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Usufruit et charges de copropriété : je suis tuteur de ma mère qui détient l’usufruit de cinq appartements. Or, ces lots sont grevés de lourdes charges d’ascenseur et de chauffage collectif, sans compter les dépenses de réfection des parties communes, comme le changement de la chaudière. L’usufruitier ne doit-il pas supporter les mêmes frais que ceux qui seraient imputables à un locataire ?

Janvier 2015
Le Particulier Immobilier n° 315, article complet.

Si le démembrement de propriété résulte d’un acte ayant prévu des clauses spéciales de répartition des charges entre nu-propriétaire et usufruitier, il faut alors les respecter. Mais en l’absence d’un tel acte, ou s’il n’a rien prévu, les charges se répartissent selon les principes posés par le Code civil (art. 605 et s.). L’usufruitier est tenu de supporter les charges ou les dépenses se rattachant à la jouissance du bien, tandis que les grosses réparations incombent au nu-propriétaire. En application de ces critères, les frais de fonctionnement liés à l’ascenseur et au chauffage collectif sont à la charge de votre mère. En tant que nu-propriétaire, vous devez, pour votre part, supporter les dépenses de maintien en état et de conservation de la structure de l’immeuble, autrement dit celles portant sur le gros œuvre – réfection de la toiture, par exemple. Le remplacement de la chaudière ne fait pas partie des grosses réparations. Dans une affaire similaire à la vôtre, qui concernait la refonte d’une installation de chauffage devenue vétuste, les juges d’appel ont statué en ce sens, mettant cette dépense à la charge de l’usufruitier, alors même que, portant sur un changement de mode de chauffage, elle était importante (CA de Paris, 2e ch. sect. A., du 11.1.00, n° 1997/12200).


Mots-clés :

ASCENSEUR , CHARGE DE COPROPRIETE , CHAUDIERE , CHAUFFAGE , PARTIES COMMUNES , TUTELLE , USUFRUIT




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