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Financer ses travaux de copropriété

Financer ses travaux de copropriété
Mai 2014
Le Particulier n° 1097, article complet.
Auteur : SABARLY (Colette)

Ravalement, réfection des ascenseurs, travaux d’économie d’énergie : face à l’accumulation de dépenses, les finances des copropriétaires sont mises à rude épreuve. Mais des solutions existent pour étaler ou réduire, parfois sensiblement, ces coûts.

Entre la mise en sécurité des ascenseurs (loi Urbanisme et habitat du 2.7.03, voir Les travaux de mise aux normes des ascenseurs), le remplacement des canalisations en plomb (directive européenne n° 98/83/CE transposée en droit français, voir Réglementation sur l’eau : canalisations en plomb : les travaux à prévoir) et l’obligation, pour certaines copropriétés de réaliser un bilan énergétique (loi pour l’Accès au logement et un urbanisme rénové/Alur du 24.3.14), les copropriétaires font face à une avalanche de textes qui les oblige ou les incite à se lancer dans des travaux. Sans compter les travaux qui, non imposés par le législateur, se révèlent nécessaires, à l’instar d’un ravalement ou de la réfection d’une toiture. Un cas de figure fréquent dans un parc vieillissant où 53 % des copropriétés ont été construites avant 1949. 

Et dans les immeubles plus récents, les copropriétaires ne sont pas non plus épargnés. L’Agence nationale de l’habitat (Anah) estimait, dans son rapport de 2012, entre 12 000 et 20 000 € par logement, le coût de la remise à niveau énergétique des parties communes des copropriétés construites entre 1975 et 1984. Pour éviter que toutes ces dépenses ne mettent les finances des copropriétaires en péril, la loi Alur impose, à compter du 1er janvier 2017, à toutes les copropriétés de plus de 10 lots, de se constituer progressivement un fonds travaux. Celui-ci pourra, notamment, être utilisé pour financer des dépenses de travaux obligatoires ou urgents. En attendant, de nombreuses solutions existent pour financer ses travaux.

Financer les gros travaux de rénovation

Copropriétaire à Courbevoie (92), Carlos de Oliveira vient d’apprendre que son immeuble allait être ravalé et isolé par l’extérieur. « Le coût est énorme, entre 600 000 et 650 000 € soit en moyenne 37 500 € par lot », s’exclame-t-il. Une dépense que les copropriétaires ne sont pas toujours prêts à affronter. « C’est souvent le cas des jeunes ménages qui se sont endettés pour acquérir leur logement et qui ont une situation financière moins confortable qu’un couple de retraités ou un bailleur », explique Benoît Fauchard, de la Fnaim. Il est vrai que ceux qui achètent leur premier appartement ont souvent tendance, faute d’expérience, à minimiser le poids des travaux. La loi Alur entend renforcer l’information des futurs acquéreurs avec, notamment, l’obligation d’annexer à la promesse de vente une fiche synthétique regroupant les principales informations financières et techniques relatives à la copropriété et à son bâti. Cette obligation s’appliquera progressivement, en fonction du nombre de lots, entre le 1er janvier 2017 (plus de 200 lots) et le 1er janvier 2019 (moins de 50 lots). Le contenu de cette fiche sera précisé par un futur décret.
Si votre copropriété prévoit de gros travaux et que vous ne disposez pas des fonds nécessaires ou que vous ne voulez pas les mobiliser, des options de financement s’offrent à vous.

Vous pouvez recourir au prêt collectif

Intégré à la loi de 1965 sur la copropriété par la loi Warsman du 22 mars 2012, le prêt collectif a été redéfini et est opérationnel depuis le 14 mai 2013. Souscrit par le syndicat des copropriétaires, il peut être utilisé pour financer les travaux sur les parties communes, les travaux d’intérêt collectif sur les parties privatives (la pose de doubles vitrages, par exemple) ou encore certaines acquisitions immobilières (l’achat par la copropriété de la loge du gardien, par exemple). L’emprunt doit faire l’objet d’un vote en assemblée générale (AG). « Auparavant, la décision d’emprunt collectif devait recueillir l’unanimité des copropriétaires en AG, désormais, il peut être souscrit avec des majorités réduites », explique Pascaline Déchelette-Tolot, avocate associée du cabinet Lefèvre Pelletier, spécialiste en droit immobilier. En pratique, l’emprunt est voté à la même majorité que celle requise pour les travaux. Par exemple, s’il s’agit du remplacement d’un ascenseur ou d’une chaudière vétuste, deux types de travaux votés à la majorité simple de l’article 24 (majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés à l’assemblée), le prêt se votera aussi à la majorité simple. Une fois le crédit voté, les copropriétaires, qui souhaitent en bénéficier disposent de 2 mois, à compter de la notification du procès-verbal de l’AG pour les copropriétaires opposants ou défaillants (absents ou non représentés à l’AG) ou à compter de l’AG pour les autres copropriétaires, pour indiquer au syndic s’ils souhaitent recourir au prêt collectif pour financer tout ou partie de leur quote-part des dépenses.
À noter : les copropriétaires qui n’ont pas voulu souscrire le prêt collectif ne sont pas solidaires de son remboursement ; une caution bancaire est systématiquement mise en place. La caution pourra, en cas d’impayés, se retourner contre le copropriétaire débiteur. Le contrat de prêt ne peut être signé qu’à l’expiration du délai de recours des copropriétaires sur les décisions votées en AG, soit 2 mois à compter de la notification du procès-verbal de l’AG.

Étudiez la solution du prêt individuel

Si les conditions du prêt collectif ne vous conviennent pas, vous pouvez choisir d’emprunter individuellement. Vous aurez le choix entre un prêt à la consommation, dont les taux oscillent entre 4 et 6 % (hors assurance) et un prêt immobilier plus attractif en termes de taux (de 2,5 à 3 %, hors assurance). N’oubliez pas l’épargne logement si les travaux ont lieu dans votre résidence principale et si vous êtes titulaire d’un compte ou d’un plan épargne logement (CEL ou PEL). Si vous détenez un CEL ouvert depuis plus de 18 mois, vous pouvez obtenir un prêt au taux de 2,25 % (hors assurance) d’un montant maximal de 23 000 €. Ce montant dépend des droits à prêts que vous avez accumulés durant la phase d’épargne.
Le taux du PEL est moins compétitif (4,20 %, hors assurance pour les plans ouverts à compter du 1.8.03) mais vous permet d’emprunter jusqu’à 92 000 €.
 Si vous êtes salarié, n’oubliez pas le 1 % logement. Si vous êtes salarié d’une entreprise privée d’au moins 10 salariés, vous pouvez peut-être prétendre au prêt « travaux d’amélioration et d’agrandissement » d’Action logement (1 % logement). D’un montant maximal de 10 000 €, il est remboursable sur 10 ans au taux défiant toute concurrence de 1,25 %. L’obtention de ce prêt est soumise à des conditions de ressources qui, toutefois, englobent une part importante de la population. Ainsi, le revenu fiscal de référence de l’année n-2 (ou n-1, s’il est plus favorable) d’un couple avec 2 enfants est plafonné à 89 165 € en Île-de-France et à 62 080 € dans les métropoles régionales.

Vous pouvez obtenir l’étalement de vos travaux

Si, lors de l’AG, vous avez voté contre des travaux d’amélioration (installation d’un ascenseur, remplacement d’une chaudière en état de marche par une autre plus économique…), la loi vous autorise (art. 33 de la loi du 10.7.65 sur la copropriété), à demander au syndic l’étalement de la quote-part de travaux qui vous incombe. La dette sera échelonnée sur 10 ans, assortie du taux d’intérêt légal (0,04 % au 1er janvier 2014). Cette disposition s’applique aussi aux copropriétaires qui se sont abstenus ou étaient défaillants (absents et non représentés) lors de l’assemblée. Pour en bénéficier, vous devez faire votre demande au syndic dans les 2 mois qui suivent la notification du procès-verbal de l’AG.

Les prêts et aides liés aux économies d’énergie

Les travaux d’économie d’énergie sont au cœur de la politique du logement menés par les pouvoirs publics. Tout un arsenal de mesures a d’ailleurs été déployé pour aider les copropriétaires à réaliser divers travaux de performance énergétique. Dernière en date, la disposition de la loi Alur, codifiée à l’article 24-4 de la loi de 1965, qui impose aux copropriétés de plus de 50 lots dotées d’une installation collective de chauffage ou de refroidissement et dont la date de dépôt de permis de construire est antérieure au 1er janvier 2001, la réalisation d’un diagnostic de performance énergétique collectif (DPE, comptez environ 1 000 € pour un DPE collectif) ou d’un audit énergétique (entre 4000 et 5000 €, environ). Ce bilan énergétique sera obligatoire à compter du 1er janvier 2017. Le syndic doit inscrire à l’ordre du jour de l’assemblée qui suit la réalisation de l’audit ou du DPE, un plan de travaux d’économies d’énergie ou de contrat de performance énergétique (CPE, voir "Vos travaux pris en charge par un fournisseur d’énergie !"). Vous pouvez l’anticiper et décider, dès aujourd’hui, d’améliorer l’isolation des parois opaques (murs et toitures) de votre copropriété, de remplacer les fenêtres ou le système de production de chauffage et d’eau chaude. Vous pourrez alors prétendre à des prêts et des aides non négligeables.

Profitez de l’Éco-PTZ copropriétés

Annoncé depuis 2011, l’Éco-PTZ copropriétés a vu ses textes d’application publiés seulement… fin 2013 (décret n° 2013-1297 du 27.12.13) et est entré en vigueur le 1er janvier 2014.
Y sont éligibles les copropriétés achevées avant le 1er janvier 1990 et dont au moins 75 % des tantièmes sont des lots affectés à l’usage d’habitation principale. Ses modalités de mise en œuvre (majorités requises, etc.) sont les mêmes que pour un prêt collectif (voir Exemples de prêts possibles pour financer vos travaux). D’une durée maximale de 10 ou 15 ans, il est accordé au nom du syndicat des copropriétaires. Son montant oscille entre 10 000 et 30 000 € par logement, en fonction des travaux entrepris. Vous pouvez, soit entreprendre un ou plusieurs travaux améliorant la performance énergétique (isolation de la toiture ou des murs ou des portes et parois vitrées donnant sur l’extérieur), soit viser une performance énergétique globale minimale, variable suivant la localisation géographique de l’immeuble.  Pour le moment, ce nouveau prêt n’est pas encore distribué par les banques. « Des outils informatiques doivent être créés pour sa mise en place. Par ailleurs, les pouvoirs publics n’ont pas encore précisé comment les banques seront rémunérées », explique Christophe Berfini, spécialiste du financement des copropriétés au Crédit Foncier. Il devrait être opérationnel d’ici à la fin de l’année et sera distribué par les établissements ayant signé une convention avec l’État (le Crédit Foncier devrait en faire partie).

Complétez par un Éco-PTZ individuel

En complément de l’Éco-PTZ copropriétés, vous pourrez solliciter un Éco-PTZ individuel, d’un montant maximal de 30 000 € remboursable sur 15 ans, qui vous servira à faire des travaux complémentaires. Il est accordé sans condition de ressources si vous vous engagez à réaliser un « bouquet de travaux » (isolation, chauffage….) ou bien à atteindre un niveau de performance énergétique globale. Si votre offre d’Éco-PTZ individuel est émise dans un délai d’un an à compter de la date d’émission du projet de contrat de prêt de l’Éco-PTZ copropriétés, vous ne serez pas tenu de réaliser un bouquet de travaux, et vous pourrez vous contenter d’une seule catégorie de travaux. Le montant des prêts des deux Éco-PTZ cumulés ne pourra pas excéder 30 000 € pour un même logement.

Bénéficiez du crédit d’impôt développement durable

Les travaux d’économie d’énergie vous ouvrent droit au crédit d’impôt développement durable (CIDD), objet d’une refonte cette année. Son octroi est désormais conditionné à la réalisation, dans sa résidence principale, d’au moins 2 travaux éligibles dans une liste qui en comporte 6 (isolation des combles et installation d’une pompe à chaleur… voir Rentabilité des travaux dans un pavillon de 1910). Les ménages disposant de revenus modestes peuvent toutefois continuer à bénéficier du CIDD pour la réalisation d’une seule catégorie de travaux (les plafonds de ressources sont définis à l’article 1417 II du code général des impôts). Par exemple en France métropolitaine les revenus de l’année n -1 ne doivent pas excéder la somme de 24 043 €, pour la première part de quotient familial, majorée de 5 617 € pour la première demi-part et 4 421 € à compter de la deuxième demi-part supplémentaire. Autre nouveauté du CIDD 2014, il n’y a plus que deux taux applicables quels que soient les équipements installés : 15 % pour la réalisation d’une seule catégorie de travaux (possible seulement sous conditions de ressources) et 20 % pour la réalisation d’un bouquet de travaux (quels que soient les revenus du ménage). 

Attention, si vous êtes propriétaire-bailleur, vous ne pouvez plus profiter du CIDD à compter du 1er janvier 2014.
Sous conditions de ressources, il est possible de cumuler le CIDD et l’Éco prêt à taux zéro. Pour 2014, les plafonds de revenus à retenir ont été modifiés. Le revenu fiscal de référence (année n-2) à retenir est désormais de : 25 000 € pour une personne seule et 35 000 € pour un couple, ce montant étant majoré de 7 500 € par personne à charge.

Monnayez vos certificats d’économie d’énergie

Parmi les dispositifs mis en place par le gouvernement pour vous inciter à entreprendre des travaux visant à réduire vos consommations d’énergie, il y a les certificats d’économie d’énergie, aussi appelés CEE ou C2E (voir Comment faire pour monnayer un certificat d’économie d’énergie). Ils peuvent être valorisés auprès d’un fournisseur d’énergie ou d’une société spécialisée dans le rachat des C2E (PrimesEnergies ou Certinergy, par exemple). En fonction de son interlocuteur, la copropriété percevra une somme d’argent ou bénéficiera d’une ristourne sur le montant du devis des travaux ou sur sa prochaine facture d’énergie. Attention, certains prêts à taux bonifiés (Dominance avec EDF ou Solféa avec GDF Suez) ne sont accordés qu’en échange des C2E.  « Bien négocié, un C2E peut représenter de 10 à 12 % du montant total des travaux », assure Nicolas Moulin, fondateur de PrimesEnergies. Le conseil syndical doit évoquer la négociation des C2E avec le syndic, en amont, avant la signature des devis.

Les aides des collectivités territoriales et de l'ANAH

Si votre copropriété est en difficulté et se situe dans une opération programmée d’amélioration de l’habitat (OPAH), votre syndicat des copropriétaires peut obtenir une subvention de l’Anah pour financer des travaux sur les parties communes du bâtiment. Si votre copropriété n’est pas éligible, vous pouvez peut-être prétendre à une aide individuelle. Celle-ci est soumise à conditions de ressources. Pour bénéficier d’une subvention, un couple avec deux enfants doit justifier d’un revenu fiscal de l’année (n-2) inférieur à 49 402 € en Île-de-France ou 37 525 € en province. La subvention varie alors de 35 à 50 % du montant de la dépense selon le type de travaux réalisés, dans la limite d’un plafond de 20 000 € (50 000 € pour un logement très dégradé ou indigne). Sous certaines conditions – lorsque les travaux augmentent la performance énergétique de votre logement d’au moins 25 % –, l’Anah peut vous verser une Aide de solidarité écologique (ASE) d’un montant de 3 000 €. Questionnez, également, votre mairie, votre communauté de commune, votre département ou votre région, qui proposent des subventions ou des prêts pour vous aider à entreprendre divers travaux de rénovation thermique. Ces aides peuvent notamment prendre la forme d’une subvention sur le bilan thermique, d’un prêt à taux zéro ou encore d’un prêt bonifié.
Différentes structures peuvent vous aider dans toutes vos démarches. Vous pouvez ainsi vous renseigner auprès de l’Agence parisienne du climat (apc-paris.com), de la délégation de l’Anah de votre département (anah.fr), d’une agence départementale d’information sur le logement (Adil, liste disponible sur anil.org) ou encore dans l’un des 250 Espaces info énergies (EIE, liste disponible sur ademe.fr).

Ce qu'il faut retenir

  • Les copropriétés peuvent faire désormais financer leurs travaux de rénovation par un prêt collectif qui peut être souscrit par une partie seulement des occupants.
  • Pour les travaux d’économie d’énergie, vous pouvez cumuler le prêt à taux zéro individuel et le prêt à taux zéro collectif.
  • La copropriété peut monnayer ses certificats d’économie d’énergie pour alléger le coût des travaux.
  • Dans le cadre d’un contrat de performance énergétique (CPE), la copropriété peut faire financer une partie de la rénovation thermique par un fournisseur d’énergie.

Colette Sabarly


Mots-clés :

1% LOGEMENT , ANAH , CERTIFICAT D'ECONOMIE D'ENERGIE , CERTIFICAT DE QUALIFICATION , COPROPRIETE , CREDIT , DEVELOPPEMENT DURABLE




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