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Investissement immobilier : le notaire doit alerter son client si les conditions de la défiscalisation ne sont pas réunies

Novembre 2014
Le Particulier n° 1102, article complet.
Auteur : MAZODIER (Caroline)

Cour de cassation, 1re chambre civile du 2 juillet 2014, pourvoi n° 13-17599.

En octobre 2006, des époux réalisent un investissement défiscalisant Girardin à La Réunion par l’intermédiaire de leur société civile immobilière (SCI). En 2006 et 2007, ils appliquent la réduction d’impôt prévue sur leurs revenus personnels. Mais ils se voient notifier une proposition de rectification de la part du fisc. Selon l’administration, la SCI n’étant pas transparente fiscalement (l’imposition se fait au niveau de la SCI et non au niveau de ses associés), ses associés ne pouvaient pas bénéficier de la réduction d’impôt à titre personnel. Le fisc leur propose d’opter pour un autre régime de défiscalisation afin de réduire le préjudice. Les époux refusent. Ils règlent les rappels d’impôts et assignent en responsabilité les notaires qui ont participé à la vente pour manquement à leur devoir de conseil.
Pour minimiser le montant des indemnités qu’ils risquent de devoir payer, les notaires soutiennent, devant les juges, que le préjudice des époux aurait été bien moindre s’ils avaient accepté l’offre de rechange du fisc. Mais les magistrats leur ont rappelé que « l’auteur d’un dommage doit en réparer toutes les conséquences et que la victime n’est pas tenue de limiter son préjudice dans l’intérêt du responsable ». Ils ont été condamnés à verser aux époux la déduction fiscale dont ils auraient pu bénéficier (54 440 €).

Ce qu'il faut retenir :

Le notaire manque à son devoir d’information et de conseil s’il n’alerte pas son client sur le fait qu’une des conditions de l’opération qu’il projette n’est pas remplie. Il doit donc l’indemniser. Quant au client, il n’est pas tenu d’accepter la proposition du fisc pour réduire le préjudice indemnisable.

Caroline Mazodier


Mots-clés :

DEFISCALISATION , DEVOIR D'INFORMATION , DEVOIR DE CONSEIL , INVESTISSEMENT LOCATIF , JURISPRUDENCE , NOTAIRE , REDUCTION D'IMPOT




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