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Un volet de mesures pour redonner confiance dans la pierre

Un volet de mesures pour redonner confiance dans la pierre
Octobre 2014
Le Particulier Immobilier n° 312, article complet.
Auteur : BERTRAND (Marianne)

La rentrée, en matière de logement, a été marquée par la présentation d’un énième plan de relance, voué à sortir le secteur du marasme. Au programme, de sérieux coups de pouce fiscaux… et une remise en cause indirecte de la loi Alur.

Considéré comme la nouvelle priorité économique, le sujet du logement se traite désormais depuis Matignon. Le 29 août, Manuel Valls dévoilait, aux côtés de Sylvia Pinel, en charge du portefeuille, et de Ségolène Royal, la ministre de l’écologie, un volet de mesures choc, pour la plupart applicables depuis le 1er septembre, dans l’attente de leur validation dans le cadre de la loi de finances pour 2015. Il faut en effet redonner confiance aux professionnels de la construction dans un marché en berne, mais aussi aux investisseurs privés, massivement désengagés depuis deux ans. Et cela, le plus rapidement possible. 

Place au dispositif « Pinel » 

La restauration d’un « cercle vertueux » dans l’immobilier passe, semble-t-il, par un désaveu implicite de la politique menée par Cécile Duflot. Premier indice, le mécanisme d’incitation fiscale à l’achat d’un bien locatif neuf, mis en place par l’ex-ministre, n’a pas convaincu les investisseurs (40 % des achats dans le neuf au 1er semestre 2014), même si les professionnels eux-mêmes reconnaissaient en privé qu’il pouvait s’avérer parfois plus rentable que son aîné, le Scellier. Une nouvelle mouture « Pinel » du dispositif est donc annoncée, censée être applicable depuis le 1er septembre (sous réserve de l’adoption de la loi de finances pour 2015). D’emblée, un plus : il serait désormais possible de louer le logement acquis à un ascendant ou un descendant, à l’instar des dispositifs Scellier et Besson, sous des conditions restant à définir. Selon les premières précisions données par le cabinet ministériel, la location consentie à un enfant suspendrait l’engagement locatif et la réduction d’impôt pour la période correspondante, ce que ne ferait pas la location consentie à un ascendant, les personnes âgées étant invitées à emménager dans des logements neufs correspondant à leurs besoins… et à libérer autant de logements anciens ainsi remis sur le marché.

Autre avancée consentie aux investisseurs, le choix de s’engager sur une durée variable, de six, neuf ou douze ans avec à la clé une réduction d’impôt respective de 12 %, 18 % ou 21 % du prix d’acquisition. Dernier coup de pouce : les acquéreurs de parts de société civiles de placement immobilier (SCPI) réalisant des opérations en Pinel seraient désormais traités de la même manière que les investisseurs réalisant un achat en direct, ils auraient la possibilité de bénéficier d’une réduction d’impôt assise sur 100 %, et non 95 %, du montant des sommes versées pour acquérir des parts. 

Toujours pour relancer la dynamique constructive en France, le gouvernement serait enfin prêt à accorder un abattement temporaire sur la valeur taxable de 100 000 €, en cas de donation d’un logement neuf à un enfant ou un petit-enfant, consenti avant la fin 2016. 

Encadrement… recadré des loyers 

L’effet d’annonce sur le blocage des loyers dans 50 agglomérations « tendues » par la loi Alur a eu un effet catastrophique sur les décisions d’investissement. La complexité du dispositif de mise en place d’observatoires agréés, censés permettre d’établir des loyers de référence, a enfoncé le clou. Conclusion : sans revenir sur le blocage des loyers, Manuel Vals a annoncé avoir aujourd’hui suffisamment de recul pour juger que les conditions techniques de sa généralisation n’étaient pas réunies. Le système imaginé par Cécile Duflot – pour rappel, un loyer de référence qui peut être majoré de 20 % et minoré de 30 % – sera circonscrit à la capitale, aujourd’hui couverte par un observatoire digne de ce nom, l’Olap, non encore agréé. Et encore, « à titre expérimental ». Lancement prévu début 2015, et son extension éventuelle, pas avant 2017. À une réserve près : certaines grandes villes voyaient ce mécanisme d’un bon œil et le renoncement de Matignon a déclenché leur ire. C’est le cas de Lille, ou encore de Grenoble, qui réclament, par la voix de leurs maires, une régulation des loyers. Requête entendue par le Premier ministre, mais il s’agira, là encore, d’une expérimentation volontaire. à suivre, donc. Ce qui est loin de réjouir les professionnels, qui ne savent plus sur quel pied danser. Toujours pointée du doigt aussi, la complexité du système d’encadrement des loyers. Selon l’Union nationale de la propriété immobilière (Unpi), il s’agit d’un « corset inutile alors que la tendance est à la baisse des loyers. Il faudrait supprimer purement et simplement la loi d’autant qu’un décret encadre toujours l’évolution des loyers en plafonnant pour l’essentiel la hausse à la variation de l’indice, et ce dans 28 agglomérations », déplore Jean Perrin, le président de l’association. 

Davantage de terrains constructibles 

Relancer la construction passe aussi par la libération de terrains à bâtir. Pour les débloquer, en particulier dans les zones où l’offre de logements est insuffisante, le gouvernement a, là encore, envoyé un signal fort en revoyant sa copie, notamment en ce qui concerne le sujet qui fâche, la taxation des plus-values. La solution proposée? Aligner le régime d’imposition des terrains à bâtir sur celui des autres biens immobiliers. Autrement dit, un système d’abattement aboutissant à une exonération d’impôt sur le revenu au bout de vingt-deux ans et de prélèvements sociaux au bout de trente ans. Ce qui est beaucoup plus favorable aux propriétaires vendeurs. Autre mesure incitative, un abattement temporaire de 30 % de l’assiette taxable à la plus-value, soumise à deux conditions : la vente du terrain doit donner lieu à la signature d’une promesse de vente avant le 31 décembre 2015. Et la vente doit intervenir au plus tard le 31 décembre de la 2e année suivant celle de la signature de la promesse. à noter que cette cession ne doit pas être faite au profit de membres de la famille. Autant de dispositions applicables aux avant-contrats signés depuis le 1er septembre. 

Et encore des retouches fiscales 

Décidément peu avare de gestes, le Premier ministre a enfin annoncé vouloir favoriser la transmission de terrains à ses enfants ou petits-enfants, via un abattement sur l’assiette taxable de 100 000 €, pour toute donation réalisée avant la fin de l’année 2015. Des retouches fiscales dont se félicite sans surprise le Syndicat national des aménageurs lotisseurs (Snal), qui s’attend à la mise sur le marché de nombreuses parcelles. Quant aux projets de construction, l’objectif visé est de les faciliter, avec la prolongation de deux à trois ans du délai de validité des permis, une mesure effective depuis l’automne. Pour ce qui est du délai pour obtenir l’autorisation d’urbanisme, ils pourrait être raccourci, le gouvernement planchant actuellement sur le sujet. Réponse dans quelques mois. 

Marianne Bertrand


Mots-clés :

BAIL D'HABITATION , CHARGE DE COPROPRIETE , COPROPRIETE , CREDIT D'IMPOT , DUFLOT , ECONOMIE D'ENERGIE , FISCALITE




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