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La responsabilité des notaires

La responsabilité des notaires
Juin 2014
Le Particulier n° 1098, article complet.
Auteur : TUGNY (Diane de)

La loi : les notaires sont responsables des fautes qu’ils commettent dans l’accomplissement de leur mission et qui causent un préjudice à leur client (art. 1382 du code civil). Ils engagent aussi leur responsabilité contractuelle s’ils ne respectent pas leur devoir de conseil (art. 1147 du code civil).

La jurisprudence : les juges apprécient, au cas par cas, si le notaire a été normalement attentif, compétent et s’il a informé son client des risques éventuels d’une opération ou de ses conséquences. Il ne doit pas de garantie absolue à son client mais doit prouver qu’il a fait son travail correctement.

"Le notaire peut-il exiger ma pièce d’identité lors de la signature d’une vente ?" Oui

Le notaire doit effectuer un minimum de vérifications concernant ses clients

Le notaire qui formalise un acte peut être déclaré responsable de la nullité de ce dernier, s’il disposait d’éléments qui auraient dû l’alerter sur l’incapacité de son client à s’engager.

Il doit être vigilant, notamment, en cas de procuration et en cas de vente

Quand l’une des parties donne une procuration pour la représenter lors de la signature d’un acte, le notaire doit être vigilant pour éviter les fraudes. Il peut être condamné pour légèreté et négligence s’il ne s’assure pas personnellement de la capacité de vendre de son client. Les juges ont ainsi reproché à un notaire d’avoir accepté une procuration pour vendre un bien sans vérifier les intentions de la propriétaire. Dans cette affaire, cette dernière avait signé une procuration à une femme qui avait, par la suite, été condamnée pour mauvais traitement et abus de faiblesse envers elle. Selon les juges, certaines circonstances auraient dû alerter le notaire. Notamment, ni la profession de la propriétaire ni l’éloignement de son domicile ne justifiaient le recours à une procuration (cass. civ. 1re du 2.10.13, n° 12-24754). Le notaire est aussi fautif s’il vend, à la demande d’un époux disposant d’une procuration de sa femme, un bien appartenant en propre à cette dernière. à l’instar de ce notaire qui, sachant que des époux divorçaient et que le partage de leurs biens était conflictuel, aurait dû supposer que la procuration apportée par l’époux était un faux (cass. civ. 1re du 12.7.07, n° 06-13553).

Il arrive que le vendeur d’un bien immobilier cache une faillite dont il a fait l’objet. Dans ce cas, ses créanciers peuvent faire annuler la vente. L’acquéreur évincé peut alors se retourner contre le notaire, qui est tenu de vérifier l’absence de procédure collective et les déclarations de son client au Bulletin officiel des annonces civiles et commerciales (cass. civ. 1re du 16.10.13, n° 12-24267).

"Pouvons-nous reprocher à notre notaire de ne pas avoir vu que le bien acheté était hypothéqué ?" Oui

Le notaire doit s’assurer de la validité de l’opération qui lui est confiée

Le notaire est responsable du préjudice subi par son client lorsqu’il commet une erreur grossière dans l’accomplissement de sa mission, comme omettre trois contrats d’assurance vie souscrits par le défunt dans une déclaration de succession (cass. civ. 1re du 5.4.12, n° 10-27771). Étant tenu d’assurer la validité de l’opération qu’il régularise, il doit être très vigilant, voire méfiant, et conseiller ses clients.

Il doit vérifier les contraintes existant sur le bien

Les juges considèrent que les notaires sont responsables de la régularité des actes qu’ils dressent, non seulement à l’égard de leur client mais aussi à l’égard des tiers. Dans le cas, par exemple, d’une mutation immobilière (vente ou attribution dans le cadre d’un partage), ils doivent, avant de rédiger l’acte définitif, vérifier les hypothèques pouvant grever le bien. Il s’agit d’une formalité essentielle (cass. civ. 1re du 6.1.94, n° 91-22181). Toutefois, dans une affaire, les juges ont estimé qu’un notaire n’avait pas commis de faute en ne faisant pas de vérifications à la Conservation des hypothèques. Il n’avait pas relevé qu’une « servitude non aedificandi », c’est-à-dire une interdiction de construire, publiée en 1952, frappait un terrain. Cette servitude n’apparaissait pas dans l’acte de donation de ce terrain qu’il avait dressé ni dans les deux précédents actes de mutation qu’il avait vérifiés. Selon les juges, le notaire n’avait pas de raison de procéder à des investigations complémentaires (cass. civ. 1re du 6.2.13, n° 11-27842).

En revanche, le notaire qui, lors d’une vente, omet d’avertir l’acquéreur que le bien fait l’objet d’un pacte de préférence au profit d’un tiers – qu’il a lui-même rédigé – et qui oublie de le purger (c’est-à-dire de proposer la vente au bénéficiaire de cette préférence) commet une faute (cass. civ. 3e du 10.10.12, n° 11-21932).

Il doit conseiller son client sur l’opération envisagée

La mission du notaire ne s’arrête pas à la régularité de l’acte qu’il concrétise ; il doit, en outre, alerter son client sur les conséquences de l’opération. Il pourra donc être condamné s’il n’a pas expliqué au vendeur d’un fonds de commerce l’importance d’une clause, insérée dans l’acte de vente, qui prévoit qu’il s’engage à ne pas rétablir une activité similaire dans un périmètre géographique déterminé (cass. civ. 1re du 11.9.13, n° 12-24812). Il peut aussi être tenu responsable de ne pas avoir mis en garde le bénéficiaire d’une promesse de vente qui avait voulu porter des modifications à la main dans l’acte afin que l’indemnité d’immobilisation soit versée sur le compte du vendeur et non sur celui du notaire (cass. civ. 1re du 6.2.13, n° 12-12123). Le vendeur ayant été placé en redressement judiciaire, la vente n’avait pas pu aboutir et l’indemnité n’avait pas été restituée à l’acquéreur. 

Manque également à son devoir de conseil, le notaire qui n’a pas attiré l’attention d’acheteurs sur le risque d’acquérir des lots pour en faire un usage différent de celui imposé par une décision d’un juge-commissaire lors de la vente initiale du bien, à savoir l’accueil de handicapés (cass. civ. 3e du 30.1.13, n° 11-26074). Ce professionnel doit aussi avertir ses clients des conséquences fiscales d’une vente à un prix supérieur à la valeur déclarée au fisc lors d’une succession. Et leur conseiller d’effectuer une déclaration de succession rectificative dans les délais, sinon, il les expose à un redressement pour l’imposition sur la plus-value (cass. civ. 1re du 20.12.12, n° 11-27959).

Le notaire est responsable quelles que soient les compétences de ses clients

Les juges considèrent que les compétences personnelles de son client ne déchargent pas le notaire de son devoir de conseil.

Peu importe la profession du client

La responsabilité du notaire peut être retenue quelle que soit la profession de son client : il sera fautif s’il n’a pas alerté un promoteur-constructeur sur le caractère inaliénable de constructions édifiées sur le domaine public (cass. civ. 1re du 28.11.95, n° 93-15659). De même, il pourra être jugé responsable s’il n’a pas averti ses clients acquéreurs – même si l’un d’entre eux est marchand de biens – des risques courus à ne pas inclure dans l’acte une condition suspensive d’obtention de prêt, alors qu’ils avaient l’intention d’y recourir (cass. civ. 1re du 9.6.98, n° 96-13785). Ce devoir de conseil est strictement interprété par les juges, à tel point qu’ils ne cèdent pas, même si le client est… un notaire ! Un professionnel qui avait régularisé l’acte de vente d’un office notarial entre deux confrères sans les éclairer sur les conséquences fiscales de l’opération a ainsi été reconnu fautif (cass. civ. 1re du 3.4.07, n° 06-12831).

Peu importe le degré d’intervention du notaire

Les notaires ne sont pas non plus dispensés de leur devoir de conseil quand leurs clients sont assistés. Par conséquent, des acquéreurs qui ont eu recours aux services d’un avocat dans le cadre d’une vente aux enchères peuvent invoquer la responsabilité de leur notaire, rédacteur de l’acte de vente. Ce dernier ne peut pas opposer le fait que son client était assisté et informé par un avocat, rédacteur du cahier des charges de la vente, et qu’il n’avait donc pas à en vérifier le contenu (cass. civ. 1re du 12.12.95, n° 93-18753). Un notaire ne peut pas se décharger de ses obligations en invoquant le fait qu’il se serait contenté d’authentifier un acte élaboré et négocié par les parties sans son concours (cass. civ. 1re du 28.4.11, n° 10-14809).

"La promesse que nous avons signée rappelle les risques de renoncer à la condition suspensive d’obtention de prêt. Pouvons-nous agir contre le notaire qui n’a pas insisté sur ce point ?" Non

Le notaire n’est pas en faute si son client s’engage en connaissance de cause

Le notaire est tenu d’éclairer les parties et de s’assurer de la validité et de l’efficacité des actes qu’il rédige. Mais il n’a pas à alerter son client sur un fait dont celui-ci a déjà été informé.

Le client ne peut se plaindre de faits connus

Un notaire avait commis une erreur purement matérielle en indiquant, dans un acte de vente, que les loyers du bien vendu étaient mensuels, alors qu’ils étaient trimestriels. L’acquéreur l’assignait en responsabilité, mais les juges ont rejeté sa plainte au motif qu’il ne pouvait demander réparation d’un fait dont il était averti. En effet, le vendeur avait communiqué à l’acquéreur, avant la signature de la promesse, une copie des baux mentionnant la périodicité des loyers. En outre, l’acheteur avait déclaré, dans l’acte de vente, qu’il connaissait parfaitement les conditions de location des biens vendus (cass. civ. 1re du 11.12.13, n° 12-28432).

De la même façon, si un acquéreur décide de verser le prix d’achat directement au vendeur, alors que le notaire lui a conseillé de passer par la comptabilité de son étude et l’a informé des conséquences graves que cela pouvait avoir en cas de liquidation judiciaire du vendeur, il ne peut pas ensuite rechercher sa responsabilité. Dans cette affaire, le notaire avait pris la précaution de préciser, dans l’acte, que les parties reconnaissaient avoir été informées de ce risque (cass. civ. 1re du 11.12.13, n° 12-25247).

En revanche, dans un autre cas, un notaire n’a pas pu se décharger de sa responsabilité. Dans l’acte de vente qu’il avait rédigé, il était précisé que les acquéreurs étaient informés d’un jugement réduisant la surface de la cour attenante au bien, mais ce jugement n’avait pas été annexé à l’acte. Les acquéreurs, ayant subi une baisse de prix à la revente du bien, ont assigné le notaire et obtenu gain de cause. Celui-ci a été jugé responsable, car il aurait dû s’assurer que les acheteurs avaient pris connaissance de la teneur et de l’incidence du jugement en l’annexant à l’acte (cass. civ. 1re du 14.11.12, n° 11-24726).

"Le notaire a déposé la déclaration de succession en retard. Pouvons-nous lui demander des dommages et intérêts ? » Oui

Le notaire n’est tenu d’indemniser que le préjudice découlant de sa faute

Pour que la responsabilité du notaire soit engagée, il faut que la faute qu’il a commise ait causé un préjudice certain, et non simplement hypothétique, à son client.

Le préjudice du client doit être certain

Seul un préjudice avéré, consécutif à la faute du notaire, peut être réparé par sa condamnation à des dommages et intérêts. Si le notaire a versé à un vendeur le montant d’une vente sans avoir vérifié l’existence d’une éventuelle hypothèque qui compromettrait l’opération, il est fautif. Mais les juges considèrent que le préjudice de l’acquéreur n’est pas certain – donc n’est pas indemnisable – car il a toujours la possibilité de réclamer au vendeur le remboursement de la somme versée (cass. civ. 1re du 16.5.13, n° 12-15959). Ce n’est qu’en cas d’insolvabilité démontrée du vendeur que le notaire pourra être condamné à en garantir le paiement. Par exemple, si les acquéreurs ont obtenu un jugement condamnant le vendeur, mais que moins de 3 mois après, celui-ci a été placé en liquidation judiciaire, il est alors certain qu’ils ont perdu toute possibilité de recouvrer leur créance. Le notaire doit donc être condamné à leur rembourser l’équivalent du prix de vente (cass. civ. 1re du 10.7.13, n° 12-23746).

Telle fut la logique dans une affaire concernant un coffre-fort bancaire appartenant à deux concubins décédés. Le notaire avait commis une faute en omettant de révéler son existence aux héritiers du concubin et en procédant à son ouverture en la seule présence des héritiers de la concubine. Mais il a été jugé que les héritiers spoliés ne pouvaient pas prétendre à une réparation de ce préjudice de la part du notaire car ils n’étaient pas en mesure de justifier qu’ils avaient fait une demande aux héritiers de la concubine et qu’elle avait échoué (cass. civ. 1re du 20.3.13, n° 12-15751).

Enfin, les juges ont considéré qu’un héritier ayant subi un redressement fiscal en raison de l’oubli du notaire de déclarer trois contrats d’assurance vie ne pouvait pas réclamer au notaire l’intégralité des intérêts de retard dus au fisc. Il pouvait seulement demander la différence entre ces intérêts et l’avantage financier procuré par la conservation de ces contrats dans son patrimoine jusqu’au recouvrement des droits de succession dont il était redevable (cass. civ. 1re du 5.4.12, précité p. 83).

Diane de Tugny


Mots-clés :

NOTAIRE , OBLIGATION DE CONSEIL , RESPONSABILITE , RESPONSABILITE CONTRACTUELLE




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