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Quand le futur contrat de syndic met le feu aux poudres

Quand le futur contrat de syndic met le feu aux poudres
Décembre 2014
Le Particulier Immobilier n° 314, article complet.
Auteur : JUERY (Françoise)

L’adoption de la loi Alur a secoué le petit monde des professionnels de la gestion immobilière, déjà malmené par les associations de consommateurs. Dernier point de friction en date, le contrat de syndic type promis par la loi, et toujours très attendu…

Alors que le décret encadrant les honoraires d’intermédiation pour mise en location avait été élaboré dans une relative discrétion (voir Honoraires de location : en baisse, ou en hausse ?), le futur contrat-type de syndic n’en finit pas de susciter des échanges houleux sur fond d’intrigues byzantines. C’est l’Association des responsables de copropriétés (ARC), qui a mis le feu aux poudres, avec une déclaration fracassante : « Alors que les deux ministères, Logement et Justice, nous annoncent, depuis des semaines, la parution du décret “contrat de syndic” pour la fin de l’année, l’association Plurience – présidée par le P-DG de Foncia et qui regroupe les quinze plus grands syndics de France – a réussi à faire adopter par le CNTGI (1) son projet de contrat-type, très défavorable aux copropriétaires. » L’Union des syndicats de l’immobilier (Unis) n’a pas manqué de riposter, via un communiqué de presse indiquant que les travaux du groupe de travail du CNTGI, chargé d’élaborer un contrat-type de syndic, avaient été « transmis, sous forme de propositions, au gouvernement auquel il reviendra de rédiger le décret final ». Avant de conclure : « Ce décret n’a donc pas encore été examiné par le CNTGI, ni publié. à ce jour, il n’existe pas de contrat-type de syndic pris en application de la loi Alur, mais le travail pour y parvenir a été réalisé. » Nuance…

Passant outre ce démenti, l’ARC et, un peu plus tard, l’UFC-Que choisir, associations elles-mêmes coauteurs d’un contrat-type de leur cru, dénoncent une liste de prestations indûment extraites du forfait de base, dans ce futur contrat fantôme, qu’elles estiment « cousu main pour les syndics ». Seraient par exemple facturables en honoraires supplémentaires la gestion de sinistres, quelle que soit leur ampleur, la gestion des interventions en urgence (et en journée) du syndic, pour les travaux de conservation de l’immeuble, sans compter les surfacturations privatives « se multipliant de manière exponentielle », pour constitution et transmission de dossier à l’avocat ou à l’huissier en cas d’impayés ou pour le suivi des procédures contentieuses…

Des perceptions contrastées

Dans le même temps, la CLCV (Consommation, Logement et Cadre de vie), elle-même membre du CNTGI, contrairement aux deux autres associations, publie les résultats d’une enquête plutôt accablante pour les syndics. Réalisé courant octobre en collaboration avec le journal Notre temps, un sondage auprès de plus de 2 100 copropriétaires révèle une chute de confiance significative à l’égard des professionnels : par rapport à la précédente enquête effectuée en 2012, la satisfaction globale chute de 10 points, passant de 49 % à 39 %. Et tombe même à 33 % pour les syndics appartenant à un grand groupe (contre 42 % pour les cabinets indépendants). Toutes les composantes de la gestion voient leur notation régresser de 8 points en moyenne. Des résultats en complète dissonance avec ceux de la 10e  édition de l’Observatoire du bien-être dans les immeubles, issus d’un sondage Ipsos commandé par Loiselet & Daigremont, et délivrés presque le même jour : les 700 occupants de logements interrogés affichent « un niveau de satisfaction sur la qualité de la relation avec leur gestionnaire ou leur syndic de copropriété supérieur à 70 % ». Bataille de chiffres ? L’enquête de la CLCV, comme le sondage Ipsos, ont une portée limitée, compte tenu des conditions dans lesquelles ils ont été réalisés. Ils sont toutefois révélateurs des tensions qui règnent entre les professionnels de l’administration de biens – les syndics –, les représentants de leurs administrés, copropriétaires, et les copropriétaires eux-mêmes. Point intéressant : l’enquête de la CLCV souligne que 45 % des conseillers syndicaux interrogés, qui représente 49 % de l’échantillon, sans doute plus conscients de l’ampleur des tâches accomplies par leur syndic, sont satisfaits de ce dernier. Un résultat qui, selon David Rodrigues, porte-parole de l’association, « met en évidence, plus qu’un défaut de compétence, un déficit de communication des syndics vis-à-vis des copropriétaires ».

C’est la raison pour laquelle la généralisation des intranets (voir La fin du papier dans les copropriétés ?), obligatoires à partir du 1er janvier 2015, sauf dispense par l’assemblée générale, devrait constituer une avancée positive, tant pour les copropriétaires que pour les gestionnaires : « Ayant mis au point pour nos clients un site sécurisé leur donnant accès à la totalité des documents concernant leur immeuble, nous sommes beaucoup moins sollicités, les copropriétaires trouvant sur ce site les informations qu’ils recherchent et les gestionnaires de notre cabinet gèrent beaucoup mieux leur temps », se réjouit ainsi Sylvain Elkouby, un syndic parisien. Un bon retour sur investissement, semble-t-il, puisque, d’après un éditeur de logiciels spécialisés, un intranet fourni au syndic clés en mains reviendrait à environ 1 € par mois et par copropriété.

Les grands groupes sont les plus mal notés

Quant à la note si peu gratifiante obtenue par les grands groupes, elle semble confirmer leurs difficultés à mettre en pratique la notion de « proximité » qu’ils revendiquent pourtant dans leurs plaquettes ­commerciales. Rachid Laaraj, à la tête de Syneval, une structure dédiée à l’accompagnement des copropriétés souhaitant changer de syndic, confirme : « Près des trois quarts des copropriétés qui font appel à nous étaient initialement gérées par des groupes. » Selon lui, ce déficit de confiance tient à deux causes principales : les fortes hausses d’honoraires (jusqu’à 30 %) appliquées par certains grands groupes, avant même l’entrée en vigueur des dispositions de la loi Alur, et la politique de rentabilité financière suivie par les fonds d’investissement et les banques actionnaires de ces groupes. Engendrant un surcroît de travail considérable pour les gestionnaires et une forte rotation des effectifs, deux facteurs préjudiciables à une gestion efficace.

Les syndic dans l’impasse ?

Ainsi, les syndics ne sont pas loin de l’impasse. Déjà accusés, pour bon nombre d’entre eux, d’avoir indûment gonflé leurs honoraires, ils sont pourtant acculés à accentuer encore cette hausse : l’ARC, elle-même, reconnaît la nécessité économique d’augmenter le forfait de base, sachant qu’il va englober un plus grand nombre de prestations après la loi Alur. Au risque d’accentuer le mécontentement des copropriétaires, souvent focalisé sur ce montant facial. Et d’attiser un peu plus encore la flambée ininterrompue des charges de copropriété reflétée par les chiffres, que vous trouverez dans le Particulier de ce mois et corroborés par ceux de l’ARC (voir Des charges de copropriétaire qui pèsent de plus en plus sur le pouvoir d’achat). Une conjonction d’autant plus fâcheuse que l’obligation d’ouvrir des comptes séparés prive déjà, ou va priver, les professionnels des produits financiers issus des placements des fonds autrefois à leur disposition. Un coup dur, au moment où ils se voient menacés sur deux autres fronts : celui de la gestion locative, le plafonnement des honoraires de location engendrant un manque à gagner que les agences répugnent à répercuter sur les bailleurs, de crainte de perdre des mandats. Ce dont témoigne un récent rapport de la DGCCRF(2), notant que « certaines agences accordent des rabais aux propriétaires sur les honoraires de location (…). Ces rabais peuvent aller jusqu’à la gratuité des honoraires pour le bailleur, ce qui est strictement interdit par la loi du 6 juillet 1989 ». Et sur le front de la ­transaction, les créations d’agences immobilières « dématérialisées » se multipliant, qui permettent à des négociateurs indépendants de conserver 70 % à 90 % du montant des honoraires engrangés, réduisant ainsi drastiquement la commission demandée au client lors de la réalisation d’une vente. 

Dans une telle conjoncture, Henry Buzy-Cazaux, président de l’Institut du management des services immobiliers, avance une suggestion : « L’enjeu collectif de la profession et des copropriétaires est simple à identifier : à la faveur du passage au forfait, imposé par la loi Alur, et de la multiplication des tâches, issue du même texte, faire une opération vérité sur les prix. » La transparence, autrefois simple promesse commerciale, serait-elle en passe de devenir une condition de survie ? 

Françoise Juéry

(1) Le conseil national de la transaction et de la gestion Immobilière, instauré par la loi Alur, a notamment pour mission de veiller à l’application des principes de probité et de compétence nécessaires au bon accomplissement des activités des professionnels de l’immobilier. (2) Direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes.


Mots-clés :

COPROPRIETE , SYNDIC DE COPROPRIETE




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