudents : l’effort de construction est non seulement concentré géographiquement mais étalé dans le temps, explique-t-il, ce qui a pour effet de ne pas saturer un marché caractérisé par une demande soutenue et un nombre de biens toujours insuffisants ». Dans ce contexte, et pour faire face au développement de la métropole, un vaste projet d’aménagement est en cours, les Bassins à flot. C'est l’un des plus emblématiques de la métamorphose bordelaise. Lancé en 2008 sur le site de l’ancien port maritime, entre Bacalan et les Chartrons, le quartier devrait compter pas moins de 5 400  logements, à terme. Les premiers ont été livrés fin 2014, mais des réservations sont toujours possibles. Contrairement à l’écoquartier Ginko, pénalisé par la proximité du quartier sensible des Aubiers, les Bassins à flot semblent connaître des débuts encourageants grâce, notamment, à la présence du tramway et du pont levant Jacques-Chaban-Delmas, inauguré en mars 2013, qui en facilitent l’accès.
À l’autre extrémité du pont, sur la rive droite, La Bastide fait figure de quartier en devenir, avec pas moins de trois projets d’aménagement (Brazza, Niel et Benauge) et plusieurs milliers de logements à la clé, neufs ou rénovés. Si les Bordelais se montrent, traditionnellement, réticents vis-à-vis de la rive droite de la Garonne, les programmes en cours devraient séduire les futurs arrivants. Un phénomène qui « semble inévitable, même s’il peut prendre quelques années », prévient Jean-Marie Duffoire, gérant de l’agence Argus Immobilier et vice-président de la Fnaim Gironde.

Euratlantique et la LGV rajeunissent les vieux quartiers

Même constat, un peu plus au sud, au sein des vieux quartiers Saint-Jean et Belcier, qui font eux aussi peau neuve, dans le cadre du projet urbain Euratlantique. En parallèle à l’arrivée de la ligne à grande vitesse (LGV), qui mettra, à compter de 2017, Bordeaux à deux heures de Paris et à trois heures de Madrid, la ville se dote d’un quartier d’affaires: 285 000 m² de bureaux et 340 000 m² de logements sont attendus à l'horizon 2020. Le pont Jean-Jacques-Bosc, dont l’ouverture est prévue pour la fin 2018, promet de fluidifier la circulation vers le centre-ville. Plus bas, Bègles et Villenave d’Ornon semblent offrir de belles perspectives de développement. « Les prix des logements y sont moins élevés qu’à Bordeaux intra-muros, et pourraient profiter d’ici à cinq ou dix ans du dynamisme des aménagements en cours », estime Damien Lavaud.

Logements neufs dans le centre

Des logements neufs, on en trouve aussi au centre de Bordeaux. On oubliera le très médiatique îlot Cheverus, projet haut de gamme construit sur le site de l’ancien siège de Sud-Ouest, impressionnant par sa taille (96 lots) mais dont les seuls lots encore disponibles, des T4 et T5, se prêtent mal à une opération d’investissement locatif. Plusieurs programmes de plus petite taille sont en cours à l’intérieur des boulevards, avec des logements éligibles au dispositif Pinel, et disponibles à des prix compris dans une fourchette de 3 000 à 5 000 €/m². « Bordeaux est certainement la ville qui construit le plus à l’heure actuelle, y compris dans son centre », explique Pascal Lesieur. Pas assez cependant pour faire concurrence au parc ancien. « L’offre est un peu plus rare qu’il y a quelques années, mais les biens se trouvent encore relativement facilement », assure Jean-Marie Duffoire.
Particularité bordelaise, les appartements du XVIIIe siècle, nombreux au centre-ville, ont fait l’objet d’une campagne de rénovation au cours des années 1950 et 1960, et ne sont pas toujours au goût du jour. « Ce parc est en majorité constitué de petits appartements de deux ou trois pièces, au maximum », explique Patrice de Moncan, auteur du livre Que Vaut Bordeaux ?* Des logements parfaits pour les jeunes couples ou les étudiants. Et qui font l’objet de locations saisonnières, au point que la municipalité envisage de réglementer cette activité.

*Editions du Mécène


Mots-clés :

NO INDEX




Outils pratiques :

Bannière Choix patrimoniaux

Réduisez vos impôts
Un professionnel vous accompagne dans vos démarches pour défiscaliser, valoriser votre patrimoine et faire les meilleurs choix de placements

Recommandé par

Votre adresse est conservée par le Particulier, pour en savoir plus / se désinscrire

Bannière Tous simulateurs 1000*104

Bannière e-Particulier