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Voisinage : empiétement et mitoyenneté

Voisinage : empiétement et mitoyenneté
Juin 2014
Le Particulier Immobilier n° 309, article complet.
Auteur : LE SCORNET (Laure)

Le Code civil est clair : un propriétaire joignant un mur peut le rendre mitoyen en tout ou en partie, en remboursant au propriétaire du mur la moitié de son prix, ou la moitié de la dépense qu’a coûté la portion du mur qu’il veut rendre mitoyenne et la moitié de la valeur du sol sur lequel le mur est bâti (art. 661). Ce principe est toutefois inopérant en cas d’empiétement.

Les faits

Une clôture séparative a été édifiée en limite de propriété. Mais, le pilier réalisé par M. Y. empiète de 19 centimètres sur la propriété de M. et Mme X., ce qui n’est pas autorisé. Néanmoins, M. et Mme X. se sont servi du pilier qui empiète sur leur propriété pour installer leur portail. Puis, ils ont réclamé une cession forcée de la mitoyenneté de l’ouvrage. Quant au voisin, il demandait l’autorisation de déposer le pilier et la condamnation de M. et Mme X. à déplacer le portail qui y prend appui. L’expert judiciaire préconisait deux solutions au choix : la ­cession de la partie de pilier empiétant sur la propriété, afin que les lieux restent en l’état, ou la dépose du pilier par M. Y. afin de respecter les limites de propriété. Cette dernière solution nécessitait le déplacement du portail de M. et Mme X., dont l’origine était un non-respect des limites de propriété de la part du voisin. La cour d’appel a opté pour la première solution en jugeant que le couple avait un droit absolu à racheter pour moitié les frais de construction du pilier (CA d’Amiens du 27.11.12).

L’arrêt retient, en effet, que si l’empiétement d’un propriétaire sur le fonds voisin fait obstacle à l’acquisition par celui-ci de la mitoyenneté, le voisin étant lui-même l’auteur de l’empiétement, il ne peut se prévaloir de cette règle pour faire obstacle à la faculté offerte à M. et Mme X., par l’article 661 du Code civil, de rendre mitoyenne la partie du pilier soutenant leur portail. En outre, les juges considéraient que la cession de la partie du pilier était un choix de bon sens et économiquement supportable alors que sa dépose, qui provoquerait celle du portail, entraînerait des frais excessifs pour un litige portant sur une moitié de pilier, des travaux longs et un retard important dans la solution du litige.

La solution

La Cour de Cassation censure sèchement le raisonnement des magistrats du fond. Elle rappelle qu’un «empiétement, quel qu’en soit l’auteur, fait obstacle à l’acquisition de la mitoyenneté».

Laure Le Scornet


Mots-clés :

JURISPRUDENCE , MITOYENNETE , VOISINAGE




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