Publicité

Rapports locatifs : un seul dépôt de garantie

En cas de vente du bien loué, la question du dépôt de garantie versé par le locataire pour garantir l’exécution de ses obligations locatives, engendre un contentieux important, comme l’illustre à nouveau cette affaire. Le litige était le suivant: l’acquéreur qui remplace le bailleur initial peut-il réclamer le versement d’un nouveau dépôt de garantie au locataire ?

Les faits

L’acquéreur d’un bien loué, soutenant que l’acte de vente ne prévoyait rien quant au sort du dépôt de garantie versé par le locataire lors de son entrée dans les lieux, avait assigné ce dernier pour obtenir le paiement d’un nouveau dépôt de garantie. La cour d’appel a rejeté sa demande, en jugeant que le dépôt de garantie avait été transféré à l’acheteur par l’acte de vente (CA d’Aix-en-Provence du 20.10.11). Pugnace, le propriétaire s’est pourvu en cassation. Il arguait que dès lors que le bailleur originaire demeure tenu de rembourser au locataire le dépôt de garantie, ce dernier n’est pas transmis de plein droit au nouveau bailleur.

La solution

La Cour de cassation rejette le pourvoi. Elle affirme tout d’abord que le dépôt de garantie avait été transféré à l’acquéreur par l’acte de vente du bien. Elle juge également que l’acheteur, qui s’était trouvé substitué au bailleur initial pour l’intégralité des clauses du contrat de bail et ses accessoires, ne pouvait disposer de plus de droits que son vendeur. Elle en conclut que le bailleur n’était pas fondé à réclamer au locataire le règlement d’un nouveau dépôt de garantie. Rappelons aussi qu’en cas de vente, la restitution du dépôt de garantie incombe au nouveau bailleur, même si l’acte de vente prévoit le contraire. Tout au moins dans les locations soumises à la loi de 1989 puisque le dernier alinéa de l’article 22 prévoit que «toute convention contraire n’a d’effet qu’entre les parties à la mutation».

Pour les autres locations, baux de droit commun soumis au Code civil, l’obligation de restitution incombe au bailleur originaire et ne se transmet pas à l’acquéreur (cass. civ. 3e du 25.2.04, n° 02-16589). Peu importe, la clause dans l’acte de vente transmettant à l’acheteur le dépôt de garantie perçu initialement: elle est inopposable au locataire qui n’a pas été partie à l’acte de vente (cass. civ. 3e du 18.1.83, n° 81-15516).

Rapports locatifs : un seul dépôt de garantie

S'ABONNER
Partager

Partager via :

Plus d'options

S'abonner
À lire aussi