Copropriété : d’une majorité à l’autre

Selon l’article 25 de la loi de 1965, l’élection du syndic s’effectue à la majorité des voix de tous les copropriétaires composant le syndicat. L’assemblée générale doit se prononcer sur chacune des candidatures. Lorsque la majorité absolue n’a pas été dégagée, mais que le projet recueille au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, la même assemblée peut procéder immédiatement à un second vote à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés (majorité simple). Sauf, comme le précise l’article 19 du décret du 17 mars 1967, quand l’assemblée est «appelée à approuver un contrat (…) mettant en concurrence plusieurs candidats». Ce texte s’applique-t-il au contrat de syndic ?

Les faits

Une copropriétaire a demandé l’annulation d’une décision d’AG relative au vote du syndic. Le renouvellement du syndic en place n’avait pas été approuvé à la majorité de l’article 25, mais le projet ayant recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, il avait été procédé immédiatement à un second vote à la majorité de l’article 24. Cela avait conduit à la reconduction des fonctions du syndic. Mais une autre société était candidate. La copropriétaire arguait donc que l’AG ne pouvait procéder à un second vote à la majorité de l’article 24 sur la candidature du syndic qu’après avoir soumis au vote à la majorité de l’article 25 la candidature de l’autre société. Les juges du fond ont donné raison à la copropriétaire. Le syndicat s’est pourvu en cassation. Il prétendait que les règles invoquées par la copropriétaire n’étaient applicables qu’aux marchés de travaux et aux contrats de fournitures. Selon lui, lorsque la résolution relative au renouvellement du syndic a recueilli, à défaut de la majorité des voix de tous les copropriétaires, le tiers de ces voix, l’assemblée pouvait procéder immédiatement à un second vote à la majorité de l’article 24. Et ce, sans s’être préalablement prononcée sur les autres candidatures de syndic à la majorité de l’article 25.

La solution

Cette argumentation est balayée par la Cour de cassation, qui indique que «l’article 19 du décret du 17 mars 1967, pris pour l’application de l’article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965, s’applique lorsque plusieurs contrats de syndic sont proposés à l’approbation de l’assemblée générale» .