Toute l’information juridique et patrimoniale
pour prendre les bonnes décisions
Accueil > Immobilier > Location > Le marché immobilier de la location est en berne

Le marché immobilier de la location est en berne

Le marché immobilier de la location est en berne
Juillet-Août 2014
Le Particulier Immobilier n° 310, article complet.
Auteur : BERTRAND (Marianne)

Progression minime des loyers, fort ralentissement de l’activité, travaux en berne dans les logements… tous les indicateurs sont au rouge. La dégradation du marché locatif, amorcée il y a un an, se confirme.

Selon les derniers chiffres de Clameur*, le niveau de la hausse des loyers enregistré sur les cinq premiers mois de l’année, lors d’une relocation ou d’une location nouvelle, n’a pas dépassé 1,1 %, soit +1,4 % en Ile-de-France et +1 % en province. À peine un frémissement, qui situe l’évolution des loyers légèrement au-dessus de celle de l’inflation, à 0,7 % sur la même période, selon l’Insee. « Le marché a retrouvé quelques couleurs avec l’arrivée du printemps, sauf que ce phénomène est récurrent tous les ans. Le problème est qu’il n’a pas rebondi pour autant », souligne Michel Mouillart, professeur d’économie à Paris et auteur de la note de conjoncture. Alors que les bailleurs sont toujours confrontés à une demande locative affaiblie par la montée du chômage et les incertitudes liées au pouvoir d’achat, l’activité du marché locatif reste globalement déprimée.

Localement, le niveau moyen des loyers s’en ressent, avec de très fortes disparités selon les régions. La baisse est perceptible dans un petit tiers des villes de plus de 100 000 habitants, en particulier à Limoges, Nice, Rouen, ou encore Saint-Etienne, qui enregistrent les plus fortes décrues depuis le début de l’année (respectivement - 2,9 %, - 1,2 %, - 2,8 %, - 3,8 %). Et dans 23 % de ces villes, même si les loyers progressent, leur niveau demeure en deçà du niveau de l’inflation, comme à Bordeaux ou à Grenoble (+ 0,3 % et + 0,5 %). En réalité, depuis 2006, à en croire Clameur, les loyers de marché augmentent moins vite que le niveau général des prix : + 1,4 % par an en moyenne pour une inflation estimée par l’Insee à 1,5 %. Côté tarifs, les écarts entre régions restent toujours aussi marqués avec un prix au mètre carré qui va du simple au double, voire davantage. Un phénomène immuable… depuis 1998. Dépassant 19 € en moyenne, le mètre carré francilien à la location se révèle sans surprises le plus cher, tandis que dans les régions de la Franche-Comté et du Limousin, le loyer atteint péniblement 8,50 €/m2. Des valeurs locatives corrélées au niveau de revenus des locataires et au type de logement. Ce sont les surfaces familiales, quatre pièces et au-delà, qui voient leur loyer progresser (+ 3 %), tandis que celui des studios, représentatifs d’un petit quart du marché, mais dont la valeur du mètre carré est la plus élevée, stagne (+ 0,2 %). 

Deux mois pour relouer

Outre une progression faible des loyers, les bailleurs sont confrontés à l’allongement de la durée de vacance entre deux locataires. Alors que les exigences des candidats se révèlent toujours plus importantes au fil des années, près de huit semaines sont désormais nécessaires à un propriétaire pour conclure avec un nouvel occupant. Ce qui équivaut pour l’investisseur à une perte de 3,8 % des loyers perçus. Il s’agirait d’un niveau jamais atteint depuis 2008. « La remontée de la vacance locative résume à elle seule la dégradation du marché locatif privé », alerte Michel Mouillart. Particulièrement affectées par ce phénomène, la Bretagne, les Pays de la Loire, la Picardie et la région Provence-Alpes-Côte d’Azur. Pire, cette situation ne devrait pas s’améliorer. Sans garantie de « retour sur investissement », échaudés par les menaces que fait peser la loi Alur sur leurs projets, les propriétaires se révèlent de moins en moins empressés à faire un effort substantiel d’amélioration à un haut niveau de leur bien, ce qui faciliterait pourtant les remises en location. Ils se contentent le plus souvent d’effectuer de petites réparations ou un simple rafraîchissement, typiquement la peinture. Pour preuve, depuis le début de l’année 2014, à peine plus de 22 % des logements ont bénéficié de gros travaux, y compris d’entretien, avant leur remise en location. C’est loin de l’effort consenti par les bailleurs entre 2009 et 2011, qui portait sur au moins 33 % des biens. Un constat inquiétant, y compris pour l’avenir puisque, au-delà de la dégradation des conditions de logement, c’est celle de la qualité du parc qui est en jeu…

Situation de blocage

Phénomène aggravant, l’offre locative nouvelle présentée chaque année sur le marché, en recul de plus de 150 000 biens depuis 2011, n’a jamais été aussi faible depuis… 1998. Incontestablement, les locataires sont peu enclins à déménager. Le taux de « mobilité résidentielle », soit la proportion de logements remis en location, s’établit désormais à 25,2 %, en recul pour la troisième année consécutive. Ainsi dans la cité phocéenne, deuxième agglomération française en nombre d’habitants, il avoisine 17 % depuis le début de l’année. C’est à peine mieux dans la capitale, où la situation du marché est particulièrement tendue. « C’est le risque d’une crise quantitative sévère de l’offre locative, déjà dénoncé il y a quelques mois, qui se confirme », alerte Michel Mouillart. Et de poursuivre : « Cette situation de blocage du marché est comparable à celle observée durant les années de désengagement des propriétaires bailleurs entre 1978 et 1988. Un phénomène qui risque de s’aggraver si la mise en œuvre de l’encadrement des loyers prévu par la loi Alur conduit les propriétaires bailleurs, dont les recettes locatives vont fortement baisser, à réarbitrer au sein de leur patrimoine en défaveur des placements immobiliers ». Pas sûr que les tentatives gouvernementales destinées à lever les inquiétudes sur la mise en œuvre du texte changent véritablement la donne…

Marianne Bertrand

*Connaître les loyers et analyser les marchés sur les espaces urbains et ruraux. Cet observatoire privé couvre un peu plus de 17 % du marché locatif hexagonal.

Titre original du Particulier Immo n° 310 : " Un marché locatif en vacance"


Mots-clés :

BAIL D'HABITATION , LOYER , MARCHE LOCATIF




Outils pratiques :
Papiers à conserver

Bannière Choix patrimoniaux

Préparer votre retraite
Faites appel à un expert pour anticiper et compléter vos futurs revenus

Recommandé par

Votre adresse est conservée par le Particulier, pour en savoir plus / se désinscrire

Bannière Tous simulateurs 1000*104

Bannière e-Particulier