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Votre bail a été signé après le 27 mars 2014 : pour l'heure, seules quatre mesures s'appliquent

Octobre 2014
Le Particulier Immobilier n° 312, article complet.
Auteur : DAYRAUT (Anne)

Tous les baux que vous avez signés depuis l’entrée en vigueur de la loi Alur, ainsi que ceux que vous allez conclure dorénavant sont soumis aux dispositions de cette loi. Pour l’heure, seules les mesures déclarées immédiatement applicables sans décret, ainsi que celles pour lesquelles un décret, nécessaire, a été adopté, s’appliquent. Elles sont au nombre de quatre. Nous omettons volontairement celles relatives au congé et aux expulsions, sur lesquelles nous reviendrons très prochainement.

Les honoraires des intermédiaires à la charge des bailleurs ?

Avant la loi Alur, lorsque vous aviez recours à un professionnel pour mettre votre bien en location, les frais d’agence facturés lors de l’entrée dans les lieux du locataire étaient la plupart du temps à la charge du locataire. Désormais, vous devez en théorie assumer la charge intégralement. En effet, « la rémunération des personnes mandatées pour se livrer ou prêter leur concours à l’entremise ou à la négociation d’une mise en location d’un logement, tel que défini aux articles 2 et 25-3, est à la charge exclusive du bailleur », précise le nouvel article 5 de la loi du 6 juillet 1989, tel qu’il ressort de la loi Alur. Une exception est faite pour les frais relatifs à la visite, à la constitution du dossier, à la rédaction du bail et à la réalisation de l’état des lieux : des honoraires peuvent être facturés au locataire, mais dans la limite d’un double plafond fixé par le décret n° 2014-890 du 1er août 2014, applicable à compter du 15 septembre 2014. Le montant des honoraires payés par le locataire pour ces prestations ne peut excéder celui qui est payé par le bailleur – un partage de fait des honoraires – et doit être inférieur ou égal à un plafond établi par mètre carré de surface habitable du logement mis en location. 

Pour les prestations liées à la visite du bien, à la constitution du dossier et à la rédaction du bail, ces montants sont fixés à 12 €/m2 en zone très tendue, à 10 €/m2 en zone tendue et à 8 €/m2 sur le reste du territoire. S’agissant de la prestation d'établissement de l’état des lieux d’entrée, un plafonnement spécifique et unique, valant pour l'ensemble du territoire, est appliqué. Il s’élève à 3 €/m2. 

Que recouvrent ces zones ? La zone très tendue se rapporte aux territoires des communes comprises dans la zone A bis (voir dans notre rubrique Indice et Chiffres). La zone tendue correspond, elle, aux territoires des communes dans lesquelles a été instituée une taxe sur les logements vacants (vous trouverez la liste annexée au décret n° 2013-392 du 10.5.13), à l’exception de celles déjà comprises dans la zone très tendue. Ces plafonds sont révisables annuellement par arrêté ministériel, en fonction de l’IRL. « Les agents immobiliers seront dans l’obligation de diminuer leurs honoraires ou de répercuter sur les bailleurs, quand ce sera possible, le manque à gagner », prévoit Jean-François Buet, président de la Fnaim.

Si vous établissez le bail et l’état des lieux à l’amiable, sans l’intervention d’un intermédiaire rémunéré, vous ne pouvez en aucun cas facturer des frais à vos locataires. L’intervention d’un huissier pour établir un état des lieux, que ce soit pour l’entrée ou la sortie, génère des frais qui peuvent toujours être partagés par moitié entre le bailleur et le locataire.

En pratique

Jusqu’alors, la réalisation de l’état des lieux était déjà, de par la loi, à frais partagés en cas d’intervention d’un intermédiaire, mais l’agence pouvait facturer au locataire la plus grande partie des frais engagés lors de l’entrée dans les lieux de ce dernier, si elle s’était chargée de cette prestation : visites du logement, constitution du dossier, rédaction du bail. Désormais, l’ensemble de ces frais doivent être partagés à égalité entre bailleur et locataire, et ils sont en outre plafonnés. Cette dernière innovation ne peut qu’aller dans le bon sens, pour le propriétaire comme pour le locataire, l’agence étant la partie ayant le plus à y perdre. Combien votre locataire – et vous-même, de fait – serez-vous appelés à régler, selon la zone dans laquelle se situe le bien ?

Exemple : vous mettez en location un bien de 50 m² en faisant appel à une agence immobilière à laquelle vous confiez la gestion complète du bien.

1er cas : si le bien est situé en zone très tendue, votre locataire ne devra pas payer plus de 50 m2 x 15 € = 750 € d’honoraires à l’agence.

2e cas : si le bien est situé en zone tendue, votre locataire ne devra pas payer plus de 50 m2 x 13 € = 650 € d’honoraires à l’agence.

3e cas : si votre bien n’est situé dans aucune de ces zones, votre locataire ne devra pas payer plus de 50 m2 x 11 € = 550 € d’honoraires à l’agence. 

Bien sûr, rien n’interdit à l’agence de prendre à sa charge la part des honoraires alors facturés au bailleur. Les négociations sont ouvertes…

Un bail encadré par des clauses limitatives

Un bail type sera imposé à tous les bailleurs dès la parution d’un décret : un modèle pour les locations nues, un pour les locations meublées, s’il s’agit d’une résidence principale, et deux modèles au choix pour les colocations, selon que vous opterez pour un bail unique ou des baux multiples. De même, l’état des lieux d’entrée et de sortie devra être conforme à un modèle type établi par décret. « Dans l’attente de ces modèles, qui auront pour avantage d’encadrer sérieusement les relations bailleurs locataires mais pour inconvénient de limiter drastiquement votre liberté contractuelle, vous avez d’ores et déjà des obligations nouvelles », explique Jean-François Buet. Tout d’abord, même en l’absence d’un contrat type, les mentions obligatoires sont complétées par la loi. Elles doivent être respectées, pour l’instant de manière informelle (voir ci-contre "Les clauses impératives du bail").

Ensuite, la loi répute de nouvelles clauses non écrites, avec effet immédiat, et notamment la clause pénale qui « autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d'infraction aux clauses d’un contrat de location ou d’un règlement intérieur à l'immeuble » (art. 4 loi 1989). « Cette clause permettait de mettre à la charge des mauvais payeurs les frais incombant aux bailleurs », déplore Luc Caille, directeur du développement de la Chambre nationale des propriétaires. Sachez également que si votre bien est situé dans une copropriété, vous devez communiquer au locataire les extraits du règlement concernant la destination de l'immeuble, la jouissance et l’usage des parties ­privatives et communes, en précisant la quote-part afférente au lot loué dans chacune des catégories de charges.

Par ailleurs, lorsque le contrat est conclu avec le concours d’une personne mandatée et rémunérée à cette fin, il doit reproduire, à peine de nullité, les dispositions réglementaires afférentes à la rémunération des intermédiaires.

En pratique

Financièrement, vous risquez d’être d’ores et déjà concerné par l’obligation de mentionner la surface habitable du logement car, en cas d’erreur de mesurage de plus de 5 %, vous pourrez être amené à diminuer le loyer.

Exemple : vous mettez en location, pour un loyer mensuel de 1 300 € HC, un appartement dont vous estimez la surface habitable à 120 m².

Votre locataire le fait mesurer à son tour et trouve une surface habitable de 112 m². Votre erreur étant supérieure à 5 %, il peut demander une diminution de loyer, qui sera proportionnelle à l’erreur constatée (art. 3-1 loi 1989). Le nouveau loyer sera de (1 300 € x 114/120) = 1 235 €. Il sera applicable rétroactivement si le locataire a formulé sa demande dans les six mois à compter de la prise d’effet du bail. Si la demande intervient plus tard, la diminution de loyer prend effet à compter de celle-ci.

Sachez par ailleurs que si vous omettez de préciser la surface habitable dans le bail, les loyers de référence (dès qu’ils seront publiés, en principe ­seulement à Paris) ou le dernier loyer acquitté par le précédent locataire, votre locataire dispose d’un mois à compter de la prise d’effet du bail pour vous demander de vous exécuter. Vous avez alors un mois pour ajouter ces informations au bail. Si vous ne le faites pas, le locataire peut, dans les trois mois suivant sa mise en demeure, saisir le juge en diminution du loyer. 

Trois ans pour réclamer loyers et charges impayés

Toutes les actions nées d’un contrat de bail sont dorénavant prescrites par trois ans au lieu de cinq. Il s’agit aussi bien des actions concernant le paiement du loyer, les arriérés de charges que des actions en responsabilité. L’article 7-1 de la loi de 1989 nouvellement créé précise que le délai de prescription court « du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit ». Et il faut rappeler que l’action en révision de loyer est soumise à une prescription d’un an. Concrètement, vous n’avez plus que trois ans pour réclamer un loyer ou des charges impayés.

Un mois pour restituer le dépôt de garantie au locataire… en principe

Pour mémoire, le dépôt de garantie est une somme versée par le locataire au bailleur, au moment de la prise du bail, afin de couvrir les éventuels manquements aux obligations locatives. La somme, strictement limitée à un mois de loyer hors charges (pour un logement loué nu), est encaissée par le bailleur. Il doit la restituer lors du départ du locataire. La loi a renforcé les droits du locataire en matière de restitution du dépôt de garantie. 

Désormais, lorsqu’un locataire quitte un logement et que l’état des lieux de sortie est identique à celui de l’entrée dans les lieux, le bailleur doit lui rendre son dépôt de garantie dans le mois qui suit. S’il apparaît des différences entre les deux états des lieux, le bailleur dispose de deux mois pour procéder à la restitution. Dans tous les cas, si le bien est situé dans une copropriété, le bailleur peut conserver 20 % de la somme jusqu’à l’arrêté des comptes de copropriété, puis procéder à la régularisation dans le mois qui suit. Le bailleur qui ne respecte pas les délais est désormais lourdement sanctionné : le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle.

En pratique

Le bailleur ne peut plus retenir pour le principe le dépôt de garantie lorsque le logement est en bon état.

Exemple : vous avez loué un appartement situé dans une copropriété le 1er mai 2014. Votre locataire vous a remis un dépôt de garantie d’un mois de loyer (850 €) lors de la signature du bail.

Le locataire vous a donné son préavis de départ très rapidement, le 30 juillet, pour un départ prévu le 30 août (il bénéficie d’un délai de préavis réduit de un mois). L’état des lieux de sortie réalisé le 30 août est conforme à celui d’entrée. Avant la loi Alur, vous auriez attendu le 30 octobre pour lui restituer 80 % du dépôt de garantie (680 €) et vous lui auriez versé le solde après l’arrêté des comptes de copropriété.

La loi Alur vous oblige à lui restituer 680 € avant le 30 septembre. À défaut, votre locataire peut vous demander une majoration de 10 % du loyer par période mensuelle commencée, soit 85 €. De même, si vous tardez à lui remettre le solde (soit 70 €), il pourra vous réclamer 85 € par mois de retard.

Et l’encadrement des loyers ?

La loi Alur crée les « zones d'urbanisation continue de plus de 50 000 habitants où il existe un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements, entraînant des difficultés sérieuses d’accès au logement sur l’ensemble du parc résidentiel existant, qui se caractérisent notamment par le niveau élevé des loyers, le niveau élevé des prix d’acquisition des logements anciens ou le nombre élevé de demandes de logement par rapport au nombre d’emménagements annuels dans le parc locatif social » (art.17 de la loi du 6.7.89). Un décret d’application à venir doit lister les communes répondant à ces critères, sachant que la définition donnée par l’article 17 correspond à celle de l’article 232 du Code général des impôts instituant la taxe sur les locaux vacants.

Dans ces zones, le préfet doit publier chaque année un arrêté dans lequel il indique un loyer de référence, un loyer de référence majoré correspondant au loyer de référence plus 20 % et un loyer de référence minoré (- 30 %). Ce loyer de référence sera exprimé en €/m² de surface habitable et par secteur géographique. Il sera établi à l’aide d’un observatoire local des loyers. Dès lors que les chiffres seront connus, toute nouvelle location devra respecter le plafond du loyer de référence majoré, sous peine pour le bailleur d’encourir une action en diminution de loyer. Si celui-ci est inférieur au loyer de référence minoré, il pourra intenter une action en revalorisation de loyer (sur le détail de ce dispositif, voir Loi Alur : menace sur les loyers dans les zones tendues).

Mais le Premier ministre ayant récemment annoncé que ce dispositif serait limité, à titre expérimental, à Paris, que reste-t-il du plafonnement des loyers prévu par la loi Alur ? L’ancien dispositif continue à s’appliquer. Dans la plupart des communes, le prix des loyers est librement fixé entre les parties. Mais dans une quarantaine d’agglomérations françaises regroupant 40 % de la population (4), la revalorisation du loyer effectuée lors de la remise en location d’un logement ou du renouvellement du bail ne peut excéder celle de l’indice de référence des loyers. Cependant, si vous réalisez des travaux d'amélioration du logement ou si le loyer est manifestement sous-évalué en comparaison avec le marché pour un même type de bien et dans un secteur géographique identique, le loyer peut, par dérogation, subir une plus forte augmentation, voire redevenir libre (voir ci-contre "Fixations du loyer dun logement vacant ou dun bail renouvelé").

En pratique

Pour savoir si vous êtes bien concerné par l’encadrement des loyers, vous trouverez une carte interactive sur le site internet du ministère du logement. Le même site vous propose de renseigner le dernier loyer payé afin de connaître le montant du nouveau loyer maximal exigible (sauf dérogation). Par exemple, si vous louiez un bien à Lille jusqu’en août 2014 à Monsieur X. pour un loyer de 730 € hors charges, le loyer que vous avez pu demander à son successeur au mois de septembre 2014 était limité à 735,03 €.

Anne Dayraut


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