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La hausse des loyers des baux commerciaux est désormais encadrée

La hausse des loyers des baux commerciaux est désormais encadrée
23/06/14 à 13:12 par ALEXANDRE (Stéphanie)

La loi sur l’artisanat, le commerce et les très petites entreprises prévoit de limiter la hausse des loyers des baux commerciaux et de mieux régir les relations entre le bailleur et le commerçant.

Avec la loi "Artisanat, au commerce et très petites entreprises", dite "loi Pinel", la modification du loyer des baux commerciaux en renouvellement est désormais plafonnée en fonction, soit de l'ILC (Indice trimestriel des loyers commerciaux), soit de l'Ilat (Indice trimestriel des loyers des activités tertiaires) et non plus l'ICC (Indice du coût de la construction). Cette mesure est censée permettre des prix "plus proches de l'activité réelle des commerçants", assure le gouvernement.

En cas de modification notable de certains éléments (facteurs de commercialité, les prix pratiqués dans le voisinage...), la loi Pinel encadre désormais le mécanisme (voir : Baux commerciaux, des changements en vue). Le bailleur ne peut plus "déplafonner" le loyer, lors d'une révision triennale ou à la fin des neuf ans (cas d'un bail de plus de neuf). Cette possibilité est remplacée par un mécanisme de réajustement limité à une hausse annuelle de 10 % du loyer acquitté au cours de l'année précédente. L'objectif est d'éviter des hausses brutales qui conduisent nombre de commerçants à mettre la clé sous la porte. Pour le Conseil national des centres commerciaux (CNCC), "cette mesure au vernis au demeurant sympathique constitue un véritable encadrement des loyers qui va inévitablement provoquer une rupture d'équilibre de l'ensemble des relations locataires/bailleurs". Selon le groupement, la valeur des pas-de-porte va mécaniquement augmenter, rendre l'accès des jeunes commerçants aux bons emplacements encore plus difficile et, sanctuariser les positions des commerçants en place". Pour le gouvernement, cette mesure vise en particulier à éviter à certains commerçants d'être évincés de zones où les loyers sont soumis à de fortes augmentations, comme en centre-ville par exemple.

Pour corriger le rapport de force entre le commerçant locataire et son bailleur, la loi Pinel prévoit "un bail plus clair avec des charges bien identifiées". En particulier, un état des lieux, jusqu'ici facultatif, devient obligatoire lors de la prise de possession des locaux, pour tous les baux signés depuis le 20 juin 2014. Comme pour les logements, si cet état ne peut être établi à l'amiable, il peut être dressé par un huissier de justice, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire. En absence d'état des lieux, le local sera présumé avoir été reçu mais aussi restitué en bon état : le dépôt de garantie devra donc être intégralement restitué au locataire. Idem pour l'inventaire et la répartition des charges et impôts entre le bailleur et le locataire, dont les modalités seront bientôt fixées par décret. Cette disposition est applicable aux contrats conclus ou renouvelés à partir du 1er septembre 2014.

Le texte instaure aussi, dès décembre 2014, un droit de préférence pour le locataire en place en cas de vente du local. En pratique, si le propriétaire bailleur vend les murs, le locataire commerçant en est informé par lettre recommandée avis de réception - ou remise en mains propres contre signature - et sera prioritaire pour en faire l'acquisition pendant un mois. Un second droit de préférence est prévu si le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux que ce qu'il avait initialement proposé à son locataire.

Stéphanie Alexandre

Lire aussi : Liens externes :
  • Loi n° 2014-626 du 18/06/2014 relative à l'artisanat, au commerce et aux très petites entreprises (PINEL), JO du 19 Contenu accessible uniquement aux abonnés

Mots-clés :

BAIL COMMERCIAL , ICC , ILC , INDICE DES LOYERS COMMERCIAUX , INDICE DU COUT DE LA CONSTRUCTION , LOYER




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