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Gardien et employé d’immeuble : (re)lisez attentivement le contrat

Décembre 2014
Le Particulier n°1103, article complet.
Auteurs : VALIN-STEIN (Valérie), LE SCORNET (Laure), ARTINIAN (Ariane)

Avec un coût annuel moyen de 8,47 €/m², les frais de personnel représentent 18,44 % du total des charges et sont le deuxième poste le plus lourd pour les copropriétaires. Contrairement aux employés d’immeubles, rémunérés sur la base d’un temps complet (35 heures hebdomadaires), les gardiens le sont sur celle des unités de valeurs accomplies (UV). Par ailleurs, ils profitent souvent d’avantages en nature non négligeables. Ainsi, dans notre étude, il apparaît que 85 % des gardiens bénéficient d’un logement de fonction.

Vérifiez si toutes les tâches sont encore d’actualité

Selon la convention collective nationale de travail des gardiens, concierges et employés d’immeubles du 11 décembre 1979, qui s’applique aux salariés de la copropriété, un gardien à temps plein doit effectuer 10 000 UV. Mais il arrive que, au fil du temps (changement de syndic et de gardien, évolution de la convention collective ou de la copropriété…), les UV initialement prévues au contrat ne soient plus d’actualité. Demandez ce document au syndic afin de vérifier s’il correspond toujours aux besoins de la copropriété : l’astreinte de nuit a-t-elle encore lieu d’être, les 20 heures de ménage sont-elles toujours effectuées ? S’il n’est pas possible de réduire le nombre d’UV de votre gardien (cela constituerait une modification de son contrat de travail), vous pouvez les utiliser différemment de ce qui était prévu dans le contrat initial. Par exemple, si dans ce dernier, des UV étaient attribuées au portage du courrier au domicile des copropriétaires et si, depuis, des boîtes aux lettres ont été posées, vous pourrez affecter ces UV à d’autres tâches.

Salaire, maladie, congés, appliquez lois et conventions à la lettre

L’examen approfondi du bulletin de salaire permet, très souvent, de déceler de petites négligences qui, mises bout à bout, se révèlent coûteuses. « Calcul du 13e mois ou de la prime d’ancienneté, avantages en nature…, il faut tout examiner à la loupe. Bien sûr, cela est fastidieux, mais le jeu en vaut la chandelle », explique Francis Bourriaud, conseil en copropriété. Par exemple, certains syndics oublient de réclamer le bénéfice des avantages Fillon (réduction des cotisations patronales sur les bas salaires) ; d’autres distribuent des primes avec générosité, alors que l’assemblée générale (AG) doit donner son accord si leur montant est supérieur à ce que fixe la convention collective. Par ailleurs, de nombreux syndics calculent la taxe sur les salaires sur la masse salariale totale, et non, comme ils le devraient, par salarié. « Le taux étant progressif (de 4,25 à 15,75 %, selon la rémunération, Ndlr), ce calcul sur la masse totale peut entraîner des surcoûts de l’ordre de 20 à 25 % », souligne-t-on à l’Association des responsables de copropriété (ARC).
La gestion des congés payés est une autre source potentielle d’économies. « La convention collective prévoit que les remplaçants touchent une fois et demie le salaire de base du poste correspondant. Et les gardiens qui s’autoremplacent touchent deux fois et demie le salaire de base », rappelle Francis Bourriaud (la possibilité, pour les gardiens, de s’autoremplacer sera supprimée à compter du 1er juillet 2015 ; avenant à la convention collective n° 82 du 17.6.13). Néanmoins, pendant la période estivale, un titulaire cumulant 12 500 UV peut avoir un remplaçant qui n’effectue que 10 000 UV, d’où, pour la copropriété, des économies significatives de salaire et de charges sociales. Il est possible aussi, le temps des vacances, d’embaucher, non pas un gardien, mais un employé d’immeuble, ce qui peut alléger la note de 50 %.

Se priver de gardien, une décision à bien peser

Pour alléger leurs charges, les copropriétés envisagent parfois de supprimer le poste de gardien. Cette décision, qui doit être prise en AG, requiert, en principe, la majorité de tous les copropriétaires représentant au moins les 2/3 des voix (voir notre Guide de la copropriété, de septembre 2014). Avant de mettre ce point à l’ordre du jour, évaluez toutes les conséquences du remplacement de votre gardien par un employé d’immeuble ou par une société de nettoyage extérieure. « Le service rendu n’est pas du tout le même, met en garde Francis Bourriaud. Dans les immeubles anciens, les gardiens effectuent souvent des tâches d’entretien et de bricolage qui sont de réelles sources d’économies. Ils contribuent aussi à la sécurité de la copropriété. » A contrario, remplacer un gardien qui pourrait partir à la retraite peut se révéler avantageux. « Un gardien ayant 30 ans d’ancienneté gagne 30 % de plus qu’un débutant. Il peut être intéressant d’accompagner son départ en préretraite et d’offrir le poste à un jeune », conseille Francis Bourriaud.


Mots-clés :

CHARGE DE COPROPRIETE , COPROPRIETE




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