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Crédit immobilier : profitez des taux historiquement bas, renégociez !

Crédit immobilier : profitez des taux historiquement bas, renégociez !
Octobre 2014
Le Particulier n° 1101, article complet.
Auteur : VALIN-STEIN (Valérie)

Les taux de crédit sont à leur plus bas niveau depuis… la fin des années 40 ! Si vous ne l’avez pas déjà fait, c’est le bon moment pour remettre à plat votre crédit immobilier.

Les taux des crédits immobiliers sont exceptionnellement bas. Cet été, l’Observatoire du financement des marchés résidentiels relevait qu’ils avaient perdu 0,38 point et qu’ils n’étaient jamais descendus aussi bas depuis la fin des années 40. Et la tendance baissière semble se poursuivre. « Les barèmes que les banques nous ont envoyés en septembre marquent à nouveau des ajustements baissiers », souligne Maël Bernier, porte-parole du courtier en crédit Meilleurtaux.com. Elle ajoute, par ailleurs, que « la récente décision de Mario Draghi, président de la Banque centrale européenne, d’abaisser son principal taux directeur à 0,05 % confirme que les taux des crédits vont rester durablement bas, voire encore un peu baisser » (voir : Crédit immobilier: des taux historiquement bas qui vont encore baisser). Si cela n’a pas déjà été fait, c’est donc le bon moment pour renégocier votre prêt auprès de votre banque ou le faire racheter par un établissement concurrent. « Un prêt à taux fixe sur 20 ans souscrit en 2012 à 3,30 % pourra être racheté aujourd’hui à 2,60 % », relève Ulrich Maurel, président d’Immoprêt. Mais attention, remettre à plat un crédit immobilier n’est pas toujours opportun. « Seulement 25 % des personnes qui viennent nous voir pour renégocier leurs crédits sont dans une situation favorable pour le faire », confie Ludovic Huzieux, associé gérant d’Artemis Courtage. « Les conditions ont beau être très favorables, toutes les négociations ne vont pas déboucher sur un gain financier », renchérit Brigitte Paray, directrice marketing clientèle privée à la banque Palatine. En effet, un certain nombre de conditions doivent être remplies – parmi lesquelles un crédit récemment souscrit et un écart de taux suffisant entre l’ancien et le nouveau prêt – pour que la renégociation aboutisse à un gain financier significatif. 

Votre crédit ne doit pas être trop ancien

Il n’est pas judicieux de remettre à plat un crédit presque entièrement remboursé. La période idéale pour procéder à un rachat ou à une renégociation est le premier tiers de la durée du prêt. C’est, en effet, durant les premières années que vous remboursez la majeure partie des intérêts. Même si, dans les faits, ce principe souffre quelques exceptions. « L’intérêt du rachat dépend aussi de la durée du crédit et du montant emprunté. Racheter un prêt de 350 000 € sur 25 ans pourra être judicieux, même s’il ne reste plus que 10 ans à courir. En revanche, un crédit de 150 000 € sur 15 ans ne sera intéressant à renégocier que les 5 premières années, excepté si l’écart de taux est important, entre 1 et 1,5 point », tempère ainsi Maël Bernier. 

Il faut un écart de taux suffisant entre l’ancien et le nouveau prêt

On a coutume de dire que la différence entre l’ancien et le nouveau taux doit être d’un point pour que le rachat du crédit soit financièrement intéressant. Mais la réalité est, là aussi, un peu plus complexe. « À partir de 0,70 point d’écart, cela mérite d’être étudié. Par exemple, les emprunteurs qui ont souscrit leur crédit entre la fin 2007 et la fin 2009 peuvent aussi être dans ce cas de figure », souligne Ludovic Huzieux. Mais un écart moins important (de l’ordre de 0,5 point) pourra, dans certains cas, se révéler intéressant pour un emprunt d’un montant élevé sur une longue durée (voir  : Plus la durée est longue, plus la renégociation est valable et Plus le différentiel de taux est important, plus la renégociation est rentable). 

N’oubliez pas qu’il existe d’autres facteurs, en plus du taux, pour optimiser les économies réalisées lors du rachat. « Si, par exemple, on a profité d’une augmentation de salaire, on a intérêt à augmenter le montant de sa mensualité. Le coût du crédit sera d’autant plus réduit que l’on bénéficiera d’une baisse de la durée du prêt et, par ricochet, d’un nouveau taux encore plus attractif », souligne Florian Niccolaï, directeur marketing et développement d’Empruntis. Par exemple, un prêt de 200 000 € souscrit en août 2012 à 3,45 % sur 15 ans (180 mois) avec une mensualité de 1 425 € (coût global du crédit : 56 500 €) peut être renégocié à 2,30 % sur 148 mois à mensualités constantes et à 2,10 % sur 132 mois avec une mensualité majorée de 10 % (1 564 €). Dans le premier cas, le coût global du crédit atteint 27 546 € et, dans le second, 22 263 € ; soit des gains respectifs de 15 840 € et 21 126 € par rapport au coût du prêt initial.

Ne renégociez pas si vous avez un projet immobilier à court terme

Enfin, ne renégociez pas votre prêt si vous envisagez de revendre rapidement le bien. « Il faut compter, en moyenne, de 1 à 3 ans pour amortir les frais de rachat d’un crédit immobilier. Racheter ou renégocier pour effectuer une nouvelle opération immobilière, un an après, ne présente aucun intérêt », explique Ludovic Huzieux.

Profitez-en pour alléger le coût de l’assurance emprunteur

En faisant racheter votre crédit, vous remettez complètement à plat votre prêt, y compris l’assurance décès-invalidité (ADI) qui prend en charge les mensualités en cas de décès ou d’invalidité de l’emprunteur. Ce peut être, ainsi, l’occasion de vous affranchir, comme la loi Lagarde vous y autorise (voir :  Crédit immobilier : comment imposer votre assurance à votre banquier), du contrat groupe de la banque au profit d’une délégation d’assurance, qui est une couverture individuelle sur mesure souscrite auprès d’une compagnie d’assurances. « Lorsque l’on a moins de 40 ans et que l’on est en bonne santé, on peut ainsi économiser entre 13 000 et 15 000 € », assure Arsalain El Kessir, président de la société de courtage en produits financiers Boursedescrédits.com. 

Mais attention, un coût d’assurance modique peut cacher des garanties qui le sont tout autant. « Il ne faut pas se focaliser uniquement sur la prime mais regarder ce qu’il y a derrière. Les exclusions, liées à la pratique de certains sports par exemple, sont souvent plus nombreuses dans les contrats individuels que dans les contrats groupe », met en garde Brigitte Paray.

Adaptez les garanties financières au nouveau prêt

Vous pouvez aussi profiter de l’occasion pour alléger le poids financier des garanties. Par exemple, si vous avez acquis un bien en vente en l’état futur d’achèvement (Véfa, c’est-à-dire sur plan) en garantissant le prêt avec une hypothèque (c’est la garantie réelle obligatoire pour le financement d’un bien en construction), vous pourrez, sur votre nouveau prêt, prendre une inscription en privilège du prêteur de deniers (IPPD), moins coûteuse (entre-temps le bien ayant été achevé). Vous économiserez ainsi environ 800 € pour 200 000 € empruntés (comptez 3 000 € pour une prise d’hypothèque et 2 200 € environ pour une IPPD). 

Le rachat peut vous permettre de faire appel à une société de cautionnement (Crédit Logement, par exemple) pour garantir le prêt. « Lors de leur emprunt initial, certains emprunteurs avaient pu voir leur dossier refusé par les sociétés de cautionnement. Si leur situation s’est améliorée, il peut être accepté aujourd’hui », explique Joël Boumendil, président d’Ace crédit immobilier. Le coût d’une caution se rapproche de la celui d’une IPPD mais certaines sociétés de cautionnement remboursent environ 50 à 60 % de la prime à l’issue du crédit.

Vérifiez que vous ne perdez pas d’avantages fiscaux ou sociaux

Avant de vous engager, vérifiez que le rachat de votre prêt ne vous fait pas perdre certains avantages. Cela peut être le cas si vous profitez de la renégociation pour abaisser le montant de votre mensualité. « Si le poids de vos charges diminue et que vous bénéficiez de certaines aides au logement liées à des prêts spécifiques comme le PAS, vous risquez de les perdre. Renseignez-vous auprès de votre caisse d’allocations familiales », conseille Ulrich Maurel. Prudence aussi si le crédit sert à financer un investissement locatif. En effet, l’imputation des intérêts d’emprunt sur vos revenus locatifs vous permet d’en diminuer le montant et d’alléger ainsi le poids de vos impôts. En payant moins d’intérêts, vous allez être davantage fiscalisé sur vos revenus locatifs. Ce qui risque d’obérer une partie du profit de la renégociation ou du rachat de votre crédit.

Contactez l’établissement qui vous a consenti le prêt en cours 

Vous remplissez toutes ces conditions et vous vous apprêtez à renégocier ? Commencez par vous rapprocher de l’établissement auprès duquel vous avez souscrit votre prêt immobilier. Renégocier un crédit avec sa banque est facile puisqu’il suffit de signer un avenant dont le coût ne dépasse pas quelques centaines d’euros. En revanche, le faire racheter par la concurrence génère des frais qui, au final, peuvent atteindre plusieurs milliers d’euros. « En effet, en tenant compte des pénalités de remboursement anticipé, des frais de dossier du nouveau crédit et des frais de mainlevée, si le prêt initial a été garanti par une hypothèque ou une inscription en privilège de prêteur de deniers (IPPD), il faut débourser une somme représentant entre 4 et 4,5 % du capital restant dû », résume Pascal Beuvelet, président fondateur d’In&Fi Crédits. 

À ces frais, s’ajoutent parfois les démarches administratives liées à la domiciliation de vos revenus dans l’établissement qui a racheté votre crédit. « Mais souvent, excepté pour leurs meilleurs clients, les banques rechignent à accéder aux renégociations ou ne proposent qu’un taux médiocre », constate Bruno Rouleau, Responsable des relations prescripteurs à Cafpi. « En acceptant de renégocier un prêt qu’elle a financé à un taux plus élevé, la banque va perdre de l’argent. Elle n’a donc aucun intérêt à le faire », explique Maël Bernier. 

Passez par un courtier pour faire racheter votre prêt par une banque concurrente 

Vous devrez alors faire la tournée des banques concurrentes ou, plus simplement, passer par un courtier en crédit (Cafpi, Empruntis, Meilleurtaux, In&Fi Crédits…) qui effectuera ce travail à votre place. Celui-ci vous mettra en relation avec un établissement susceptible de racheter votre crédit. Bonne nouvelle, si les banques sont rétives à l’idée de renégocier leurs propres crédits, elles sont, en revanche, très enclines à racheter ceux souscrits auprès de la concurrence. Cela leur permet, en effet, de capter de nouveaux clients. Vous n’aurez à rémunérer votre courtier (une commission de 1 000 € au maximum, qui se substitue la plupart du temps aux frais de dossier réclamés par la banque) que si vous signez l’une des offres qu’il vous a présentées. Mais pour cela, il faut que vous remplissiez l’ensemble des conditions qui vous permettront de dégager un gain financier suffisant – au moins 5 000 €, selon les professionnels – grâce au rachat de votre prêt immobilier.

Valérie Valin-Stein


Mots-clés :

ASSURANCE EMPRUNTEUR , COURTIER EN LIGNE , CREDIT IMMOBILIER , RENEGOCIATION DE PRET , TAUX DU PRET




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