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Ce qui change en 2015

Ce qui change en 2015
Février 2015
Le Particulier Immobilier n° 316, article complet.
Auteur : CARASSO (Jorge)

Loi de Finances, entrée en application de la loi Alur, future loi Macron… Un certain nombre de mesures sont entrées ou devraient entrer en vigueur dans quelques mois. Tour d’horizon par secteur de ce qui peut changer pour vous en 2015.

Investissement locatif

➜ L’encadrement des loyers, mesure phare de la loi Alur votée depuis un an, devrait entrer en vigueur, dans un premier temps, à Paris. Le décret attendu, relatif au complément de loyer, sortirait au deuxième trimestre. En revanche, les montants des loyers de références, attendus par les investisseurs, pourraient être publiés avant l’application du décret, d’ici au mois de mars, selon l’Observatoire des loyers parisiens (Olap) en charge de ces données. Pour rappel, dans les zones soumises à encadrement, le loyer d’un logement nouvellement loué ne pourra excéder de 20 % un loyer médian fixé par arrêté préfectoral.
➜ La publication d’un bail type contenant les informations rendues obligatoires par la loi Alur (loyer de référence, dernier loyer acquitté, notice informant des droits et obligations des parties…) ainsi que d’un état des lieux standard est prévue à la fin du premier trimestre.
➜ La loi de finances pour 2015 a validé le remplacement du dispositif de soutien à l’investissement locatif Duflot par un nouveau mécanisme, le Pinel (voir "Investissement locatif, Pinel mieux que Duflot ?"). À la clé, un certain nombre d’avancées pour les acheteurs. Tout d’abord une plus grande souplesse. Le Pinel offre une économie d’impôt, qui augmente avec la durée de garde : la réduction d’impôt sur le logement est de 12 % pour un bien loué pendant six ans, de 18 % pendant neuf ans et de 21 % pendant douze ans (soit trois points de plus que le Duflot, limité à 18 % pour neuf ans de détention). Par ailleurs ce dispositif permet de louer à un ascendant (parent, grand-parent) ou à un descendant (enfant, petit-enfant), hors foyer fiscal, tout en continuant de profiter de l’avantage fiscal, si l’on observe les conditions de ressources et de loyers propre à la zone de location. Par ailleurs, le zonage ainsi que les plafonds de loyers à considérer ont été modifiés fin 2014 pour qu’ils soient davantage en adéquation avec les loyers de marché.

Primo-accession

➜ Afin de soutenir l’achat de logements dans certains secteurs, la TVA sur l’immobilier neuf a été abaissée à 5,5 % dans les 1 300 nouveaux quartiers prioritaires désignés dans le cadre de la politique de la ville (Nanterre, Bourg-la Reine, Fontenay sous-Bois pour l’Ile-de-France, Villetaneuse, Caluire, Ecully en Rhône-Alpes…). Cette réduction fiscale est réservée aux primo-accédants et aux ménages modestes.
➜ Toujours en faveur de l’accession à la propriété, le bénéfice du prêt à taux zéro est élargi aux achats de biens anciens à rénover. Une mesure intéressante, mais dont l’impact pourrait être limité, puisque les logements éligibles devront être situés en zone rurale (agglomération de moins de 10 000 habitants). Les travaux de rénovation devront atteindre un minimum de 20 % du prix d’achat.
➜ L’aide personnalisée au logement (APL), versée pour l’accession à la propriété, se transforme en APL de sécurisation pour couvrir les accidents de la vie. Elle est versée depuis le 1er janvier aux nouveaux demandeurs, dont les revenus ont chuté de 30 % par rapport au moment de la souscription du prêt.

Fiscalité

➜ En vigueur depuis septembre, l’alignement de la taxation des plus-values concernant les terrains à bâtir sur celle des biens immobiliers classiques a été confirmé rétroactivement par la loi de finances pour 2015. L’exonération totale de la taxation au barème de l’impôt sur le revenu passe de trente à vingt-deux ans. En revanche, l’exonération complète de prélèvements sociaux (l’autre composante de cette taxe) reste fixée à trente ans. À cela s’ajoute un abattement exceptionnel de 30 % pour le calcul de la plus-value sur les ventes réalisées avant le 31 décembre 2015. Cette réduction de l’assiette taxable ne s’applique pas en cas de vente en faveur d’un conjoint, pacsé ou concubin, d’un parent ou d’une Société civile immobilière (SCI) détenue par ces mêmes personnes. Cette incitation à céder du foncier constructible se double d’une potentielle pénalité financière : la valeur locative des terrains constructibles et non bâtis va sêtre majorée de 25 % dans les communes où la demande de logements excède l’offre (parmi les 28 agglomérations où s’applique la taxe sur les logements vacants). Conséquence ? Un alourdissement de la taxe foncière des propriétaires. Il s’y ajoutera une majoration de 5 €/m2 en 2015 et en 2016, et de 10 €/m2 à partir de 2017.
➜ Dans ces mêmes agglomérations, les communes pourront décider de majorer ou non de 20 % la taxe d’habitation due au titre des « logements meublés non affectés à l’habitation principale ». Selon le ministère des Finances, cette taxe sur les résidences secondaires, votée dans le cadre de la loi de finances rectificative pour 2014, est censée rapporter 150 millions d’euros aux communes qui décideront de l’adopter.
➜ Enfin, la révision des valeurs locatives des locaux d’habitation, prévue par la loi de finances rectificative pour 2013, entre en vigueur en 2015. Cinq départements ont été désignés par arrêté pour expérimenter dès cette année ce chantier fiscal de très grande ampleur (ces valeurs n’ont pas été actualisées en profondeur depuis 1970). Les départements désignés : la Charente-Maritime, le Nord, l’Orne, Paris et le Val-de-Marne.

Transmission

➜ Les donations aux enfants et petits-enfants de logements neufs, pour lesquels un permis de construire a été obtenu entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2016, bénéficient d’un abattement de 100 000 €. C’est aussi le cas des donations de terrains à bâtir effectuées en 2015. La condition ? Que le bénéficiaire s’engage à y construire dans un délai de quatre ans. L’ensemble des donations étant plafonnées à 100 000 € par donateur, cela exclut un cumul avec celles qui avaient été rendues possibles par le régime d’exonération dit « Sarkozy », qui permettait de donner 100 000 € tous les quinze ans. À noter que, depuis le 1er janvier 2015, la référence n’est plus faite au taux d’intérêt légal pour calculer les intérêts dus en cas de paiement différé ou fractionné des droits de succession. C’est un taux effectif moyen, adossé au taux des prêts immobiliers, qui lui est substitué. Le taux d’intérêt applicable pour 2015 est de 2,20 %.

Copropriété

➜ Le taux de l’intérêt légal, nécessaire pour le calcul des intérêts de retards suivant une mise en demeure de payer les charges ou les loyers, retrouve enfin un niveau en lien avec le coût réel de l’argent. Grâce à de nouvelles modalités de calcul, il a été porté à 4,06 % pour les personnes physiques, à partir du premier semestre 2015. « Le taux de ces deux dernières années, resté fixé 0,04 %, était ridicule. Les pénalités dues pour la restitution d’une caution de 500 € avec trois mois de retard, ne vous permettaient même pas de vous acheter un timbre », note David Rodrigues, juriste pour l’association Consommation logement et cadre de vie (CLCV). C’est également ce taux qui permet de calculer les intérêts dus par un copropriétaire ayant bénéficié d’un étalement sur dix ans de paiement de travaux d’amélioration votés alors qu’il s’y est opposé (article 33 de la loi du 10 juillet 1965).
➜ La mise en place d’un extranet de copropriété doit être proposée, depuis le 1er janvier, par les syndics en assemblée générale (AG), afin de permettre un accès sécurisé à l’information pour les copropriétaires. Concrètement, cela facilitera l’accès aux règlements de copropriété, procès-verbaux d’AG, relevés individuels de charges… Certes, aucun décret n’est encore prévu pour lister ces documents. Le syndic décidera de ce qui sera accessible ou pas aux copropriétaires et au conseil syndical.
➜ C’est la fin des tarifs réglementés du gaz pour les copropriétés dont la consommation est supérieure à 200 MWh/an (consommation moyenne en chauffage de deux petites maisons, selon l’Ademe). Ces dernières peuvent donc souscrire une offre chez le fournisseur de leur choix (et ne pas se laisser imposer celle choisie par leur syndic). Toutefois, « ce n’est pas un choix facile, car les contrats sont difficilement lisibles. Il conviendra d’être vigilant et ne pas se laisser appâter par un prix d’appel trop flatteur. Il faudra être vigilants », explique David Rodrigues.
➜ La création d’un contrat de base type unique pour les syndics de copropriété est attendue dans le courant de l’année. Un contrat qui devrait introduire une liste des seules prestations pouvant être facturées en plus. Cette liste fixée par décret pourrait comprendre, selon les éléments ayant filtré des discussions, les formalités d’immatriculation du syndic, la facturation des AG supplémentaires, ou encore le suivi des dossiers d’assurances en cas de sinistre.
L’état daté, obligatoire lors de la vente d’un logement (facturé entre 250 € et 600 € selon les syndics), les frais de mise en demeure et de relance, eux aussi facturés au prix fort, seraient à l’avenir plafonnés. Le décret d’application, en cours de rédaction, est attendu fin du premier trimestre pour une application progressive à compter du mois de juillet.

Travaux-équipements

➜ Le crédit d’impôt développement durable (CIDD) a été remplacé par le crédit d’impôt pour la transition énergétique (CITE). À la clé ? L’application d’un taux unique de 30 %, contre 15 % et 25 % pour le CIDD. Pour faciliter l’organisation de travaux en copropriété, l’obligation de réaliser plusieurs opérations simultanées est supprimée. « Celle-ci n’était pas adaptée à la réalité des travaux en copropriété », note Jean-François Buet, président de la Fnaim. Par ailleurs, le champ de ce dispositif est élargi en collectif à de nouveaux équipements (compteurs individuels d’eau chaude, chauffage, confort d’été…).
➜ La présence d’au moins un détecteur avertisseur autonome de fumée (Daaf) sera obligatoire, à compter du 8 mars 2015, dans tous les logements. C’est au propriétaire occupant ou bailleur qu’incombe cette dépense (en moyenne entre 20 et 40 € pièce). Même dans le cas où le locataire aurait acheté et installé lui-même un détecteur. En cas de remplacement, les frais incombent au locataire.

Jorge Carasso


Mots-clés :

ACCESSION A LA PROPRIETE , CIDD , COPROPRIETE , CREDIT D'IMPOT , DONATION , HONORAIRE , INVESTISSEMENT LOCATIF




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