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Crédit immobilier : s'assurer malgré un problème de santé

Crédit immobilier : s'assurer malgré un problème de santé
Février 2015
Le Particulier n° 1106, article complet.
Auteur : LEROUX (Eric)

Assurer un emprunt pour acheter un logement lorsqu’on présente un risque de santé aggravé est un vrai parcours du combattant. Malgré l’existence d’une convention spécifique, il faut souvent subir exclusion ou surprime. Voici comment lever quelques obstacles.

C’est l’un des principes de base de l’assurance : une compagnie ne couvre pas un risque qu’elle estime trop probable, voire certain. Aussi, les assureurs soumettent les personnes souhaitant assurer un prêt immobilier contre le décès ou l’invalidité à un questionnaire de santé, refusent de couvrir celles présentant un risque supérieur à la moyenne, excluent certaines pathologies ou appliquent des majorations de tarif sous forme de surprimes.

Une première convention, conclue en 1991 entre les assureurs et les pouvoirs publics, améliorait la situation des emprunteurs séropositifs. En 2001, la convention Belorgey, qui concernait l’ensemble des pathologies, faisait progresser l’assurabilité des personnes présentant un risque de santé aggravé et sensibilisait les intervenants aux difficultés auxquelles elles étaient confrontées. En 2006, une nouvelle convention, baptisée « s’assurer et emprunter avec un risque aggravé de santé » (Aeras) prenait le relais et s’accompagnait d’une loi relative à l’accès au crédit des personnes présentant un risque de santé aggravé. En 2011, une version rénovée de la convention Aeras a été mise en place, avec des objectifs plus ambitieux, notamment sur la couverture de l’invalidité. Elle est encore en vigueur, mais elle devrait évoluer pour tenir compte de la meilleure connaissance des risques présentés par les candidats à l’assurance et harmoniser, autant que possible, les pratiques des assureurs. En effet, « malgré l’existence de cette convention, les personnes victimes d’une maladie grave ne bénéficient toujours pas d’un droit à l’assurance », regrette Marc Paris, responsable de l’animation du réseau du Collectif interassociatif sur la santé (Ciss). Si la convention se traduit par des procédures spécifiques d’étude du dossier, les compagnies d’assurances n’ont pas l’obligation d’y apporter une réponse positive.

Comment fonctionne la convention Aeras

La convention Aeras concerne toutes les personnes qui ne parviennent pas à obtenir une assurance aux conditions habituelles. Dès lors qu’un acquéreur emprunte moins de 320 000 € et qu’il sera âgé de moins de 70 ans à l’échéance de son prêt, son dossier est automatiquement traité dans ce cadre si le questionnaire mentionne ou fait apparaître un problème de santé. Inutile donc de faire une demande spécifique : c’est l’assureur qui, au vu de vos réponses, prendra, ou non, l’initiative de faire étudier votre dossier. 

Une étude du dossier en trois temps. Le dossier est, tout d’abord, examiné par les services habituels de l’assureur. S’il ne révèle pas de problème particulier, une proposition est faite à l’emprunteur dans des conditions standard, c’est-à-dire sans surprime ni exclusion. C’est, pour ce dernier, la solution la plus favorable. 

Tous les établissements d’assurances se sont engagés à procéder automatiquement à une deuxième étude des dossiers ne passant pas ce premier filtre. L’assureur demande alors à l’emprunteur de remplir un nouveau questionnaire de santé, plus détaillé, afin de mieux cerner le risque. Il peut aussi lui réclamer les résultats d’examens médicaux récents et lui imposer de subir des examens supplémentaires (parfois à la charge de l’emprunteur, parfois financés par l’assureur).

Si, à l’issue de cette deuxième étape, le dossier est encore refusé, il est à nouveau examiné, mais, cette fois-ci, par un pool de réassureurs (les assureurs des assureurs), qui tente de trouver une solution. « C’est à ce stade que les candidats à l’assurance présentant un risque aggravé ont le plus de chances d’être repêchés », indique Stéphane Gobel, coordinateur de la ligne d’informations juridiques Santé Info Droits.

Les assureurs s’engagent à mener à bien ces étapes dans un délai de 3 semaines à partir du moment où toutes les informations médicales ont été fournies au médecin-conseil de la société d’assurances. Les banques promettent, quant à elles, de répondre à la demande de prêt sous 2 semaines. Lorsqu’une personne estime que ces conditions n’ont pas été respectées, elle peut saisir la commission de médiation de la convention Aeras, qui se chargera de trouver un règlement amiable. 

Il est possible de chercher une assurance avant de demander un crédit. Par ailleurs, la convention Aeras offre au candidat acquéreur la possibilité de demander, à un ou plusieurs assureurs, une proposition d’assurance avant même d’avoir retenu un bien et sollicité un crédit. Celle-ci est valable durant 4 mois et permet donc, selon son résultat, de rechercher un banquier capable de financer le bien convoité (voir "La procédure de recherche d'assurance pour une personne présentant un risque aggravé de santé"). 

Des surprimes plafonnées. La convention prévoit également que lorsque des surprimes sont appliquées pour couvrir le risque aggravé, elles ne peuvent pas dépasser 1,4 point du taux effectif global (TEG) de l’emprunt si l’emprunteur est de condition modeste. Par exemple, si le TEG du prêt avant surprime s’élève à 5 %, le TEG du prêt avec surprime ne pourra pas excéder 6,4 %. Les revenus des emprunteurs ne doivent alors pas dépasser les montants suivants :

– 1 plafond annuel de la Sécurité sociale (Pass), soit 38 040 € en 2015, pour une personne seule ;

– 1,25 fois le Pass (47 550 €) pour un foyer disposant de 1,5 à 2,5 parts ;

– 1,5 Pass (57 060 €) pour 3 parts et plus.

Si la surprime excède le plafond, l’assureur et la banque prennent en charge l’excédent. Pour obtenir l’écrêtement de cette surprime, il suffit de retourner à l’assureur les justificatifs demandés. La proposition figure systématiquement dans l’offre d’assurance.

L’incapacité et l’invalidité demeurent mal garanties

Cette procédure a permis de couvrir de nombreuses personnes dont le dossier avait été refusé auparavant. Les chiffres que publient les assureurs l’illustrent bien : en 2013, la plupart des 448 000 demandes d’assurances émanant d’emprunteurs qui présentaient un risque aggravé ont été acceptées sans surprime ni exclusion (voir l'encadré "La ligue contre le cancer"). Cependant, si le taux d’acceptation en assurance décès et en perte totale et irréversible d’autonomie (PTIA) est flatteur, il en va tout autrement pour la couverture de l’incapacité de travail et d’invalidité, puisque 27 % des garanties sont accordées avec des exclusions, 7 % avec des surprimes, et 11 % font l’objet d’un refus.

Cette situation irrite les associations de malades et les consommateurs, car les exclusions portent systématiquement sur les risques principaux qui pèsent sur ces personnes. Bref, il est souvent possible de s’assurer, mais pas pour les risques les plus importants, ce qui revient à limiter drastiquement la protection apportée par l’assurance.

Des solutions pour faciliter l’accès au crédit

Il existe, cependant, quelques solutions pour faciliter la recherche d’assurance et éviter de trop nombreuses exclusions. 

Passez par une association de malades ayant mis au point un contrat spécifique. C’est le cas de l’Association française des diabétiques (voir l'encadré "Interview de Gérard Raymond : secrétaire général de la Fédération française des diabétiques"). Si vous souffrez de diabète et êtes adhérent de l’association, vous bénéficierez, lors de l’étude de votre dossier, d’une meilleure connaissance de votre situation et du risque. De plus, l’association pourra également faire une offre d’assurance à votre conjoint non diabétique. À ce jour, les autres associations de malades n’ont pas mis au point leur propre contrat. 

Envoyez votre demande au plus grand nombre possible d’assureurs. Cela vous permettra de ne pas passer à côté d’une offre à un tarif acceptable. En effet, toutes les compagnies n’ont pas les mêmes critères de sélection, ni les mêmes connaissances des risques de santé. « Nous développons, depuis longtemps, une approche des risques hors normes, appuyée par des services de sélection médicale de très bon niveau et sur une expérience enrichie grâce aux réassureurs », indique Bruno Hardy, directeur de Metlife France, un assureur considéré comme très efficace sur ce segment.

En outre, pour une pathologie donnée, certains assureurs peuvent imposer des surprimes, tandis que d’autres n’en appliqueront pas. « Il y a une forte diversité de traitement d’une société à l’autre. Pour un même cas, le montant des surprimes peut être très différent », constate Marc Paris, qui pointe, à cette occasion, l’existence de surprimes parfois excessives : «Beaucoup d’assureurs utilisent des données qui nous semblent anciennes et qui ne tiennent pas compte des derniers progrès de la médecine et des traitements. » 

Adressez-vous à un courtier spécialisé en crédit. Ces professionnels connaissent généralement bien les compagnies d’assurances qui acceptent tel ou tel type de pathologie. Par exemple, les cabinets Handi-Assur et April (qui sous-traite lui-même certains dossiers d’emprunteurs à risque aggravé à des courtiers spécialisés) sont réputés pour leur bonne gestion (voir l'encadré "Contacts : s'assurer malgré un problème de santé"). « Cela permet souvent de gagner beaucoup de temps, car ces courtiers savent, en général, à quel assureur s’adresser en fonction du dossier médical de la personne », observe Stéphane Gobel. 

Jouez sur le niveau des franchises, notamment en incapacité de travail. Cela peut faciliter la prise en charge de votre risque. Examinez la durée pendant laquelle vous profitez d’un maintien de votre rémunération, du fait de l’accord d’entreprise ou de branche dont vous relevez, puis choisissez un niveau de franchise qui correspond à cette période. Par exemple, si vous avez la certitude de percevoir la totalité de votre rémunération pendant 180 jours, optez pour une franchise de 180 jours. L’assurance interviendra ainsi au moment où vous en aurez vraiment besoin, et l’existence de cette franchise importante incitera l’assureur à mieux accepter le risque ou à limiter les surprimes. 

Négociez avec le banquier des solutions de protection alternatives. Il peut s’agir d’une caution apportée par un proche, si l’un de vos parents est prêt à vous épauler et présente les garanties suffisantes. Vous pouvez aussi, le cas échéant, proposer une hypothèque sur un autre bien que vous détenez. Autre solution, le nantissement (gage) au profit de la banque d’une somme d’argent que vous possédez, en général dans un contrat d’assurance vie. Si vous pouvez fournir l’une de ces garanties et que le banquier l’accepte, vous n’aurez pas besoin de prendre une assurance. Vous réaliserez ainsi, au fil du temps, de substantielles économies.

Reste qu’aujourd’hui, la plupart des associations de malades pointent une faiblesse de la convention Aeras : celle-ci ne prévoit pas de « droit à l’oubli », sauf pour les cancers survenus durant l’enfance ou l’adolescence. Ainsi, un candidat à l’emprunt, même s’il est en bonne santé depuis plusieurs années, peut continuer à être pénalisé à cause d’une ancienne maladie, pourtant guérie. C’est ce qui pousse les associations, notamment la Ligue contre le cancer (voir l'encadré "La ligue contre le cancer"), à réclamer une extension du droit à l’oubli. Afin qu’une fois la maladie vaincue, on puisse tourner la page.

Eric Leroux


Mots-clés :

ACCESSION A LA PROPRIETE , ASSURANCE EMPRUNTEUR , CREDIT IMMOBILIER , MALADE , MALADIE , SANTE




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