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Honoraires de syndic : refusez les augmentations infondées

Décembre 2014
Le Particulier n°1103, article complet.
Auteurs : VALIN-STEIN (Valérie), LE SCORNET (Laure), ARTINIAN (Ariane)

Presque toutes les copropriétés ayant participé à notre étude sont gérées par des syndics professionnels (95 %). Ceux-ci assurent la gestion complète, moyennant des honoraires annuels compris entre 130 et 250 € par lot. Selon l’Association des responsables de copropriété (ARC), ces honoraires ont augmenté de 4,60 % entre 2012 et 2013, soit nettement plus que l’inflation (+ 0,7 % en 2013). Au dire des professionnels, cette envolée est imputable à la nouvelle loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové (Alur). Pourtant, « tant que les décrets d’application ne sont pas parus, il est difficile de chiffrer les répercussions de la loi sur les honoraires de syndic », tempère Alain Duffoux, président du Syndicat national des professionnels immobiliers (SNPI). De gros cabinets (Foncia, Citya, Loiselet & Daigremont, Nexity, par exemple) ont, en effet, profité des nouveautés de la loi Alur pour relever leurs honoraires de 20 à 30 %. Si la mise en place de cette réglementation pourra effectivement, à terme, générer des hausses d’honoraires, celles-ci sont, pour le moment, injustifiées, car la plupart des dispositions ne sont pas encore entrées en vigueur (voir Comment contrer la hausse des honoraires de syndic).

Forfait de base : exigez le respect de l’arrêté Novelli

La rémunération du syndic de copropriété comprend un forfait de base, correspondant aux honoraires de gestion courante : tenue de l’assemblée générale (AG) annuelle, rédaction du procès-verbal, conservation des archives… L’arrêté Novelli du 19 mars 2010 fixe 44 tâches incombant au syndic au titre de ce forfait de base. Il arrive, toutefois, que certaines d’entre elles – la déclaration de sinistres dans les parties communes, la souscription d’assurances, l’imputation des compteurs d’eau… – fassent l’objet de facturations supplémentaires. Or, « les prestations figurant dans l’arrêté Novelli ne peuvent pas être facturées en plus », rappelle Rachid Laaraj (voir Pour négocier les honoraires, il faut tenir un discours structuré au syndic). Par contre, les prestations particulières (tenue d’une assemblée générale extraordinaire, supervision de gros travaux…) peuvent l’être, au coup par coup. 

Notez que la loi Alur va remettre à plat l’arrêté Novelli en fixant par décret (non encore paru) une liste exhaustive des prestations particulières. Toutes les autres tâches seront alors, par défaut, considérées comme des prestations de gestion courante.

Négociez les honoraires de travaux au plus juste

Ravalement de façade, réfection des parties communes, installation d’un ascenseur, remplacement de la chaudière…, les gros travaux (hors budget prévisionnel) donnent lieu à des facturations d’honoraires. Ceux-ci doivent être votés en assemblée générale, en même temps que les travaux sur lesquels ils portent. Prévoyez généralement de 1 à 3 % des dépenses engagées s’il y a un maître d’œuvre (l’architecte de la copropriété, par exemple) et de 3 à 5 % si le syndic gère seul le chantier. Si vous trouvez que votre syndic est trop gourmand, vous pouvez lui proposer une facturation à la vacation horaire, plafonnée à un pourcentage du montant des travaux. Chacun y trouve son compte : vous consentez un effort sur le taux et le syndic ne facture que les heures réellement passées à suivre le chantier. Si cette stratégie porte ses fruits avec les cabinets indépendants, les grands groupes font, en général, preuve de moins de souplesse.

En petite copropriété, un syndic virtuel ou bénévole

Si votre copropriété comprend moins de 30 lots principaux (logements, commerces, bureaux), qu’elle possède peu d’équipements collectifs (ascenseur, chaufferie, parking, etc.) et si le conseil syndical est impliqué, vous pouvez diviser par deux l’addition, en optant pour un syndic virtuel (syndic-one.com, lebonsyndic.com, clicsyndic.fr). Ce dernier se charge d’une partie de la gestion de votre immeuble, par internet ; l’autre partie étant déléguée au conseil syndical.
Si votre copropriété se compose de moins de 20 lots, n’emploie pas de gardien et ne rencontre aucun problème d’impayés de charges, un copropriétaire (il doit obligatoirement posséder un lot dans l’immeuble) peut assurer la fonction de syndic bénévole. Cette solution vous permet d’économiser la totalité des honoraires de gestion. « Il faut du temps et de la diplomatie pour être syndic bénévole. Il n’est pas facile, par exemple, de relancer son voisin lorsqu’il n’a pas payé ses charges. De plus, même bénévole, le syndic doit posséder de réelles compétences comptables, juridiques et techniques. Ses manquements peuvent coûter cher à la copropriété », insiste Rachid Laaraj. La prudence recommande, d’ailleurs, de souscrire une assurance responsabilité civile spécifique. Celle-ci peut, par exemple, être souscrite auprès de l’Association des responsables de copropriété (comptez, en fonction de la taille de la copropriété, de 139 à 850 € d’adhésion au contrat collectif syndic bénévole, qui inclut cette assurance).


Mots-clés :

CHARGE DE COPROPRIETE , COPROPRIETE




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