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Bail d’habitation : des livres en trop, un appartement en moins

Un local faisant l’objet d’un bail à usage exclusif d’habitation doit être occupé de manière effective.

Parmi les obligations du locataire figure, selon l’article 1728 du Code civil, celle d’user de la chose louée suivant la destination qui lui a été donnée par le bail. Si celui-ci est régi par la loi du 6 juillet 1989, la destination de la chose louée est un usage d’habitation principale, ou mixte (professionnel et d’habitation). Un local faisant l’objet d’un bail à un usage exclusif d’habitation principale doit donc être occupé de manière effective, puisqu’il constitue la résidence habituelle du locataire. Ce que vient de rappeler la Cour de cassation, dans cet arrêt à la limite du cocasse.

Les faits

Un célibataire, M. X., loue un appartement situé au 1er étage d’un immeuble à usage exclusif d’habitation principale. En cours de bail, il épouse… sa voisine, elle-même locataire d’un appartement situé au 7e étage, qui devient la résidence du couple. Au décès de M. X., les bailleurs assignent sa conjointe en résiliation du bail de l’appartement du 1er étage, pour défaut d’occupation des lieux, après avoir fait constater que cet appartement ne contenait que des livres, à l’exclusion de tout meuble meublant. La cour d’appel de Paris rejette cette demande, considérant que la clause destinant les lieux à un usage exclusif d’habitation principale devait juste s’interpréter comme excluant leur usage à titre professionnel, commercial ou à titre de résidence secondaire, et que la loi n’interdisait pas l’usage d’habitation à titre principal de deux appartements.

La solution

Mais la Cour de cassation sanctionne la cour d’appel, considérant qu’elle a violé l’article 1728 du Code civil, et l’article 2, alinéa 1er, de la loi du 6 juillet 1989, en écartant la seule vraie question qui lui était posée: un appartement rempli exclusivement de livres peut-il être considéré comme à usage d’habitation ? La réponse est négative et l’arrêt, cassé. Cette décision est d’autant plus fondée que la loi Alur a précisé depuis ce qu’était une «résidence principale»: il s’agit d’un logement qui doit être occupé au moins huit mois par an, sauf raisons de santé, obligations professionnelles ou cas de force majeure, par le bénéficiaire du bail, son conjoint ou une personne à charge.

Bail d’habitation : des livres en trop, un appartement en moins

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