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Copropriétaire d’un appartement en rez-de-chaussée, je bénéficie d’un droit de jouissance privatif sur un petit jardin dont le fond jouxte celui de l’appartement en vis-à-vis du mien, les deux étant parfaitement symétriques. Souhaitant agrandir mon propre jardin, j’ai proposé à mon voisin de lui acheter une partie de son droit de jouissance sur le sien. Mon voisin est d’accord et nous pensions pouvoir conclure la vente directement entre nous mais, en ayant parlé au syndic, celui-ci nous affirme que nous devons inscrire la demande d’autorisation à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale qui ne se tiendra pas avant un an ou convoquer une AG spécialement à cet effet. J’exclus cette dernière option sachant que, dans ce cas, je devrai supporter l’ensemble des frais liés à cette AG tout en risquant une trop faible participation pour aboutir, les copropriétaires ne se mobilisant guère pour une AG ne comportant qu’une résolution sans véritable intérêt pour eux. Suis-je vraiment tenue d’obtenir l’accord de la copropriété pour conclure cette acquisition ? Lise V., par courriel

Juillet-Août 2014
Le Particulier Immobilier n° 310, article complet.

A priori, votre syndic est dans le vrai : un droit de jouissance privatif portant sur une partie commune, mentionné dans le règlement de copropriété comme droit accessoire à un lot, ne peut être cédé, ni intégralement ni partiellement, au propriétaire d’un autre lot qu’avec l’accord du syndicat des copropriétaires. La Cour de cassation l’a confirmé dans un cas semblable au vôtre où le copropriétaire qui demandait la vente forcée avait déjà été débouté de sa demande par la cour d’appel d’Aix-en-Provence : un droit de jouissance privatif sur partie commune, lorsqu’il constitue l’accessoire d’un lot ne peut être vendu indépendamment du lot auquel il est attaché. Sauf à obtenir l’autorisation du syndicat. En effet, le partage de la jouissance d’une partie commune et son affectation à deux lots et non plus à un seul entraîne une modification de l’état descriptif de division contenu dans le règlement de copropriété (cass. 3e civ. du 17.12.13, n° 12-23670). Relisez cependant votre règlement de copropriété pour vérifier que votre droit de jouissance est bien lié à votre appartement. En effet, dans de très rares cas, le droit de jouissance sur une partie commune peut être autonome, autrement dit ne pas être attaché à un lot. Il pourrait alors être cédé en toute liberté par son bénéficiaire. Cette hypothèse du droit de jouissance autonome, pour surprenante qu’elle puisse paraître, a pourtant été reconnue par la Cour de cassation (3e civ. du 2.12.09, n° 08-20310). Mais il est peu vraisemblable que vous vous trouviez dans ce cas de figure qui se rencontre essentiellement lorsque le titulaire du droit de jouissance n’est pas copropriétaire dans l’immeuble. Enfin, n’oubliez pas que si vous deviez matérialiser la nouvelle limite entre votre jardin et celui de votre voisin par une clôture, l’installation de cette dernière devrait, elle aussi, être soumise au vote de l’assemblée générale.


Mots-clés :

ACCESSION A LA PROPRIETE , ASSEMBLEE GENERALE , COPROPRIETE , JARDIN PRIVATIF , PARTIES COMMUNES , TERRASSE




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