Une nouvelle garantie contre les loyers impayés
Gratuite, la garantie universelle des loyers (GUL) protègera, dans certaines limites, les propriétaires contre les loyers impayés. Il faudra y renoncer pour obtenir une caution solidaire du locataire.
Mesure emblématique de la loi ALUR, la Garantie universelle des loyers (GUL), qui doit être mise en place avant 2016, est destinée à protéger les propriétaires contre les impayés des locataires, pendant 18 mois dans la limite d'un loyer médian local et éviter les expulsions des locataires.
En cas d'impayé de loyers, un organisme - prochainement créé - a pour mission de verser aux propriétaires les montants non recouvrés et peut se retourner contre les locataires concernés pour le remboursement. Après un délai de carence dont la durée reste à déterminer, l'aide est versée dans la limite d'un plafond modulé en fonction de la localisation du logement, de sa catégorie et de sa surface. Dans les zones tendues, le plafond est égal au loyer de référence. Ce maximum est majoré si le locataire est étudiant, apprenti, salarié titulaire d'un contrat autre qu'un contrat à durée indéterminée ou demandeur d'emploi.
Seuls les bailleurs privés sont concernés, les habitations appartenant ou gérés par des organismes HLM (Habitation à loyer modéré) ou par des Sociétés d'économie mixte (SEM), de même que celles appartenant ou gérés par ces organismes et sociétés dans les DOM et à Mayotte construits, acquis ou améliorés avec le concours de l'État sont exclues du dispositif.
La GUL peut être mise en place pour les contrats de location nouveaux ou renouvelés portant sur des logements meublés ou pas constituant la résidence principale du locataire. Pour en bénéficier, le bailleur doit:
- louer un logement respectant les caractéristiques de décence ;
- ne pas louer à un ascendant ou un descendant ou un ascendant ou un descendant de son conjoint, concubin ou partenaire de PACS ;
- déclarer le contrat de location auprès de l'agence de la GUL ;
- rédiger le contrat de location par écrit avec le bail-type (toujours en attente);
- percevoir directement l'Aide personnalisée au logement (APL) si le locataire y a droit.
Le bénéfice de la GUL est refusé quand, depuis moins de 10 ans, le bailleur a obtenu frauduleusement le versement d'aides au logement ou a proposé un logement ayant fait l'objet d'un arrêté de péril ou d'un arrêté d'insalubrité, sauf s'il a réalisé des travaux pour y remédier.
De son côté, le locataire doit disposer de revenus dont le montant s'élève au double de celui du loyer. Si l'impayé est lié au comportement abusif d'un locataire indélicat, la GUL se retournera contre lui en lançant des procédures de recouvrement forcé.
Les propriétaires peuvent toujours préférer le recours à la caution. Dans ce cas, ils doivent mentionner sur le contrat de location qu'ils renoncent à la GUL.
